第一章  写字楼背景分析

第一节    写字楼概述及特点

“写字楼”一词原是粤港一带对办公楼宇的称谓，80年代以后，随着“物业”和“物业管理”等名词及相关行业的引入而广泛运用。

写字楼是指为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处所提供的。用于商务、办公用的楼宇及配套设施、设备、场地；是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。目前市场上写字楼一般分为普通型（50年代至80年代），综合型（80年代至90年代）和智能型（90年代后）三种类型。

在高楼林立的现代城市中，写字楼各式各样，建筑外观、内部结构、设备设施等都不尽相同，但它们都有着共同的现代写字楼的特点：

1、一般位于经济中心城市

现代写字楼大都位于以金融、贸易、信息为中心的大都市，并且一般都建造在城区的中心地段或新建的开发区内。交通便利便于收集和汇集大量的国际性和全国性的贸易信息，因而经济活动频繁、交易量大、交易的功率高。

2、建筑规模大，档次高

大多数现代写字楼为高层建筑，外观宏伟、装饰考究，建筑外形有自己独特的风格。内部都装配先进的设备、设施，能为客户提供舒适快捷的工作环境。

3、功能齐全

现代写字楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率的办公需要。

4、有良好的管理

许多客户在选择楼宇的时候不但重视楼宇的地段、质量、价格，而且十分重视管理队伍，现代化的大楼应该有一支训练有素的管理队伍，能向客户提供规范的优质的服务。

第二节 写字楼投资背景

在过去的几年里，中国写字楼市场有过辉煌也有过低迷。从1993年到1995年是写字楼市场的黄金时代，但是在1996年写字楼租金明显回落，1997、1998年随着各大城市写字楼竣工量的增大，租金及售价下调，空置率逐步上升，整体市场处于持续低迷，调整的状态中，这段时期开发商及行业主管部门都已意识到写字楼市场的严峻形势，同时开始对写字楼实行控制开发。1999年至2000年高档写字楼供应量比前几年有明显减少，2000年全国各地房地产市场的写字楼出现强劲的反弹，综观各类房产，写字楼租楼租金指数涨幅较大，写字楼租售价格渐趋合理，房产市场再度兴旺。2001年可以供应的高档写字楼已经远远低于97年和98年的高峰，现在，几年前对写字楼的控制开发已开始见效。而且，现在随着我国加入WTO，各地对写字楼的需求量在不断的增加，在未来一两年内高档写字楼市场将继续调整，写字楼售价会稳中有升，市场将进入一个供求持续增长的理性发展阶段。

2003 年度在中国经济运行状况良好的背景下，全国写字楼市场发展迅速。虽然受到上半年疫情的影响，但随后强劲的反弹使国内外企业对中国的投资信心逐渐增强。在“非典”之后，各地的写字楼市场逐渐回升，写字楼租金逐步走高，租售率增加，市场趋于活跃。2003 年1 至10 月，全国写字楼新开工面积达1,004 万平方米，同比增长8.10%。全国写字楼销售价格上涨较快，2003年1至10月全国写字楼平均销售价格达到4,895元/平方米，同比增长12.60%。[1]

如果说房地产是经济的晴雨表，那么写字楼就是房地产的晴雨表。随着申奥及入世成功，面对日趋火热的写字楼市场，今天ＣＢＤ，明天中关村，后天金融街。近年来，写字楼市场的升温，已引起投资性买家的再次关注，如方圆大厦、数码大厦等就吸引了大批投资性买家进场。第三批以国内富裕阶层和机构投资者为主的房地产投资性买家走到了市场的前沿。投资理念的嬗变首先发生在开发理念的改变。２０世纪９０年代，以嘉里中心、东方广场、恒基中心为代表的顶级写字楼物业，几乎都贴着香港房地产巨头的标签。[2]

    以中国目前经济状况而言，随着我国经济的持续健康发展，不断培育、壮大着一批国内企业，使之成为高档写字楼的主要吸纳力量。而随着世贸条款的逐步履行，越来越多的外资公司进入中国、进入北京。原来已经进入的外资公司也随着业务发展，对办公物业面积有了进一步需求。 北京、深圳写字楼新增供应强劲，上海、广州新增供应平淡。随着中国经济的良好快速发展，写字楼需求增加，写字楼租金水平据高不下。

由于市场积压量大、需求淡静、加之特殊的商务用途，使写字楼项目在市场操作上遭遇更高的难度，于是开发商很自然对写字楼市场形成一些“共识”。

　　共识一：价格高。只有少量的大企业才有能力购买，市场需求不旺。

　　共识二：压力大。写字楼用户（买家和租客）只有在现房时才会购买和租用，前期压力大。

　　共识三：周期长。租的比买的多，回收期太长。

　　共识四：风险大。投入成本比住宅大得多，而回收期长，受政策、经济形势影响大，风险不言而喻。 随着市场的变化，新推出的写字楼在设计上也出现了新的特点，少了些豪华与张扬，多了些质朴和实用。

第三节 写字楼风险背景和风险防范

由于房地产开发的高额利润和各地对经济形势的过度乐观估计以及银行在放款方面的把关不严，中国一度出现了房地产热，投资持续加剧，中高档写字楼建筑面积迅速膨胀。随着经济产业的调整，大量重复的企业因为经济效益的不佳不得不关停并转，加上东南亚经济危机的影响，企业经济效益下滑，企业更多的注重运营成本核算，降低企业运营成本，从而对写字楼市场的总体需求减少。另外，由于开发初期的恶性炒作导致地价飚升，写字楼的租赁过程中价格高昂；配套设施不健全；物业管理落后；写字楼智能化程度低，以不能再满足现代化办公条件需要，使写字楼的租赁困难加剧。大多数企业没能客观分析市场需求而盲目兴建高档写字楼，盲目追求豪华装修而不注重功能和周边环境的完善，从而不能做到运销对路。购买对象的相对狭窄，使得写字楼的消化更加困难。[3]

写字楼主要用于商务活动和行政办公，微观方面与其所处的区域的整体状况和楼内设施的现代化办公程序有关，物业管理水平也直接影响其价值定位和收益水准。但动态来看，写字楼的风险还主要来自宏观经济形势，经济上升和繁荣时期，写字楼市场需求增长很快，反之亦然。区域经济相关性是写字楼投资的明显特征。

投资写字楼要防范主要来自5个方面的风险：　

1、地段风险：主要是地段贬值和未来新兴楼盘的涌现对现在写字楼市场定位和市场价值构成的冲击，地段的好坏影响客户的选择。

2、功能风险： 现代写字楼要求楼宇有高规格的硬件配置，从空调系统设计到会议系统4+1同声传译的配置，5A智能化管理、宽带数字网、进口原装电梯等，功能不全必然会导致其价格下降和客户的减少。 　

3、规划风险：房地产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区范围有限，增值的空间更大。是否位于CBD（CBD即Central Business District 的缩写，中文多解释为“中心商务区” ）区域，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。城市建设规划的变更与确立，都将对这一因素产生重大影响。　

4、空置风险：由于写字楼开发规模偏大、市场需求不足 、价格偏高，使得投资的写字楼入住率不高，租金下降，带来风险。

5、商住楼竞争风险：商住楼（是一种集商业、文化、娱乐、办公、餐饮、社交、居住等多种功能为一体的综合性大楼）具有一些写字楼无法比拟的优势。立项为住宅比立项为商业的出让金便宜50%；商住楼和写字楼的按揭政策差别很大，写字楼最多八成20年按揭，而商住楼可以达八成30年按揭；两者技术指标差距很大，比如消防系统，国家规定住宅可以不安装消防系统，但是写字楼一定得有；住宅的电费比写字楼便宜约1/3。

第二章 写字楼投资风险的识别

第一节    风险概述

投资与风险并存,高投资收益率往往伴随着高风险,而且企业投资的成功与否不但直接决定着投资项目的成败,而且还可能决定着整个企业的兴衰与成败。因此,投资风险是企业投资时必须认真考虑的因素。

风险识别可定义为“系统地、持续地鉴别、归类和评估建设项目风险重要性的过程”。风险如果不能被识别,它就不能被控制,转移或者管理。因而风险识别是风险分析和采取措施前的一个必须步骤。风险识别是风险管理的首要环节,是风险控制的基础。只有认识风险,才能对其进行控制。风险识别是风险投资家根据获取的大量信息资料及风险投资过程中出现的各种迹象,运用职业判断对风险的种类和大小作出的辨别的过程。其目的是为了增强识别风险的能力,了解风险的性质、原因及后果,为风险评估和风险控制打下良好的基础。

本文将风险投资的风险分为政策风险、经济风险、技术风险、社会风险、国际风险等风险。各种风险因素由于产生的原因不同,其性质和影响程度也不相同。对于不同行业、不同规模的风险投资项目及同一风险投资项目的不同发展阶段,同一风险因素的影响程度也各不相同。

风险投资企业只有充分认识自己所面临的风险类型、各种风险的性质,才能了解将要可能发生的损失。在对风险投资项目具体的识别过程中,风险企业家既需要有卓识远见,敏锐的洞察能力,又需要收集和利用风险企业大量丰富的历史资料,通过客观、系统的对被投资企业的研究开发、生产经营的信息收集和了解,弄清存在的各种风险因素,然后通过对所收集的信息进行科学的整理分析,达到正确地识别风险的种类、性质、范畴及可能造成的损失的目的,以便采取行之有效的措施。

第二节 风险识别的方法

风险识别主要采用以下一些方法：

（1）分解法

其原则为化大系统为小系统，将复杂事物分解成较简单、可以被认识的事物。具体步骤为将一投资项目按类别和层次分成若干个子项目，找出它们各自存在的风险因素，然后进一步分解子项目，层层分解，直至能基本确定全部风险因素为止。最后再进行综合，绘出分解图。

（2）专家调查法

该方法是基于专家对风险的认识水平高于一般人的基础之上，通过提出问题，交由专家进行判断，然后对调查结果进行统计、分析，从而得出结论。

本文在对写字楼投资风险影响因素的识别中即采用了专家调查法，由专家对各风险对投资的影响程度做出判断。

（3）财务报表分析法

它是以房地产开发企业的会计纪录和财务报表为基础，将每一会计科目作为一风险单位进行分析并发现可能存在的风险，然后进行汇总，得出结论的方法。

（4）流程图法

它是根据房地产公司的开发经营活动，建立一系列流程图，通过对流程图的分析，揭示投资全过程中的“瓶颈”分布位置及影响，从而识别可能存在的风险。

第三节 写字楼投资过程与风险

写字楼投资全过程是指写字楼投资意向的产生到写字楼出租出售、资金回收的整个过程。这是一个动态的过程，一般分为前期决策、投资实施和写字楼经营及管理四大阶段，每个阶段都有着不同的风险特点。

一、 项目前期准备阶段

写字楼项目开发前期工作阶段的主要目的是为了开工建设做好准备。通过征地拆迁落实建设场地问题，通过工程勘察、规划、设计得到一个满足城市总体规划要求的项目实施蓝图，通过开工准备为开工建设创造必备条件，通过预租、预售来早日落实客户，及早收取资金或销售收入。所以在此阶段投资的风险很大，但是一旦投资成功，所获利润也很高。

在开发前期工作阶段投资的主要风险有：

（1)              征地工作困难重重。

（2)              融资工作进展缓慢，资金缺口较大。

（3)              地质情况不好，规划条件限制过严，施工图纸出现问题。

（4)            开工条件难以具备，如满意的施工队伍未找到，施工用水、用电等不落实，临时占道不允许等。

（5)              预期的预租、预售工作开展不起来，给资金造成很大的缺口。

（6)              设备材料价格上涨太高，人工费用涨幅过大等。

在写字楼开发的整个过程中，前期决策是投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由于写字楼项目投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。评价写字楼投资项目的可行性要在城市规划条例、政府政策法规等约束条件下，根据市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测，这些预测面临着大量的不确定因素，所以风险也是极大的，对这些不确定性因素，投资者只能做出概率性的估计。因此，前期决策阶段对风险的估计、分析正确与否，将直接影响到投资项目的成功与否。

二、 项目实施建设阶段

写字楼投资的实施阶段是指项目投资计划的具体实现过程，它包括从获取土地、筹措资金到设计施工等过程。

开发企业首先要获得可供开发的土地，可通过协议、招标或拍卖竞投等方式来获得所需土地，这三种获得土地方式的选择都具有一定的风险。协议地价最低，但获得一般是毛地，前期拆迁等工作量大并且复杂，风险因素最多。拍卖地价最高，但一般是净地，前期工作量相对较小，风险因素相对要少一些。

开发企业获得土地时，还涉及到许多法律问题。因此这一阶段将面临的不确定性主要来自土地的自然特性和使用特性（土地的地理位置、对土地开发有利或不利的配套设施要求等），以及规划部门对土地使用性质和范围的认可及限定。

土地购买通常是投资者投入的第一笔主要费用。随着开发过程的进行，开发企业可采用借贷、预租预售楼花等融资手段进行滚动开发，这时就要面临融资筹资风险。贷款期限、开发商的资信程度、贷款利率的变化等都是开发商所要面临的风险。房地产市场供求的变化、国家政策的调整、工程进度的快慢将会对预租预售产生极大影响。

在设计与施工阶段，主要不确定性因素缘自建设成本和工期。通货膨胀、物价上涨将导致建材涨价，使建筑成本增加。施工期的长短在一开始也是难以确定的。对开发商而言，施工期越短越好，因为风险会减少，但要付出一定的赶工措施费。但若遇上地质条件勘测不准、气候变化、施工队伍不过关等，必然会面临工期延长的风险。

开发阶段的主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全的完成写字楼开发项目的建设。通过落实监理单位实现工程建设的专人管理和分担风险；通过工程控制使得开发项目的工期短、投资省、质量好；通过施工验收全面检验工程建设成果，并结清与有关单位的权利义务关系；像前期工作一样，通过预租预售早日落实客户并收取资金。

在写字楼项目开发建设阶段投资的主要风险有：

（1)              由于材料、设备、人工费的价格上涨，致使工程造价上升。

（2)              由于设计或施工问题，发生重大质量事故。

（3)              由于社会动荡或气候影响，使工期严重拖长。

（4)              竣工验收时交不了工。

（5)              发生自然灾害或意外事故，造成工程损失。

（6)              预售租落空。

（7)              新的竞争性项目出现。

（8)              筹措资金不到位。

三、 项目经营阶段

写字楼租售与物业管理阶段是整个项目投资过程中最后一个也是非常重要的一个环节。项目开发完毕后开发商面临的主要任务即是尽快实现投资回收并获取利润已建好的建筑产品，也只有在该阶段通过各种渠道将其租售出去，才能实现商品转化实现开发利润。相反，已建好的建筑产品因种种原因不能租售出去，则会导致建筑产品积压使公司财务状况出现危机，影响公司的经营和发展。

写字楼作为房地产商品在销售或出租这一进入市场的过程中，将也要面临着来自房地产市场的诸多风险因素的威胁，如市场需求类型与数量的变化，其他开发商的竞争以及社会政治经济形势的变化等。没有一个开发企业能保证在开发项目完成之时，市场的各种情况能满足其需要并能百分之百实现其原定的盈利目标。预售或预租可以避免因市场条件变化所带来的风险损失，但也将使开发企业损失一部分利润。

四、 项目管理阶段

项目开发投资竞争日益激烈，客户不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其租后服务即物业管理。所谓物业管理即是投资者委托物业管理公司以商业经营的手段管理房地产商品，为业主和消费者提供高效优质和经济的服务，包括物业及其设备日常维护及修缮绿化、卫生、治安等使物业发挥最大的经济价值和使用价值。在物业管理阶段，物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理，这也面临着一些不确定因素，如专业管理队伍、管理结构、管理公约以及管理费用等。良好的物业管理不仅有助于树立和提升开发商自身的市场形象，加快写字楼租售速度而且有助于维护客户和投资者的利益，达到物业保值和增值的目的。反之，则会导致投资者信誉受损，写字楼租售不畅，并最终影响投资收益。[4]

物业管理风险主要有：

（1）选择物业管理公司风险。物业管理公司一般分为两类，即社会化专业物业管理公司和房地产投资商附属物业管理公司或物业管理部。房地产投资者在选择物业管理公司时应充分了解其背景业绩及能力等，首选目标是那些管理水平高、经验丰富、服务周到和信誉良好的物业管理公司。

（2）管理者素质风险。无论哪种形式公司都存在素质不一的情况，若选择不当则不仅达不到优良服务的目的，甚至连物业的价值也会因管理不善而下降，使房地产投资者蒙受巨大风险。

（3）收费风险。 物业管理收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对物业及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目，开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他服务所收取的费用，包括管理服务人员的工资和按规定计提的福利费、公共设施设备日常运行维修及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安费、办公费、物业管理单位固定资产折旧费和法定税费等。物业管理收费风险主要来源于能否合理制订收费科目标准以及能否及时足额收取物业管理费。

（4）事故风险。 事故风险是指除了自然灾害之外，人们的过失行为或侵权行为所致的损失，如对物业及其设备的保养维修不当引起的修理费增加或坏人纵火、员工在施工现场抽烟等，引起的物业及设备损毁。

房地产商品投资过程是一个长期的、涉及面广而且复杂的过程。这一过程存在着大量不确定的风险因素，同时还涉及到开发企业与政府部门、最终用户等之间的诸多关系，涉及到大量的政策、法规和法律问题，要做出一系列非确定性决策，这些决策属于风险性决策范畴。决策是否正确，直接影响到投资的效果甚至投资的成败。因此，必须对投资过程作全面、系统的分析。

第四节 投资风险因素与其结构系统

写字楼投资过程中引起风险的因素众多，其严重后果程度各异。完全不考虑这些风险因素或遗漏了主要因素，风险分析就失去了意义，但要把每个风险因素都加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实、不恰当的。

为了保证风险分析的质量，有必要对写字楼投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。图2.1给出了写字楼项目投资风险因素的结构系统。

写字楼投资风险因素

政策风险

经济风险

技术风险

国际风险

社会风险

图2.1 写字楼项目投资风险因素

一、政策风险

政策风险，由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对土地出让、使用政策,对环境保护的政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和税务政策，都给房地产投资者带来风险。在我国房地产市场很不完善、房地产制度尚不健全的情况下，政策风险尤其需要引起投资者的关注。

1、经济体制改革风险。一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例。如果对这种体制进行改革，就意味着对各种工业之间进行调整以及对整个经济运行机制的改变。对房地产业来说这种改变会出现两种情况，一是通过改革，政府将房地产业在整个经济中的地位进行调整，可能是在国民经济中的比例提高，也可能是降低。另一种情况是经济体制改变后房地产业内部结构发生改变，即各种房地产市场在整个房地产业中占的比例改变。这会给有些房地产市场带来生机，但对另一些房地产市场则带来损失。

2、产业政策风险。产业政策风险是指因产业结构的变化导致对房地产商品需求结构的变化。例如当工业和制造业在工业中占的比重增大时，制造加工的厂房就会增加。这就可能导致对其他商品和服务业的楼宇需求下降，或至少商业和服务业楼宇市场活动会减少。

3、法律风险。法律风险是指房地产商品经营者在房地产市场中进行各种活动时，因法律纠纷，导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要风险源是房地产交易双方在签订各种合同时，可能未能就所有各方面的义务和责任作详细规定，或在执行合同过程中因理解偏差而造成的纠纷。

二、经济风险

经济风险因素是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定性因素,他们会对房地产市场产生影响。

1、市场供求风险。房地产市场的供求关系是不断运动变化的，必然造成房地产价格的波动，进而使房地产投资的预期收益率发生偏离。当市场内某种房地产的供给大于需求达到一定程度时,房地产投资者将面临房地产商品积压而蒙受巨大损失。另外,市场供求结构的非均衡性会导致市场价格严重的不合理性,即价格远远脱离了经济发展水平和社会购买力的现状，既扭曲了房地产投资者的有效供给，又抑制了消费者的有效需求。

2、财务风险。财务风险是经济风险中的一大类，它主要是由于各种财务因素发生变化而给房地产商品经营者带来的各种损失。包括通货膨胀风险；利率变化风险；资金变现风险；开发费用变化风险。

3、地价风险。地价风险是房地产市场风险因素中最重要的一类风险。它主要是指因地价的变化而给投资者带来更多的开发成本，增加了房地产商品的成本，提高了房地产商品的市场价格，因此也给房地产商品经营者带来间接损失。

4、融资风险。房地产融资风险是指融资方式和条件发生变化对房地产商品生产者和经营者带来损失的可能性。房地产投资在资金运用方面有其自身的特点，表现为资金运用量大，资金运用周期长，可以抵押贷款，筹资渠道较多，非自有资金比重大等特点。

5、管理风险。经济管理风险是指由于管理活动和行为不合适生产和经济活动发展而给开发商和经营者带来经济损失的可能性。经济管理风险主要有以下三个因素：企业商业信誉风险、时间管理风险、合同管理风险。

三、技术风险

房地产技术风险是指由于科学技术进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。比如，技术进步可能对房地产商品的适用性形成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。

1、建筑材料改变和更新的风险。装潢潮流的变化或其他原因可能会导致建筑材料的更新和改变。建筑材料更新和改变，一方面会影响到原有设计，造成建筑成本的增加；另一方面会造成原有材料的浪费。

2、建筑生产力短缺风险。建筑生产力因素包括建筑技术工人、建筑原材料及半成品、建筑期需要的流动资金等。这些因素的短缺会影响到建设周期，从而增加房地产商品的开发成本。建筑生产力突然短缺，将会影响施工工程，要么增加薪水聘请新的技术力量，要么工期延迟。

3、信息风险。信息风险是指因信息不精确或错误、信息短缺、信息处理缓慢、信息传递错误等造成损失的可能性。与房地产市场有关的许多信息，比如，建材价格信息、地价信息、设计信息、施工队信息、招标信息等。这些信息掌握不及时、管理不善会间接增加房地产商品的开发成本。

4、自然风险。自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失，主要包括火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险等等，这些风险出现的机会较少，但是一旦出现,造成的灾害是相当严重的。对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是在投保之前，如果能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等做一定的了解和分析，则可增加投资效益。

四、社会风险

社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。

1、城市规划风险。城市规划的变动对已建成的、正在建设的以及即将建设的房地产商品的价值量会产生影响，其负面影响就是会给经营者带来经济上的损失。城市规划中对建筑物容积率、建筑覆盖率、用途都有一定的规定。容积率大小直接影响可开发的利用面积大小，当批准的容积率小于开发商预期估计面积，销售收入就会减少。房地产与规划用途不一致时，将面临赔偿和拆迁的风险。

2、公众干预风险。这是由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益而使公众自觉的进行干预，阻止该项目的发展，从而给开发商带来的损失。

3、治安风险。如果建筑物所在地区的治安状况不佳，则光顾的消费者将会大大减少，从而间接的影响房产价格。

五、国际风险

国际风险对一个社会的所有经济活动都有很大的影响。它主要是指国际经济环境的变化导致地区性经济活动的影响。

1、国际经营风险。是指因国际经营环境和条件变化对国际房地产市场上的经营投资者造成影响或损失。比如，在商品生产和销售过程中，由于当地市场条件的变化和生产技术的变化而引起开发成本的增加。

2、国际投资环境风险。国际投资环境风险是指投资者对别国的环境不熟悉或认识不全面。例如，投资国的有关法律、法规、基础设施条件、社会文化习惯、民族风俗、自然地理条件以及天气等，投资者因不熟悉造成风险。

3、货币汇率变化风险。一般来说，在海外投资房地产，都要承担汇率风险。在这个过程中，会有两次货币兑换行为。首先要将本国货币兑换成当地货币，从而购置房地产或从事房地产开发。其次，出租或销售商品后，又要将所得货币兑换成本国货币。因此如果在一个国家或地区汇率预期在将来会下降时，便会降低该地物业对海外投资者的吸引力。

本文在此选用了表2.2（见附表一）体现前面讨论的各种风险因素对不同房地产市场的影响程度。

上述关于各种房地产市场所面临的风险程度的分析可以帮助投资者或房地产市场中经营者认识各种风险,并且认识到它们对不同房地产市场的影响程度是不一样的,从而可以采取相应的措施来减少因风险而可能带来的损失。

第三章 模糊综合评价

第一节 写字楼投资风险的综合评价方法

写字楼投资是一个多风险、多目标的决策问题。定性分析具有不确定性，传统的数学方法需要对所有因素都进行测定。在写字楼投资风险分析中，常常包含有不能测定的因素或不易给出确切的评价函数，因而需要用模糊综合评价的方法。模糊综合评价方法是利用模糊集合和隶属函数等概念，应用模糊变换原理，从多方面对事物进行整体评价。

在运用模糊综合评价时，首先将那些模糊的概念给出定量描述，进而得到量的综合评价。这样可以减少以至避免靠人脑进行综合评价的主观性、片面性，把原有的经验系统化、条理化。风险的量化使得风险影响一目了然，投资商对写字楼是否可投资就有了清楚地认识。

第二节 模糊综合评价步骤

一、 确定评价对象

本文以写字楼投资项目风险为评价对象，具有通用性。在具体项目中选用不同的隶属函数，确定各个因素的权重，评定因素的分值也就不相同。

二、 建立评价指标体系

即确定投资风险因素。根据表3.1所示（见附表二）因素确定各级评价因素集，第一因素集设为 yi( i=1,2,3,4,5) 第二级因素集为xij (j=1,2,3…)

三、层次分析法确定各指标体系的权重

该权重采用专家调查法确定，其值反映第二级因素对上一级主因素的重要程度，以“政策风险”为例，说明：

影响因素：4个（x11 , x12 ,x13, x14）；

影响的重要程度：不均等。

为了反映各指标的重要程度，对每个指标赋予相应的权重。

标度的含义：

标度
 
含义
 

1

3

5

7

9
 
指标xi与xj比较，具有相同的重要性

指标xi与xj比较，xi比xj 有稍微重要性

指标xi与xj比较，xi与xj有明显重要性

指标xi与xj比较，xi与xj有强烈重要性

指标xi与xj比较，xi与xj极端重要性
 

2，4，

6，8
 
分别表示相邻判断1~3，3~5，5~7，7~9的中值
 

1/3，1/5，1/7，1/9，1/2，1/4，1/6，1/8
 
表示指标xi与xj比较得判断uij ，

指标xj与xi比较的标度uji =1/uij，
 

以“政策风险”为例：

（1）    经过参评专家评定的判断矩阵为：

 
 
 
X11
 
X12
 
X13
 
X14
 

X11
 
1
 
2
 
1/3
 
1/5
 

X12
 
1/2
 
1
 
1/5
 
1/7
 

X13
 
3
 
5
 
1
 
1/3
 

X14
 
5
 
7
 
3
 
1
 

y1（政策风险） 的判断矩阵   p =   (阶数n=4)   

（2）    用方根法得矩阵p的特征向量（权重分配）  

步骤：①对判断矩阵按行求积 Mi = （ 为连乘）

      ②计Mi 的n次方根 i =

1=（1×2× × ）1/4 =0.604

2=（ ×1× × ）1/4 =0.346

3=（3×5×1× ）1/4 =1.495

4=（5×7×3×1）1/4 =3.021

=5.646

③对 = ( 1 , 2 , 3 , 4) T  归一化（0≤ < 1，且 =1）

         即 =

向量 = (     ….. ) T 即为特征向量（权重分配）；

          则y1（政策风险）归一化后的权重：

w =（ ）=（0.107 0.061 0.265 0.567）

④检验（一致性检验）：检验权数分配是否合理。

为了检验判断矩阵的一致性，需要计算它的随机一致性指标CR,当CR<0.10时，认为判断矩阵具有满意的一致性，否则需要调整判断矩阵，使之具有满意的一致性。

I )计算判断矩阵的最大特征向量λmax

λmax  =  =  （n为判断矩阵的阶数）

其中p = =

p w = p· =  =

λmax  = ×( + + + )

= ×（4.022 + 4.074 + 4.075 + 4.095）

    = 4.07

II)检验：公式CR=CI/RI，

CR为判断矩阵P的随机一致性比率；

CI为判断矩阵的P的一致性指标   CI=  (λmax－n)；

RI为判断矩阵的平均一致性指标，其值如表所示：
n
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 

RI
 
0
 
0
 
0.58
 
0.9
 
1.12
 
1.24
 
1.32
 
1.41
 
1.45
 

CI= (4.07-4)=0.02 ；      RI=0.9

CR=CI/RI= <0.1 成立,   ∴合格;

同样算得 （见附录）

“经济风险”权重W=(0.040 0.121 0.079 0.260 0.50);

“技术风险”权重W=(0.060 0.130 0.275 0.535);

“社会风险”权重W=(0.10 0.30 0.60);

“国际风险”权重W=(0.258 0.105 0.637)；

四、 确定评语集

1、 对各指标确定评语等级

采用：优、良、中、差、极差

（风险低、较低、中等、风险较高、风险高）

表示为：v ={v1  v2  v3  v4   v5}

2、 给出评分：优---90分（风险低）；  良---80分（风险较低）

中---70分（风险中等）；差---60分（风险较高）

极差---50分（风险高）

表示为v={90  80  70  60  50}

五、 确定评价隶属矩阵

即：确定各指标对评语集的隶属度

1、请参评专家独立地对所评指标给出确定的评语（即等级）

2、统计各指标在每个等级上的票数（频数）

3、以参评人数去除各频数，记得该指标对评语级的隶属矩阵

如“政策风险”y1 的指标：10位专家对y1的四个指标的评语统计如下：

 
 
 
优
 
良
 
中
 
差
 
极差
 

X11
 
0
 
0
 
4
 
6
 
0
 

X12
 
0
 
1
 
1
 
5
 
3
 

X13
 
0
 
0
 
2
 
4
 
4
 

X14
 
0
 
1
 
7
 
2
 
0
 

则R =

六、模糊综合评价

1、 一级评价

确定各类因素yi对v的隶属向量

①    设yi对各指标的权重为：

A1 (a1  a1 ….an )T

yi对v(评语集)的隶属矩阵为R

②    则yi对v的隶属向量为：Bi = Ai ? R

如：“政策风险”中

B1 = A1 ? R = (0.107 0.061 0.265 0.567) ?

           = (0.0 0.1 0.567 0.265 0.265)

归一化得B1 =（0.0 0.09 0.47 0.22 0.22）

同样算得“经济风险” B2= (0.0 0.1 0.3 0.3 0.3)

   “技术风险” B3= (0.24 0.22 0.33 0.16 0.05)

“社会风险” B4= (0.18 0.27 0.27 0.18 0.10)

“国际风险” B5= (0.0 0.23 0.45 0.23 0.09)

2、二级评价

1）求出B1 ,B2 ,B3 ,B4,B5 后得Z（总目标层）对V的隶属矩阵

R =  =

2）用层次分析法求Z的各指标y1 ,y2 ,y3 , y4, y5

P =                            

得 = 7.351

则各主因素权重为（0.08 0.039 0.535 0.216 0.130）

经检验p w = p·  =  =

∵λmax  =

CI= (5.102－5)=0.0255 ，    RI=1.12

CR=CI/RI= <0.1 成立,   ∴合格;

3) 则Z对V的隶属向量

R = R ? A = ?  =

归一化得R=(0.22 0.21 0.31 0.17 0.09)T

3、给出项目评分

设：90分---优（风险低）；   80分---良（风险较低）；

70分---中（风险中等）； 60分---差 （风险较高）；

50分---极差（风险高）

则针对写字楼项目得分为：

S = (0.22 0.21 0.31 0.17 0.09) = 73 (分)

此写字楼项目的最后得分为73分，为中等偏较小风险，说明项目是可行的

结论：模糊综合评价具有方法简便、结论直观的特点，是一种有效实用的评价方法，具有可操作性，亦可通过计算机编程得出答案。将模糊数学引入写字楼投资风险评判是一种有益尝试。

第四章  投资风险防范策略

第一节        写字楼投资风险防范的一般内容

写字楼投资风险分析的最终目的是为了控制风险,提出对投资风险的防范对策，这就必须通过开发商的风险管理来实现，即在风险分析和评价的基础上，有目的、有意识地通过计划、组织和控制等管理活动来分散风险，减少风险损失，以获得最大可能的利益。开发商对写字楼投资风险防范的主要内容有：

1、风险损失的预防

风险损失的预防是损失发生前采取的控制技术，对于各种风险因素采取相应的预防措施。

2、风险损失减轻

风险损失的减轻就是采取有效的措施减轻损失发生或发生后的损失程度。

3、风险的隔离与结合

风险的隔离对策是将开发商所面临的风险因素进行时间和空间的分离，如不在同一地区开发同一类型的房地产开发项目等。风险的结合是指开发商可能通过合并或扩大规模或从事多种经营来分散风险。

4、风险的转移

风险的转移就是将风险因素采取一定的对策转移出去，如房地产的预售、预租合同就是通过契约将市场风险和法律责任转交给客户。

5、保险的保障

开发商可向保险公司投保，以合同的形式将一些自然灾害、意外事故等风险转交给保险公司。

第二节  项目准备阶段风险防范

一、可行性研究

房地产投资周期长，投资量大，一旦投入，转换投资成本很大，故每一个理智的投资者，都特别注重项目的前期决策。决策的主要依据就是投资可行性研究。

可行性研究是在决策前对拟投资项目进行全面的、综合的技术经济调查和科学论证的方法。它的主要目的便是将项目投资后可能遇到的技术经济方面的问题事先预测，防患于未然，尽量减少项目运作中主观性和盲目性。

对于写字楼项目，可行性研究主要是指写字楼投资市场调查和预测。这就需要进行市场调查及对市场进行科学的预测。投资商只有确定写字楼项目具有一定的市场后才可能确保该项目具有可行性。

另外，可行性研究也是多种投资方案的选优，写字楼投资项目需要对每个投资方案的经济效益进行评定，在多种方案中选取经济效益最大的方案。

二、市场调查

写字楼作为新兴行业在国民经济中地位日益重要，成为国民经济一个新的经济增长点，但是在许多开发企业中都不同程度地存在着重开发经营、轻前期研究的现象，这正是许多开发企业发展盲目、定位不准、供需矛盾突出的重要原因之所在。在这种情况下，市场调查的运用就显得极为重要了。

影响写字楼市场供需的因素错综复杂，政治、经济、人口、科学技术、文化教育、社会风尚及自然环境等诸多因素都会对写字楼市场的供求和价格产生影响。要分析当地经济环境（经济水平、产业结构演进、城市化进程、WTO影响等）、社会环境（人口、消费观念、历史）、政策环境（财政、信贷、土地、住房、税费、户籍）、技术环境和竞争对手的核心能力等，定位好产品的目标客户群体。

市场调查一般宜采用以下几种方法：1、直接观察法。直接观察法是由调查人员亲自对调查对象进行观察和计量，以取得第一手资料的一种调查方法。比如，调查一个畅销的写字楼宇，其外型、层数、结构、价格、附属设施及公用配套，这些信息都可以通过直接观察来获取。

2、问卷调查法。问卷调查法是由调查人员制定统一格式的问卷，交由被调查者填写后反馈，从而获取资料的调查方法。比如，可以制定一份购买或租赁意向调查表。

3、展销调查法。展销调查法是通过商品展销手段，直接调查消费者对某种商品的购买力和购买意愿的一种方法。通过这种方式可以直接调查消费者对楼宇的外型、配套设施、装修标准、质量、价格等方面的需求情况和关注程度，从而摸清行情，掌握市场动向，了解消费者需求心理变化，并在下一步的开发过程中顺应市场行情而动，减少风险、防止积压。 [6]

在开发项目之前进行市场调查和分析，加强对市场调查的研究和实施，做出正确的项目预测和决策。只有真正对市场进行深入细致的调查研究，才能开发出符合市场需求的房地产项目，从而在越来越激烈的市场竞争中规避风险、取得利润。

三、开发参数

对于写字楼来说，开发参数决定写字楼的档次及价位，是写字楼开发考虑的必要因素。1、容积率是一个重要的开发参数，在特定地段上，容积率与土地使用价值成正比。当容积率大小直接影响可开发利用面积的大小。容积率下降，销售收入将较少，虽然也会造成建筑成本和土地价格的下降，但这部分的减少比预期收益率来的小。

2、建筑覆盖率。建筑覆盖率大，办公环境不理想，楼宇售价极可能下降，由此导致利率减少。相反，若覆盖率小，楼宇售价有可能上升，则投入成本亦多，风险在于只有写字楼租售价格要上升到一定的水平，才能达到正常利润。

3、绿化率是现代建筑开发的重要因素。绿化面积高建筑成本和售价都会增加，但同样会吸引更多的客户。

4、由于写字楼的楼层都比较高，人口相对比较密集，且现代设施较多，楼宇的安全不得不作为郑重考虑因素，结构类型和消防系数也是开发参数必不可少重视的部分。

四、区位决策

所谓区位是指写字楼所处的地理位置。写字楼不同于别的商品，它不可移动，并且必须要有利于商务、政务活动。因此，靠近城市中心、商务繁华的地段，有良好的交通条件等，这些有利于写字楼的租售。写字楼所处地段的周边环境也是重要因素，环境代表了公司的形象，客户也会考虑其中。

在投资之前,可以对拟投资的区域进行分析,估算出市场的消费量以及市场对公司产品的兴趣。这里可以借用赫夫 (Huff) 教授的空间相互作用模型来计算目标区域的潜在顾客总量： 

　 上式中，pij为ｉ区域潜在顾客购买ｊ开发商产品的机率，aj为ｊ产品的吸引力(市场对企业品牌的认知度)，dij为ｉ和ｊ距离，ｉ为可带来顾客的城市区域,ｊ为开发商，β为经验常数。对产品的所有潜在区域购买ｊ的机率和该区域的人口积求和，便是潜在顾客总量。根据需求总量及该区域对周边市场的辐射效应对区域范围做客观选择，其次对拟选城市的相对成本进行比较和社区评估，最后对少数区位进行再选择。即进行相对成本和预期收益的比较，然后才能科学决策。[7]

五、城市规划

房地产城市规划与房地产有着非常密切的关系，城市规划是城市建设的龙头，可以指导房地产业的发展。《城市规划法》、《房地产管理法》、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》法律、法规都对规划编制和房地产开发用地进行明确规定。房地产开发用地必须根据城市详细规划的要求使用，充分考虑规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度，容积率和绿化率等控制指标，以发展房地产事业。

写字楼作为房地产的商品之一，必然遵守城市规划，写字楼多位于大中城市及繁华地带，而对于一个城市来说，这一地段的规划关系到城市的面貌，还带动周边地区经济发展。

(1)写字楼开发必须严格执行城市规划．按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

(2)写字楼开发应当量力而行，充分论证，预先规划。应当按照规划的要求和建设顺序，配套建设市政公用设施、公共服务设施、绿化等工程，努力做到按规划建设。

(3)合理规划能节约大量的土地资源。也就是说城市规划就是生产力。城市规划就是资金来源，一块土地如果能合理布局、综合开发、配套建设，这块土地就能升值，就能达到意想不到的效果，就能获得可观的经济效益。

(4)写字楼开发应遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施。逐步改善交通和居住条件，加强基础设施和公共设施建设，改善城市环境和市容景观，提高城市的综合功能。

六、经济周期

房地产业开发周期长，经济兴旺是投资兴建的项目，等到剪彩销售租赁时，却会遇上经济滑坡。正是这个原因，给写字楼投资带来巨大风险，也同时为投机商取得丰厚的回报带来了契机。

写字楼的市场行情与住宅的区别在于，它同经济景气关系大，而同民众生计关系小。经济周期对写字楼市场的影响是很大的，如果处在经济的上升期，楼价上涨就有现实可能。投资者必须多留意一些宏观指标如利率、通货膨胀等，从而来指导实际操作。科学地预测经济发展趋势并能及时地把握住瞬时即逝的信息，当机立断，便能获得包含机遇和智慧的风险溢价。

七、政策

我国的房地产市场是从计划经济转轨进入市场化阶段的，受国家宏观经济政策的影响很深。并且，我国的写字楼市场刚刚步入正规化发展阶段。因此，尽快制定并调整写字楼投资业的宏观政策，建立并完善相应的体系迫在眉睫。 

对于写字楼，政府采取了系列管理政策：

1、市政府已出台严控写字楼上马的措施，将办公用地和项目审批权集中收回到市政府，严格审查各立项。审慎使用审批权。各区县暂停审批各办公用地申请。

2、为培育完善的房地产租赁市场体系，为写字楼租赁市场营造一个规范的政策环境。应加速实施符合市场运作规律的写字楼租赁政策，调整税收的租金政策,在租赁税费上给予适当补贴返还。

3、针对目前写字楼租赁市场较为混乱，存在着大量居民住宅用房出租为办公场所及国有企业厂房改建为办公楼的现象，应尽快出台《写字楼租赁管理办法》等规章制度，主要包括：(1)清理居民住宅出租为办公场所。出台相应具体措施，将办公用房从住宅中迁出。(2)加强对国有企业厂房改建为办公楼出租的管理。(3)制定房价定价的指导原则，禁止租赁市场的不正当竞争。

八、投资组合

房地产投资类型的组合构造方法有两种，一种是在房地产之内构造组合来分散投资。另一种是房地产与其他资产（如股票、债券等）构造资产组合来分散资金。房地产项目投资组合，投资者分散的策略可以是投资于不同类型的或不同地区项目，或者混合使用。其最终目的都是投资人希望借助于此分散策略使投资组合内项目之间的报酬升降互相冲销而使组合报酬率的波动较小而降低风险。

美国学者迈尔斯与麦克邱（Mike Miles and Tom MaCne 1982）曾探讨有关不同类型房地产投资组合分散策略，他们计算出三类不动产投资信托基金报酬率间的相关系数。其中办公用不动产与零售用不动产报酬的相关系数为0.48，而与住宅性不动产报酬之间相关系数则为-0.49，住宅性不动产与零售用不动产之相关系数为-0.0806。由于办公用不动产与住宅性不动产报酬率间有负的相关关系，因此在一次办公用不动产为主旨不动产组合，如加入住宅性不动产将有助于减少投资报酬率之波动，降低组合之风险。[ 8 ] 

影响写字楼投资的因素有写字楼类型因素和写字楼坐落位置的因素。从写字楼的类型上讲，写字楼包括普通型写字楼、综合型写字楼、智能型写字楼，未来发展空间内，景观型写字楼、低层低密度型等有特色的写字楼将成为新宠。写字楼坐落区位的不同也会导致不动产报酬率的差异。因不同的区位，其社会经济环境不同，且各个地区的社会经济结构也是成动态性变化，有的地方成长，有的地方则衰退，在某一阶段利于写字楼开发和经营而不利于另一地的写字楼之投资。对于写字楼来说，区位是很重要的因素，特别是与经济的发展有很重要的相连。所以应以经济区作为分散的依据。

九、合作开发

房地产合作开发是在互惠互利的原则下，合作双方共同承担风险，具有降低自己的直接投资额、风险分散、盈利分散的特点。其原因有：（1）房地产商在取得一幅土地开发经营权后限于本身资金不足，常需要利用外部资金；（2）投资开发项目规模一般较大，需投入大量资金并承担很大风险。合作开发就是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。

我国加入ＷＴＯ后,国外房产商将凭借较强的融资能力、较高的技术装备水平和管理水平以及灵活的经营机制等优势进入我国市场。在此种情况下，我国有了一种新的合作方式，与外商形成合作开发，国家提供土地，外商提供资金及先进技术。写字楼大都位于大中城市，且写字楼投资资金大，合作开发有利于减少风险。

十、阶段进入退出

写字楼开发过程中，开发周期长、投资大、风险大，因此，开发企业的投资管理很重要，对于一个写字楼项目来说，分期开工可以减少风险。因为写字楼与经济政策有很大的相关性，可先开发部分楼层，在经济上涨时，可继续开发，既可保证一定的收益，也不致因一次开发承担很大风险和资金难以筹措等问题。若一次全部开发，很可能会因为经济政策变动造成整个投资项目的瘫痪。

现时期写字楼投资项目，可以考虑开发通用性楼宇，若遇上经济周期变动，即可将楼宇改用为商场、酒店等，确保写字楼不会因经济周期的变动而受到影响，保证投资商的经济收益。  

另外，如果项目一次性开发的面积过大，则对资金的要求也就比较高，也给企业的经营带来极大的风险。而分阶段开发实行的是小面积、小批量、多步骤的管理方式，对资金和时间的控制比较严，因此能及时地发现开发中的各种问题，并加以改进，从而有效地降低了投资风险。

十一、促销因素

写字楼促销要求开发商依据写字楼市场规律和物业开发特点，制定系统的促销规划和实施方案，借助各种传媒的宣传和市场营销人员与消费者直接的交流，将楼宇和有关服务的信息进行传播，引起消费者的兴趣，激发消费欲望,促使消费者购买。

随着房地产业竞争的日趋激烈,发展商之间的促销手段花样翻新,由原来的房产交易会、展销会、免费看楼、购房入户等发展到购房送装修、送家私电器、让利折扣等新的更刺激的促销手段。促销方式的不断更新和升级极大地诱发了消费者的购房欲望。

写字楼吸引或促销消费者的主要手段有:1媒体广告,主要有报刊杂志广告、广播电视广告和招贴广告形式。2邮寄宣传材料；3发送售楼书；4制作现场广告牌；5物业奠基、封顶、正式推出仪式；6样板房展示。由于上述方法各有利弊,因此开发商在组织促销活动时应优化组合多种促销方式。

十二、投资价值评估

    房地产投资者要尽可能的规避风险，必须进行周密的投资分析。而在投资分析过程中，投资者首先要做的是对投资价值进行评估，作为判定是否进行投资和其他投资分析的前提。

对于投资者，房地产投资价值评估是进行投资决策、房地产买卖等行为的依据；对于金融机构，正确进行房地产估价是降低抵押放款风险的关键；对于国家，正确评估土地资金价值是保证国有资产保值和增值的基础；另外，各种企业间合并、兼并、购并和股份制改造经济行为都不可能或缺的要进行房地产评估，故对于任何一项与房地产有关的投资，进行正确的房地产估价都是必要的。

写字楼的评估是以写字楼为评估对象，将土地使用权价格和建筑物价格评估结合起来，对其真实、客观、合理的价格估计、推测及判断，确保资金产出大于投入。

从估价角度来说，写字楼价格定位第一要确定定价目标，考虑利润最大化，投资回报期短、竞争力强等因素；第二要对市场竞争和需求进行分析，根据市场竞争状态，需求供给弹性来确定价格；第三定价时考虑土地使用价格、楼宇建筑本身形成的价格、物业价格；第四要分析写字楼所处的商务环境、硬件建设档次、设备配套程度、智能化水平、服务内容和特色、管理水平、写字楼本身知名度以及同等写字楼的定价标准。

十三、财务分析

财务分析是通过对财务报表有关项目进行对比，以揭示企业的财务状况。通过财务分析，可以反映企业目前的财务状况，并为企业进行财务决策与制定财务计划提供重要依据。

投资者在投资前、投资运行中都应定期进行财务分析，一方面决定投资项目是否可行，另一方面，可以通过财务报表（基本报表有现金流量表、损益表、资产负债表和资金来源与运用表等）分析来评价企业的偿债能力、盈利能力、资产管理能力、综合财务状况等。

在写字楼开发中，离不开财务分析，进行及时而合理的财务分析，可以有利于投资者及时发现风险并采取防范措施规避风险。

第三节 项目实施阶段风险防范

一、质量意识

写字楼的质量是消费者最为关切的问题，在一定程度上决定了楼盘销售从理论变为现实。楼盘质量要考虑以下要素:是否烂尾、是否按期交房、面积是否相符、工程质量是否过关以及楼盘的户型、风格等。

购买或租用写字楼（1）首先考虑的是交通的便捷，交通便捷和区域的归属感是购买者所需要考虑的两个因素；

（2）对配套设施的需求，如员工餐厅、中央空调、商务休闲吧、运动场所等；

（3）对物业管理的水平要求在购买参考因素里所占的比重也已经越来越高。

（4）随着办公室现代化水平的迅速提高，许多企业希望在新的写字楼内添置更多的现代化办公设备。科学技术和现代化通讯设备的进步，经济和社会信息的大量快速传递、收集和编辑运用、要求写字楼装配现代的通讯设施，使其更具智能化。如，楼宇自控系统、外部宽频光缆、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与升级可变性、闭路电视、INTERNET网络接口、局域网络、智能化的预警和防盗系统的安装等，所有这些都完善和满足了现代办公的要求，增强了租户人的入住信心。

二、开发期缩短

写字楼开发周期长，开发周期内可变因素多，从而形成很大的投资风险，社会经济的变化，势必会引起市场的波动，投资商的费用和收益也愈难确定，因此，写字楼开发一定要注意时间成本，必须尽量缩短开发时间。开发周期越短，资金回笼越快，开发风险就越低，资金成本、管理和经营成本也就越小，写字楼开发企业的经营状况才会越好。为了缩短开发周期，降低时间成本，开发应该注重产品定位和营销定位；同时要注意尽量缩短拆迁时间。

开发期缩短要做到以下要求：尽可能缩短建设周期，搞好开发项目的综合平衡，主体工程和配套工程、辅助工程同步建设，选择工程技术力量较强的施工单位承包，大规模的组织平行流水交叉作业，引进施工技术和管理经验，加快建设速度。

三、风险转移

风险投资的风险转移是风险管理的基本技术,它指风险投资主体以一定的代价和方式将部分风险或全部风险转移给其他主体承担。风险转移的方式主要有风险共担、参与保险、转移引起风险损失活动等。

（1）风险共担即在风险投资中吸引多种来源的风险投资资金。如实行联合投资、联合开发、增发新股等方式,使多个主体参与风险损失和风险收益的分摊。

（2）参与保险的方式是通过向保险公司支付一定的保险费用，将风险投资未来的损失转移给出保人。风险投资企业可通过参与科技保险或项目保险获得补偿，使保险公司承担技术创新和风险投资项目失败的部分风险。

（3）转移引起风险损失活动是把全部风险转移给另一主体，这种随所有权的转移而实现风险转移属风险控制型转型，是风险转移的一个非常重要的方式。如通过风险投资的及时退出转移风险或损失、通过技术转让、特许经营、战略联盟、租赁经营和业务外包等方式转移经营风险，通过委托开发、转卖专利等转移技术风险等。

由于风险转移必然带来利益的转移，在风险投资过程中，采用何种方式转移，需要进行仔细权衡。写字楼的风险转移，以上三种均为可行方案。自然风险可采用保险转移。当技术风险、生产风险较小，而财务风险较大时，可采用风险共担或财务转移。当技术风险、生产风险较大时，可采用主体转移。

四、融资渠道

　　写字楼是开发商经济实力、企业资信和管理能力的综合体现。由于投资回报周期较长，且易受时局和经济环境影响，因此，在资金方面的抗风险能力就成为写字楼开发的核心问题。

长期以来，我国房地产资金体系存在着融资渠道单一和股东成份单一的缺陷。金融政策的变化，正好提供了一个改革和创新的契机，促进我们一方面建立起多元化的融资渠道，另一方面还要建立多元化的股东结构。这样，既有利于资金的筹集，又有助于风险的分散。　　

企业的资金融通，包括了企业内部融资和企业外部融资两部分。 　　

　　1、企业内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。

　　内部融资的方法很多，其中包括了用抵押、发行股票和债券的方式获得现金，以及期房预售、收取购房定金等方式在内。　　

　　2、企业外部融资。主要渠道有：

　　（1）发行股票。随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。 但发行股票在前期准备阶段及发行过程中成本较高，普通股发行过多会带来所有权转移的问题。

　　（2）发行债券。企业的财务风险、破产风险会因债务增加而上升，企业在还息之时需要大量资金，对资金的周转和流通不利。

　　（3）融资机构贷款。目前我国参与房地产金融活动的金融机构主要是银行，包括信用贷款和房地产抵押贷款。保证贷款顺利，必须对贷款人或企业进行资信、业绩和管理技术评估。 在国外还有其它形式的房地产金融机构，例如房地产保险公司、房地产抵押公司、房地产投资基金管理公司、房地产财务公司等等。可以作为借鉴。

　　（4）房地产信托。即以房地产作为主要资金用途的信托产品。信托公司通过向开发商贷款（信托贷款）或直接参与投资（信托投资）等方式运作。 相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产开发公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于开发公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。

　　（6）租赁融资。即拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。

　　（7）回租融资。即开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来经营。拥有某项物业的开发商既出让了该物业的所有权，又保留着对该物业的使用权，以达到既能减少资金的占用，又能从经营此项物业中获得收入的目的。当企业处于流动资金缺乏而银行又不能提供足够的贷款时，回租融资是一种十分有效的融资方式。

（8）回买融资。即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款将该项物业买回来。回买贷款的利息高于普通贷款的利息。开发商不仅可以获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可以得到物业的产权。

房地产开发商可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。　 

五、公开招标

    招标方案的拟定主要包括开发项目标段的划分及承发包模式的选择、招标方式和计价方式的选择等。由于房地产开发项目可采用滚动开发、分阶段开发等形式，合理拟定招标方案，对开发项目的投资控制就显得尤其重要。开发项目建设中承发包模式主要有平行发包、设计或施工总分包、项目总承包和项目总承包管理四种模式。项目标段的划分及承发包模式决定了与开发商签约的承包商数量、决定了一份合同包括的工作内容、决定了开发项目管理的组织结构和管理体制，从而影响了投资风险的分配，决定了开发商对投资控制的力度和可控范围。

开发商因素——开发项目建设进度计划、资金投入、回收计划及资金流动计划，开发商的管理作风和打算对工程的介入程度；

工程因素——开发项目规模及复杂程度、工程设计工作的深度、工程施工难易程度、工期要求等；

市场、环境因素——建筑市场竞争激烈程度，社会、政治、经济、法律的稳定性，工程所在地的地质、气候条件及施工现场条件的确定性，招标时间的限制及对环境信息的掌握程度等。

开发商只有对上述因素有了充分的认识，才能正确处理“三大控制”的关系，合理划分标段及选择承发包模式，从而尽可能降低、规避、转移投资风险，有效控制投资。招标方式有公开招标和邀请招标两种。因公开招标可以在较广范围内选择中标人，投标竞争激烈，有利于降低投资，因此，一般的房地产开发项目招标宜选用公开招标形式[9 ]。

六、开发成本

房地产开发成本是指在房地产开发过程中所发生的各项费用，包括土地购置费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费以及开发间接费等。成本在一定程度上反映了企业的管理水平和经营水平。要降低开发成本，就要求房地产开发企业要有新的管理意识和管理模式，加强成本的管理和控制，实现较好的资金回报率和投资收益。

在写字楼开发中，具体有以下两个方面的对策：

1、前期设计规划充分应用价值工程原理。价值工程又称价值分析，它通过对产品的功能分析，研究如何以最低的成本去实现产品的必要功能，它是以提高价值为目的, 这一目的包括两个方面：在规划设计中运用价值功能，能变事后的成本控制为事前积极的成本预控，提高企业的竞争力和经济效益。写字楼开发规划方案至施工图设计，这一过程决定了建筑物的样式、结构、材料，根本上框定了产品的成本水平。运用价值工程原理，确保用户所需的必要功能；尽可能降低产品成本。关系式如下：产品的价值=功能/成本。上述公式中比值越大，价值越大，产品的吸引力越大，开发商获利的能力也越强。

在实施中应做好如下几点：(1)为了取得一个较好的设计方案,需认真做好调查研究工作，如现行写字楼用户的不同要求、现行的市场需求、技术信息、材料成本资料，特别是新工艺、新材料的性能、价格，国家有关部门的政策、条例、法规等。

(2)积极参与设计方案的确定和设计的全过程，进行功能和成本的分析，使设计工作更加完善、合理，减少不必要的功能，以达到以最低的成本，实现必要的功能目的。

(3)对方案进行评价。对方案进行评价，看其是否在技术经济方面和社会效益方面具备可行性，进行部分的修正，找出彼此协调的最优设计方案，从根本上保证开发企业盈利的实现。[10]

2、利用行为控制对成本进行监控。写字楼开发工作一般要经过可行性研究、规划设计、工程管理、商品销售服务过程。在这一过程的每一阶段，开发企业一般每个职能人员都直接管理一项工作，他们的管理行为和责任感会直接影响到写字楼的开发成本。采用成本行为分析和行为控制能调动每个人的智慧和潜力，把企业经营的好坏、成本的高低，同每个人的行为连接在一起，将每项责任成本落实在每个管理人员身上，使其在实施中经常对成本行为进行分析，从成本行为的分析中找到成本偏高的原因，寻找有效途径，及时采取有效的控制措施，只有这样成本的控制才有可能落到实处，开发成本的计划才有可能完成，达到成本控制的最终目的。

七、管理成本

房地产业是一个集成产业，房地产商主要是将设计、施工、材料、装修等方面的公司协调在一起，进行高效率的运作，建造出高质量的房屋，最终销售给客户，获得利润回报。为了协调这些上下游行业或产业间的关系，房地产商的协调和管理水平很重要，要不断提高自身的管理水平，降低管理成本。

管理成本是一种体制成本，主要由内部组织成本、委托代理成本、外部交易成本、管理者时间的机会成本等四部分组成。影响管理成本的因素是多方面的，有组织内的，如组织规模、组织文化、组织结构、管理者才能，也有组织外的，如组织环境，还有组织内部和外部结合的因素，如组织的产权形式。

要降低管理成本，应针对目前我国房地产业的现状，房地产公司应该朝着规模化、专业化、规范化和集团化方向发展。 只有扩大开发规模，发挥在材料采购、建筑施工、营销方面的规模优势，实现资源利用最大化，才能有效降低成本，进行成本控制，因此房地产公司应该实现规模化。专业化是指房地产公司应该不断提高专业水准，做出精品，提高房屋的性价比，这样才能增强公司的竞争力，在市场上立于不败之地。

第四节  经营阶段风险防范

一、预售租

写字楼可以大体分为出租出售型写字楼和公司总部型写字楼两大类型。出租出售型商业写字楼是市场上的主体。预售租是目前普遍流行的销售出租的方法，也叫预售预租楼花。预售租对于客户来说可以降低购楼或租赁的费用。对于开发商来说，可以防范写字楼投资完工后由空置、租金下降带来的风险；且写字楼资金投入较多，建设周期长，通过预售租的方式可以使开发商筹措到先期开发的资金。开发商一般会采用预售租的方式。

预售租容易使开发商卷入到种种纠纷之中。随着纠纷的增多，有关部门及政府加强了对预售租房屋的管理，规定开发企业只有在取得土地使用权后，持有建设工程规划许可证，投入资金已达到总工程的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可向房地产管理部门申请办理预售租许可证。只有取得许可证后，才能开始预售租，而且预售租款只能用于工程建设中。作为开发企业应遵守合同条款，将风险降到最低点。

二、营销策略

写字楼营销是指其在市场上一切经营活动的总和，其核心是满足租客群需要为前提来实现自身的价值增值。它是一个根据客户的需要和要求而展开的产品、价格、销售渠道以及促销的策划和实施的全过程。

写字楼营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划，它蕴含在写字楼开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。全过程营销策略体系要求营销工作贯穿于投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、竣工后交付使用阶段等整个房地产开发、经营、使用过程。[11]为此，这一营销策略体系应由时间策略、产品策略、价格策略、广告策略、发售策略组成。

1、时间策略

（1）同步与顺序策略。商务写字楼营销从启动时间奠基开始，到建设初期（结构部分）---主体建设阶段---内装修建筑安装---环境建设阶段，开发商应利用每一时间段的侧重点采取相应的营销策略。

（2）广告时间策略。广告时间策略是指广告发布时间和频率的合理安排。运用上有集中时间策略、均衡时间策略、周期性时间策略；在频率运用上有固定频率和变动频率两种形式。

2、产品策略

现代市场营销中，产品被归结为消费者通过购买获得的需求满足，它是向市场提供的能满足需求的有形和无形服务。产品营销要求开发商开发的写字楼产品各方面要针对市场需求，这种需求可以是实现的，也可以是潜在的，但必须是真实的。产品要适合现状特点，能取得合理的经济利益。

3、价格策略

价格是营销组合中十分敏感的因素，写字楼的销售或出租价格是否得当，将会对写字楼的销售或出租，对写字楼的形象产生很大的影响。有效的价格策略将能应付竞争，树立写字楼与开发企业的良好形象，并给开发商和业主带来良好的利润。

4、广告策略

广告是营销常用的方式之一，它通过购买某种传播媒介的空间和时间，来达到向写字楼的消费者或某一特定市场的潜在顾客进行宣传或推销的一种营销手段。写字楼的广告策略应根据自身所处的不同阶段采用不同媒体组合策略，如企业在初创阶段的广告媒体组合策略应以提高知名度为核心；在增长阶段应以扩大营业额为核心；在成熟阶段应以品牌策略为核心；在稳定阶段应以形象建设为核心。

5、发售策略

写字楼的发售策略即写字楼的营销渠道的策略。写字楼营销渠道有以下几种：

发展商                                                  租户

发展商           物业管理公司                           租户

发展商           物业管理公司          中介代理公司     租户

三、 CIS战略

传统CIS理论认为CIS即CORPORATE INDENTITY SYSTEM（企业识别系统），包括MI（理念识别）、BI（活动识别）、VI（视觉识别）三部分，指的是运用设计手段，通过商标的造型和特定的色彩等方式将企业理念、行为观念、管理特色、产品包装、企业标志、营销准则与策略形成一种整体形象，并通过传播塑造出自己的最佳形象。

知识经济时代的CIS战略将系统论、传播学等新兴科学的成果运用于CIS实践中，特别是结合数字化技术条件对CIS出现的新情况进行深入广泛的研究和实践，认为知识经济时代CIS的战略新发展就是数字化企业形象。所谓数字化企业形象（即数字化CI，.DIGITAL CORPORATE IMAGE ），是指利用数字化的思想、条件、技术、手段开展企业形象的策划、创建、推广和管理。[12]

企业CIS包括企业形象和企业文化。企业形象是由许多因素构成的，如产品形象、职工形象、环境形象、企业家形象、公共关系形象、社会形象、总体形象。企业文化由企业的文化内涵、品牌与商标的价值、管理与经营的模式、技术与人才的能力、企业的名气和信誉等组成。对于写字楼开发企业，主要表现在以下几方面：

1、写字楼的质量、价格、功能、外观、使用是否方便、物业管理服务怎样，直接关系到购买者、租赁者的工作质量与经济利益。因此，开发公司首先要塑立资金雄厚、实力坚强、服务可靠的稳定而规范的企业形象。

2、写字楼这一产品形象是其内在质量与外在服务的综合反映。作为产品形象的楼宇直接影响到企业形象，可以说，产品形象是企业形象的基础。因此，必须从树立企业形象的高度抓好产品形象，包括项目的开发设计、建筑材料的选用、楼宇内外装修、产品名称与销路、售后服务等。

3、开发公司还要注意保持员工形象。员工形象既是企业形象的重要组成部分，又是企业人格化的外在表现，因此，应在平时的教育培训中，注意员工行为的一致性与规范性。

4、写字楼开发公司还应注意保持环境形象。它包括企业内外工作、生活条件和新开发写字楼项目的周边环境建设和总体表现。

良好的企业形象不但能有效的促进销售，开拓市场，而且能吸引和招徕人才，创造一个有利的外部环境。CIS作为塑造企业形象最有利的武器已受到国内越来越多房地产开发公司的重视。

四、资信调查

房地产业的资信调查实质是在房地产的开发、建筑、销售、管理等过程中，以方便当事人了解和掌握另一方当事人的财政状况和信用程度的查证工作，房地产业的资信调查是双向的，即一方面开发商多为大宗楼宇买主、建筑工程承包者、建材销售者等的资信进行调查；另一方面，开发商的相对方也对开发商做资信调查。资信调查对房地产市场的健康、有序、正常发展有着重要意义。资信调查影响房地产开发的经济效益和社会效益。双方都应出具调查材料的依据，不能提供虚假情报。

资信评级度高的写字楼开发企业受益大。对投资者来说，自然会关注那些资信评级度比较高、资产质量较好且有一定规模实力的开发企业，因为他们的融资能力相对较强，在从事大项目时具备资金规模的优势，从而有利于公司持续经营业绩的提高。对客户来说，开发企业的资信等级高，也是产品质量的一种保证。

五、信用评估

当前的房地产市场正迫切地需要信用，写字楼的交易离不开信用，开发企业的品牌正急需信用来营造。信用正是降低交易成本的一个有效因素。所谓信用，便是言而有信，言出必行。它反映的是一种承诺，而且是一种可信的承诺。信用的核心是实实在在的优质商品和优质服务，当前一些开发企业和中介机构在市场上失去了信用，其主要原因也是因为他们提供的房地产产品和售后服务、中介服务缺乏让人放心的质量。信用给开发企业和中介机构带来的收益同样会大于他们提供信用所需花费的成本。

发展商在诸如楼盘质量、面积、价格、交房期限以及对付款方式和额度等方面的承诺在很大程度上影响消费者对楼盘的信任度。万科等成功地产商开发的楼盘之所以深受消费者青睐,并长期保持旺销的业绩,与其至高无上的信誉是分不开的。

信用降低交易成本，其实我们在选择市场经济这种经济体制时，已经不可避免地要选择遵守诚实信用的基本准则。市场经济是契约经济：买方和卖方在市场上自由地做出选择，然后自主地签订买卖契约，并自觉地执行契约，从而完成市场交易过程。[13]

六、素质

写字楼在实行先进的全面管理的前提下，应注重员工素质的培养和提高，工作人员应做到文明礼貌、热情周到、工作快速有效。加强对从业人员的思想、职业道德培训及文化、专业知识培训，在激烈的竞争中，一切以高标准来要求。树立服务理念，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，给客户营造一个低成本、高效率的商务平台，同时还能够享受到完备而人性化的高品质商务服务。开发企业应考虑到目标客户在日常商务活动中可能出现的各种情况，提供了相应的物业管理和商务服务。其实各种看似细微的服务能够为开发企业节省一大笔商务开支。员工的该素质一方面提升了企业形象，另一方面协助了企业的发展，创造了增值服务。

七、管理水平

对于写字楼的管理，要了解写字楼管理的特点，写字楼租户对管理的要求及要达到之目的,对管理要达到的目标等。在八十年代后期，许多写字楼的管理者们对管理还仅局限于普通办公楼的管理，模式比较落后且单一；二十世纪末二十一世纪初，随着一大批合资酒店的管理精英加入到写字楼的管理当中，使得写字楼管理模式呈多样化。

写字楼是租户用来进行商务活动的场所，写字楼的日常管理，始终要围绕着客人的商务活动来付诸实施。首先要给客户提供一个舒适、整洁、安静、方便、安全的办公场所。根据写字楼的公众特性，结合写字楼的个性，制作精美楼书，将写字楼的舒适性、方便性、安全性以文字方式加以体现，使租户在感性上对写字楼有一个认知；写字楼的服务项目大部份是共性的（商务中心服务，保洁保安服务，工程维修服务等），共性的服务项目大同小异，而个性化服务项目的设计就充分体现一个管理者的管理水平。个性化服务项目的设计基于以下两个特定的条件：大的时代环境-----在设计个性化服务项目时，万万不可脱离当时的时代特点，那些落后或超前的设计都是一种资源的浪费；小的租户环境------一幢写字楼的地理位置决定着该写字楼的租户群，而个性化服务项目的设计则完全依赖于此（IT型写字楼就要有IT特点,研发型写字楼就要有研发的特点等）。

当管理目标制定完成，服务项目设计完毕接下来是实施。这是管理工作中的又一个关键环节，所谓控制指的是对整个管理过程的控制，涵盖了硬件和软件两个部分。硬件：写字楼的设备设施以及保障写字楼正常运转的服务及保安设施设备的维保。软件：对员工执行各项管理手段正确与否的监控。[14]

八、 ISO9000体系

ISO 9000族标准是国际标准化组织颁布的在全世界范围内通用的关于质量管理和质量保证方面的系列标准，目前已被80多个国家等同或等效采用。ISO9000族标准主要是为了促进国际贸易而发布的，是买卖双方对质量的一种认可，是贸易活动中建立相互信任关系的基石。

现在许多国家把 ISO9000族标准转化为自己国家的标准，鼓励、支持企业按照这个标准来组织生产，进行销售。一个现代的企业，为了使自己的产品能够占领市场并巩固市场，能够把自己产品打向国际市场，无论如何都要把质量管理水平提高一步。可以说，通过ISO9000认证已经成为企业证明自己产品质量、工作质量的一种护照。

作为房地产类商品，写字楼的客户希望拿到的商品不仅要求当时检验是合格的，而且在开发、建设和使用等一系列工作过程中，对人、设备、方法和文件都提出了明确的要求。根据国际通行作法，写字楼开发企业，其所开发产品也必须采取ISO---9002质量控制体系对过程实施全程监控, 通过工作质量来保证产品实物质量，最大限度地降低它隐含的缺陷。以期达到先期制定的质量管理目标，从而达到租户对写字楼的需求目的。

九、品牌策略

一个品牌一旦在消费者那里树立了良好的形象，这个品牌的商品通常就能够享有较高的市场份额和利润空间，这就是品牌给企业带来的效益。随着我国房地产业的发展，房地产品牌的重要性正在为房地产开发企业所认识。房地产品牌的创立过程,是在保证物业质量可靠、交付使用及时、价格合理的条件下，建立开发商企业形象、产品形象、物业环境形象、营销信誉等诸多方面无形资产的系统组合的过程。它崇尚以人为本,追求艺术的、人性化的和健康的文化底蕴，贯穿于整个房地产项目开发与使用过程。天鸿宝业、东华实业、金地集团、万科集团都是具有很响品牌的房地产开发企业。

因为写字楼开发企业的品牌，将吸引著名的公司来租用、购买楼宇，其收益得到保证的同时，租用、购买写字楼的大型公司也为写字楼开发企业再次作了宣传，从而双方受益。

第五节  管理服务阶段风险防范

一、物业管理风险及措施

物业管理中的风险是指物业风险和物业管理企业运营风险的总称。物业风险是指物业在特定客观条件下，在特定期间内，由于未来灾害的不确定性而造成物业财产损失的可能性。物业管理中的风险管理的主要目标就是以最低人力、财力、时间等成本，控制物业管理中的各种风险或降低其损失，使物业获得最佳的安全保障和保值升值能力，使物业管理企业增加更强的生存竞争力进而提供更令顾客满意的物业管理服务。由于防患于未然，因此，有效的风险管理可以降低物业管理中总的成本。

风险处置是在对物业管理中的风险进行全面分析之后，应以物业管理总目标为依据，根据物业管理中风险的特点、性质、类别及其潜在影响等，制定风险处置方案，控制或减少风险的发生和造成的损失。风险处置方案包括：风险转移和风险自留，风险自留又有风险控制和风险保险。风险转移是目前许多物业企业已在运用的风险管理方式，主要是将风险影响较大、企业不可接受、可分散的部分风险工程采用分包的方式分包出去，由专业技术性强的其他专门公司承担相应工作。

在处理自留的风险时，由于成本的问题，企业要制定各种风险控制措施，对不可控制的风险，企业再考虑买物业保险问题。风险控制主要指物业企业采取各种措施减少风险发生的概率和频率以及降低损失程度。

具体措施有：防止风险因素的形成；招聘有经验的物业管理人员；与外来顾问包括保险公司专家共同成立研究风险防范小组；建立健全风险管理制度；加强员工和业主的风险意识和措施培训；购买防范风险的先进技术设施，等等。

物业管理中风险管理的实施与监控在选择了风险处置方法后，为真正实现全面的风险管理，还要进一步落实、实施和监督处置方案的执行情况。在实施与监控过程中，应该经常检查是否有被遗漏的存在于物业及物业管理运营中的风险因素，要不断识别、分析新出现的风险并对其进行处置。[ 15]

二、写字楼物业管理

物业管理工作是复杂而又琐碎的，即全面而又细致，然而却十分重要，它关系到经营的成败。特别是写字楼宇，其占用空间大，多处于信息中心的大中城市，多为高档次的高层建筑，其内部设施多，承租单位多而复杂，客流量大，从而增加了经营管理的难度和物业管理公司的责任。一旦因管理原因而导致营业中断，对物业投资开发商将是极其惨重的经营损失，同时影响物业管理公司本身的声誉。因此在整个管理过程中要避免差错和事故。[16]

写字楼的物业管理首要注重物业的品质。物业品质包涵了很多方面的内容，如交通便利率、停车场的设计、物业建筑立面、建筑品质、大堂的豪华程度、电梯质量与配置状况、空调、卫生间、间隔布局、实用率、层高、灯光、景观、消防以及室内四个立面用料品质等等。

其次要注重物业管理公司的品牌。在物业管理和跟踪服务方面，客户看重物业管理公司的品牌和社会口碑，看重物业管理公司的服务是否能做到严谨、安全、细致、周到。对于大多数商贸型公司而言，由于存在国际商务之间的交流，因此更加关注能否得到全天候的服务，真正实现24小时办公的需要等等。

再次，写字楼客户也非常注重物业管理公司提供的清洁及保安工作。环境是写字楼物业的脸面，环境管理的好坏直接影响到写字楼的形象与租赁情况。物业管理公司必须保证写字楼楼宇环境的整洁和绿化工作，杜绝噪音影响；加强治安防范，物业管理公司可以通过建立专职的保安队伍，辅之以建筑物内配置的各种有效保安器材或措施，保护客户的人身安全和财产安全。

总之，写字楼宇物业管理集服务、经营、效益于一体，服务是宗旨，经营是手段，效益是目的，良好的物业管理，必然产生效益的优化。