清华同方房地产：另类开发理念寻求与国际化接轨-商学院-中国创业投资网

清华同方房地产：另类开发理念寻求与国际化接轨
zt.wineast.com 发布时间：2006-2-10 12:07:08
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清华同方房地产公司副总经理田东海：
　　清华同方房地产公司的情况比较特殊，从资金方面来说比较充沛，属于那种有钱没有地的开发商。这倒不是因为我们缺乏政府支持和土地资源，而是在地产扩张上比较审慎。
　　央行发布的121号文件从银行控制风险角度是可以理解的，因为房地产开发主要是银行的钱，一旦房地产泡沫破灭，银行就成了最大的房东，或最大的土地持有人。目前，房地产开发投资主要只有银行的融资渠道，这对房地产公司的资产质量和财务报表造成很大的压力。因为开发处于投入阶段，负债很高，财务报表没法看，做为上市公众公司要想再融资很困难，这迫使地产公司快速回笼资金，进行期房销售，这其实对市场很不负责任。但是，现在的金融融资渠道无法解决房地产公司进行中长期规范的房地产开发，随着市场越来越规范，推进现房或准现房销售是大势所趋，这对房地产开发操作的难度会越来越大。
　　清华同方是一家高科技公司，在房地产开发上采取比较审慎的态度，我们主要是做针对海淀区高科技企业的市场，如写字楼、商业配套设施等项目，目前我们感到有两个方面的问题需要迫切解决，一是国际化，二是专业化。同方公司资金实力雄厚并不想做期房市场而更愿意做现房市场。把房子建成有品质的现房后，请有品质的管理机构来管理，同时也希望国外的投资机构关注这样的项目，把他们的服务业带进来。比如同方现在已建成的同方科技广场———一个11万平方米的写字楼项目，有一半自用另一半出售。很多国际机构建议我们统一业权，最好不要抛售房子，这样才能保证物业的品质。可对于我们来说几个亿资金砸进去了，公司还要开展别的业务，回报怎么实现，楼的租售业务谁来做？这和金融融资是相关的。
　　同方的另一开发项目是准备做一个8万平方米左右的服务式公寓，市场调研的结论是这里周边缺少一个这类的酒店，同方有资金实力把这样的物业建起来，不需要开发融资，像国际化的一些房地产理念，建的房子并不一定卖而是长期持有，希望以产权投资方式拓宽这个领域，通过这种方式把国外先进的管理和机构引进来。国外房产商要进入北京市场是很困难的，前期拿地办手续他们会很困难，但现在有现成产品在这就不一样了，现在我们是苦于没有这样的渠道。
　　另一个是专业化的问题。我们一直想介入商业地产市场，但商业地产有一个培育期，需要有人经营，像沃尔玛这样的商业企业进入中国它不可能自己去建房而是租赁，我们可以去建甚至可以承担一部分投资，但我们关注的是这样的国外公司怎么来，是否有其它国外投资机构跟进，如果一些金融机构能解决这样的问题或其它上市公司从长期投资的角度可能会长期持有这样的物业，我们很欢迎合作。
　　像同方这样的公司现金流很大，实物资产很小，如果长期持有这样的物业对调整公司资产结构是有好处的，但要说服董事会和股东们持有这样的资产，首先得告诉他们这样的资产回报怎样实现，同方公司也许不像其它开发商关注把楼卖了能挣多少利润，我们关注的是一个很优质的资产它每年有很稳定的租金回报，这对股东来说是非常合理与合适的。
　　坦率地说有些高科技产业不是很稳定的，产品更新换代非常快，有经营风险。出于这种考虑，同方地产可能会长期持有一些品种特殊的物业，或者和国际上一些品牌机构共同持有这类的物业，这样在公司的资产结构中有一部分是优质、有稳定回报的资产，但怎么经营，怎么取得稳定回报，尤其是我们做地产的不想成立一个商业公司、酒店管理公司而从头做起，因为这无法保证品质。我们希望把这个事情做得延伸出去，真正把项目做成一个有品质和稳定回报的项目。在国外有很多这种机构长期持有这种物业，他们难道对中国这样的物业不感兴趣？问题在于缺乏沟通渠道。可以说我们对房地产开发的理解是与国际上发达国家房产商的理念是一致的。就是开发一个楼并不一定是要卖，而是把它做成一个有品质的产品长期持有获得稳定回报，所以我们希望能得到做这类业务的金融机构的相关服务，而不是简单地从金融机构那里得到一批钱。比如清华同方科技广场，现在如果卖掉能得5亿元，我们也算过一笔帐，如果长期持有，一平米一天租金按3块钱算，10年就能把全部开发成本收回，而楼的产权是50年，这个回报是很惊人的，但关键是如何找到能提供品牌服务的机构去管理这楼，这样才能保值升值，才能保证同方在今后10年里无忧无虑地收到租金。

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