从内因分析，今年楼市的异军突起，有些不正常，经历2003-2007年宏观经济与房地产市场比翼高飞之后，2008年GDP增幅由13%，迅即回落至9%，楼市虽然也经历半年左右的下调，但深度明显赶不上宏观经济。按理说，2009年房地产市场经历低位盘整后稳步上行，才符合市场内在要求，也有利于后市健康发展。然而，正是在上半年经济复苏维艰之际，楼市却由“小阳春”升级为“大热天”，这多少有些根基不稳。

前几年，中央一直强调避免楼市大起大落，但事实上老是大起，却少回落;今年更是靠注射“兴奋剂”再度出人意料地雄起，注定难以持久。市场自有内部运行规律。仅举一例，据笔者测算，现阶段上海新建纯商品住宅每年合理需求量是1600万平米左右，而2007年成交量却飙至2066万平米，即使没有宏观经济的下行因素影响，2008年这一数据也会下跌;然而2008年剧减至900万平米，明显跌过头了;而今年前8个月，再次激增至1260万平米，幕后是存在大量投资投机需求。

结论明确，即使外部环境不变，京沪深等一线城市房地产市场，下半年也会出现调整。种种证据表明，近几年一线城市房地产市场波动的频率和振幅趋于增大，根结在于外部环境变化太快，大致可以分为政策面、经济面和资金面。

政策面上，去年10月，中央出台刺激普通住宅消费的利好政策后，有效推动了自住需求的释放。然而，地方政府和商业银行受自身利益驱动，救市力度远超中央，结果使开发商元气迅速恢复，也让投资投机客纷纷入市。所以今年6月以后，二套房贷严格执行、打压囤地、捂盘等政策出来后，原本膨胀的投资投机需求，转而出现观望或撤离。

经济面上，2007年至今年，宏观经济经历了过热、速冷、回暖，今年一季度GDP增幅低至6.1%，二季度即拉高至7.9%，第四季度GDP可能重上两位数——又有偏热之嫌。楼市周期基本与经济同步，经济如此忽高忽低，内分泌失调，也使楼市有些手足无措。今年前八个月的楼市张狂表现，已很难用经济复苏来解释。

资金面上，今年天量的放贷量和货币供应量，成为推高股市和楼市的重要动力。值得关注的是，虽然中央表态下半年适度宽松的货币政策不变，甚至近日央行副行长苏宁表示明年也不变，但接下来放贷量下降和M1减速已是板上钉钉。受此影响，8月股市暴跌超二成，对楼市的影响也正在显现。