灵活选择公积金冲还贷方式

　　公积金冲还贷方式有两种，即“一次性还款法”和“逐月还款法”。

　　一次性还款是用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额。逐月还款是每月直接从委托人公积金账户中提取存款余额，用于归还当月贷款本息的办法。借款人应根据自己公积金账户资金余额和贷款具体情况选择合理的冲还贷方式。

　　A、公积金账户资金余额较大

　　如果公积金账户余额有几万元，并且剩余贷款全部为商业性贷款(或公积金贷款余额很小)或全部为纯公积金贷款，采用“一次性还款法”较为有利，因为“一次性还款法”可利用公积金账户的资金归还贷款余额，在资金较多的情况下归还的贷款本金就多，如此可以减少贷款的利息支出。例如，借款人王先生公积金账户余额有5万元，目前商业贷款余额20万元，如果采用“一次性还款法”，部分提前归还了5万元商业性贷款，使自己的贷款余额压缩为15万元。

　　不过在商业性贷款余额和公积金贷款余额均较大的情况下，采用“一次性还款法”会不合算。因为公积金冲还贷的顺序是先冲还公积金贷款再冲还商业性贷款，在公积金贷款余额较大的情况下，公积金资金可能全部冲还了公积金贷款，如此借款人就无法享受公积金的优惠贷款利率了。例如，借款人王先生公积金账户余额有5万元，目前公积金贷款余额10万元、商业贷款余额20万元，如果采用一次性冲还法，归还了5万元公积金贷款，如此就无法享受这5万元低利率的公积金贷款了。

　　因此，理财(相关:证券财经)专家建议，要尽可能多地享受公积金贷款的优惠，可以通过采用逐月还款＋压缩商业性贷款期限来实现。采用“逐月还款法”，公积金账户资金可帮助您归还当月的组合贷款月供，因此可在向银行申请商业性贷款时先压缩贷款期限，使商业性贷款月还款最大化，从而尽可能多地利用公积金账户中的资金多归还高利率的商业性贷款。

　　当然，要采取此办法，您在借款时一定要选择一家可供您任意调整贷款期限的银行。因为此办法的要点在于当公积金账户资金冲完后，借款人可再向银行申请重新制定还款计划，把每个月的还款额调整到自己可以承受的范围。

　　例如，王先生公积金账户余额有5万元，目前公积金贷款余额10万元、贷款年限30年，每月还款额512.05元；商业贷款余额50万元，贷款年限30年，每月还款额2918.18元。现将商业贷款期限缩短至两年,则商业性贷款每月还款额变为22031.44元,每月还款合计为22543.49元，这样的话用“逐月还款法”冲还两期，即可将公积金账户资金基本用完,并且绝大部分资金用于归还商业性贷款。此后，可再向银行申请延长贷款期限，使月还款额重新回到自己可以承受的范围内。

　　B、公积金账户资金余额较小

　　当公积金账户余额不多时，采用“逐月还款法”的方式更好一些。因为公积金账户资金余额较小，如果采用“一次性还款法”，所能冲还的贷款本金也较小，而一次性冲还法一年只可冲还一次，因此公积金资金在公积金账户中就被“冻结”了一年时间。由于公积金账户存款利息低，对借款人而言不如使用“逐月还款法”，减少每个月的还贷压力。

　　此外，需要提醒的是，公积金冲还贷的方式是可以变更的，但每次变更必须在原委托方式已满一年以后才可操作。

　　合理确定贷款年限

　　由于公积金贷款利率要比商业性贷款利率低一个百分点，因此在组合贷款中，要合理地设定较长的公积金贷款年限和较短的商业性贷款年限。这样，在还款额相等的前提下，就能以多偿还利率较高的商业性贷款而减少利息费用的支出。

　　根据相关公积金政策，所购房屋为一手房和竣工5年以内次新房的，公积金贷款最长年限为30年，所购房屋为二手房的，公积金贷款最长贷款年限为15年，并且不能超过借款人法定离休或者退休时间后5年，即男性借款人可以贷到65岁，女性借款人可以贷到60岁。由于一户家庭(夫妻)只可贷一笔公积金贷款。因此如果夫妻的年龄差异不大，那么丈夫来做贷款人，申请到的贷款年限时间更长；如果夫妻年龄相差较大，年龄较小的那一方做贷款人，就可以申请到期限更长的公积金贷款。

　　申请公积金大(装)修贷款

　　公积金贷款的使用范围已扩展到住房装修领域，包括民生银行在内的一些银行已经取得了个人住房公积金大(装)修贷款承办资格。符合公积金借款条件的借款人在购房申请住房贷款时，只须再提供房屋装修合同和装修首付****等相关材料，银行客户经理就会协助借款人向上海市住房置业担保公司申请个人住房公积金大(装)修贷款(贷款金额最高30万元，并不高于装修工程款的70%，每平米建筑面积最高1000元，贷款金额加住房贷款余额不超过房屋价格的规定成数)。

　　由于借款人获得了更多的公积金贷款，其贷款结构发生了变化，即贷款总额中公积金贷款占比增加，商业性贷款占比减少，由于公积金贷款利率较低，因此通过个人住房公积金大(装)修贷款借款人可大大降低贷款成本。

　　例如，陈小姐2006年购买需装修的住房，所购房屋150平米，总价200万元，其中装修总价25万元，申请了住房组合贷款(公积金贷款30万元，商业贷款100万元，期限20年)。由于陈小姐所购房为带装修的房子，她向银行申请了个人住房公积金大(装)修贷款15万元(按照每平米贷款1000元计算，150平米的房屋最高公积金大(装)修贷款可贷额度为15万元)，贷款期限也为20年。这样，就将原115万元商业性贷款压缩为100万元，而用15万元公积金贷款替代商业性贷款，20年可节省利息支出23264.2万元。