• 公积金还贷四案例教你省息
  • zt.wineast.com 发布时间:2010-12-15 16:31:00
    作者:佚名 文章录入:网友(specialshi)
  •   11月27日起,5年以上公积金贷款利率降至4.05%的历史最低水平。低利率下,要不要提前还贷?许多人认为“公积金贷款利率低,不用提前还贷”。

      但是南京市公积金管理中心的专家指出,这是一种误解,准确说,是不用急着拿现金提前还公积金贷款。因为与其拿现金提前还贷,不如拿去进行别的投资,比如目前市场上有不少收益率超过4%的投资产品,就算是拿到银行存5年定期,存款利率3.87%也与公积金贷款利率相差无几。再加上金融危机背景下“现金为王”,还是不要拿现金提前还贷的好。

      但专家指出,账户里有公积金余额的,可以巧妙地进行“月冲”(逐月转账还贷)或“年冲”(公积金逐年还贷),提前还贷。他举了4个实例进行说明,读者可对号入座,看自己怎样还贷最划算。

      自动逐月转账:

      公积金“不足”,不用提前还贷

      公积金贷款有逐月转账还贷、逐年转账还贷、每年自提公积金还贷三种。专家指出,对选择公积金逐月转账还贷的读者来说,如果每月个人和单位缴存的公积金和房补,不足以抵消公积金月供的,那么这样的还款方式已经是最省息的。不需要另外再拿现金提前还款。

      实例:费先生贷了20万元公积金,办理了自动逐月转账。目前月供为1100.69元,而他和单位每月的公积金和房补为960元,不足以抵消月供,因此他每月还需另外掏140.69元现金来还贷款。

      专家建议:费先生就按目前的方式还款,最省息。但也有一个“弊端”,就是办理逐月转账还贷,公积金账户里必须沉淀13个月的余额,这笔钱不能拿来还贷,是一种“浪费”。

      自动逐月转账:

      公积金“溢出”,建议缩短贷款年限

      对选择公积金逐月转账还贷的读者来说,如果每月个人和单位缴存的公积金和房补大于月供,建议缩短贷款年限,使得公积金月缴存额刚好“抵消”月供。这是最大程度“激活”公积金、房补的还贷功能,属于变相的提前还贷。

      实例:姚小姐今年3月份在江宁买了套房,办理18万元、30年的纯公积金贷款,选择逐月自动转账还贷。月供990.62元,而她和单位每月缴存的公积金和房补共1200元,在抵消月供后,还有209.38元的剩余,闲置在账户里。

      专家建议:公积金“溢出”部分,闲置在账户里,不如拿来提前还贷。姚小姐可以申请将公积金贷款年限从30年缩短到20年,这样月供就由990.62元增加到1209.9元。姚小姐每月自动转账1200元还款后,只需补交9.9元即可。每月多还贷,自然更省息。

      但是不方便的是,根据规定,贷款人必须至少拿1万元现金提前还贷,才能缩短贷款年限。

      自动逐年转账:

      每月需掏现金还贷,可考虑改为逐月转账

      对选择公积金逐年转账还贷的读者来说,每年10月份公积金账户里的余额会全部自动转账,归还贷款本金。这样,利息就少了。但这种方式的“弊端”在于每月需自己掏现金还月供。

      实例:乔女士贷了16万元公积金,办理逐年转账还贷。每年10月份,公积金账户上的所有余额都会自己转账,冲抵贷款本金,利息也就相应减少。但平时,乔女士每月需要掏现金还月供880.56元。

      建议:如果每月掏现金还贷,给乔女士带来较大的经济压力,那么她可申请改为逐月转账还贷,让公积金每月帮自己还贷。但要等到她账户沉淀13个月的余额。

      逐年提公积金还贷:

      最好每年1-6月进行公积金转账还贷

      南京市公积金规定,自2009年1月起全部实行转账还贷,不支取现金。因此,对选择逐年提公积金还贷的读者来说,除了买房后可提一次现金,之后再也不能提现。只能在每年1-6月的上半月,将公积金账户的余额提出来,归还公积金贷款或商业贷款。这也预示着明年1月上旬,将出现一股公积金转账式“提前还贷潮”。

      实例:李先生和妻子贷了40万元公积金、12万元商贷,办理逐年提公积金还贷。

      专家建议:李先生和妻子可在每年1-6月的1-15日,提取公积金账户的余额,提前转账还贷。提前还贷后,月供将会减少。不过,每年只能提一次,而且必须把公积金贷款还清后,才能还商贷。

      由于这种方式也需每月掏现金还月供,李先生和妻子可考虑申请将逐年提公积金还贷,改为逐月转账还贷。