除了典房炒股外，上海典当行业协会会长吴贤达分析认为，去年房产典当业务的增长动力主要有两个。一是上海典当行业急剧扩容，从2004年底的42家增加至2005年底的69家，又增加到2006年底的100多家。二是新开的典当公司“民品做不上”，基本上以房产典当业务为主，“所以把房地产的比例抬高了”。

　　典当业转攻中小企业融资

　　吴贤达向本报记者表示，“房产在典当业务中比例很高。2005年已经占一半，去年继续攀升，已接近70%。”2005年上海典当行的房产业务量比2004年增长了24.2%，是主要增长的业务。在刚刚过去的2006年，房产典当业务的增长幅度估计仍将保持2005年的水平，甚至有所上升。

　　另外，整个典当行业的服务对象也发生变化。以前是帮助城镇居民解决资金困难，现在主要向中小企业发展，重点解决中小企业融资难的问题，中小企业融资则往往以房产作抵押。

　　“房产业务收入基本上占到我们公司总收入的70%左右。”韩怡的感受和吴贤达大致相同。据她了解，其他同行也大致是这样。

　　不过，在房产典当的业务比例上，去年东方典当“基本上没有增长”。作为沪上房产典当第一块牌子，从2002年开始，房产就占到东方典当所有业务收入的70%，去年甚至略有下滑。下滑原因，其一是典当行业的迅速扩容导致竞争加剧，其二是房地产市场回落所致。

　　“房产典当并没有因为市场不好而变得更好，我的感觉是业务越来越难做，”韩怡说。

　　据韩怡观察分析，上海房地产开发企业的利润率已经大不如前。由于销售趋缓，以前一两个月就卖完的楼盘，现在全部卖完则需要一年。资金收回慢了，利润相应减少。典当融资每个月要收3.1%的费率，三个月接近10%，相当于银行一年的融资成本。利润率高的时候，3.5%的费率企业也不在乎，一旦利润空间萎缩，开发商也难以承受典当融资的高成本。

　　房企融通资金的目的往往是为了新的投资。以往房企常常因为短期资金链缺口寻求典当融资。通常是前一项目接近尾期，后一项目刚刚上马，此时向银行申请开发贷款不如典当融资方便。但如今开发商的投资规模普遍缩小，资金面需求萎缩，房产典当也相应减少。

　　不过，单个典当行业务的缩减并不意味着整个市场总量的减少。相反，由于新增典当公司大量进入相关法规健全、操作办法成熟的房产领域，沪上房产典当总量仍然保持递增态势。

　　房产投资客转向股市

　　与此同时，随着股市的日益红火，用于炒股的房产典当业务也在沪上悄然增长。在上海最大的两家典当行——东方典当行和联合典当行，典房炒股的现象也不容忽视。

　　由于典当的真实用途通常无需申明，用于投资炒作的典当借款究竟有多少，无从统计。但是从去年9月到11月，连续三个月东方典当股票质押业务的增长比例都在30%以上，11月甚至增长40%。截至2006年底，股票典当约占总业务的20%，加上典房炒股部分，用于炒股的总量至少超出20%。

　　不过，典房炒股虽有升温，但数量还比较少。据韩怡接触，前来典当炒股的客户以较为成熟的大股民居多，通常都有三四百万元的股票市值。由于股票典当比房产典当方便，利率也较优惠——有价证券的综合费率为2.4%，房产为2.7%，他们更倾向于典当股票而不是房产。

　　“由于股市比较好，近来有一部分房产投资客转向股市。”上海市房产经济学会副会长刘锦荣指出另一层原因。由于房产一时难以变现，这些投资客倾向于把房产抵押给典当行。

　　“房产典当一般还是用于中小企业融资，纯粹的典房炒股现象很少。”吴贤达认为。

　　尽管最近刚做了一两笔用于股票投资的典当生意，但是在吴贤达看来，目前上海老百姓还很理性。