"不封顶，银行不放贷"的政策正在逗硬，两家银行有关负责人也明确表示，执行不封顶不放贷的政策不会打折。而近日，很多项目要求一次性付款的支付方式正在增加，而成都一家领军开发商正在组织人讨论分期付款的可能性。

新政策后，业界反映比较多的问题是---正负零（指楼房建筑施工到±0.000，表示基础结构施工完成。）就可以销售的预售政策和封顶才可以贷款的信贷政策发生了冲突，一方面是预售政策导向是早卖，不要惜售，一方面是信贷政策导向是晚卖，保证资金安全。这样，购房者在签订买房合同后，要等半年左右的时间建筑封顶才能签订贷款合同，这半年多的时间不但让购房者很头疼，开发商也压力陡增，一位不愿透露姓名的开发商表示，这个政策实质上就是封顶才能完成销售，那我就卖现房，可是这和预售政策要求早点卖不要惜售冲突，我们也不知道怎么样去做。

老政策要逗硬
    早在2003年，央行出台的"121号"文件中就已经明确提出："为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。"但该政策一直没有被执行。时隔3年，该政策被再次重申，而且在通知之前，北京银监会曾经在去年要求银行"只有房屋封顶之后才可以提供按揭贷款"。
    此次房贷新政重新提出该要求后，曾第一时间采访成都几家商业银行，银行对此语焉不详，没有明确表态要严格执行，但是走访了十多家开发企业，相当一部分企业告诉，该政策正在被银行严格执行，在置信·丽都花园城现场了解到，合作银行已经明确表示，要等到封顶后才会发放个人住房贷款。
    万科·金域蓝湾的二批次销售还没有受到新房贷政策的限制，但是合作银行已经表示要在后期销售中执行封顶房贷的政策。盛吉立地产成都公司营销负责人告诉，合作银行还没有明确执行此政策，公司正在和银行方面积极协商让政策平稳过渡，政策执行后，后面的销售节点肯定要放慢，因为按照此政策，基本上是封顶了卖准现房，期房销售将不再是市场的主流。随后，采访的项目营销负责人表示也大致如此，不是正在与银行积极协商，就是已经明确了封不到顶，贷不到款。 　速度型开发商资金压力加大
    正成地产常务副总经理鄢普告诉，一个十几层至二十几层的小高层或中高层楼盘，从开盘到封项得需4个月的时间，30层左右的主层楼盘需要半年左右的时间。这对开发商而言，最大的影响是很难在开盘后快速实现资金回笼，尤其对中小开发商的影响是毋庸置疑的。因为房贷新政使开发商在开盘后4～6个月的时间内，不能收到银行发放给购房者的贷款部分，这就得要求开发商在一个楼盘的投入中必须有更加雄厚的资本，而对于打"速决战"的开发商来说影响是最大的。
    成都置信·丽都花园城策划主管李昕说，执行"不封顶，不放款"的政策前，开发商的回款模式是这样的：购房者与开发商签订购房合同，购房者支付首付款，开发商收回首付比例回款，然后开发商把购房者引荐到银行，购房者与银行签订贷款合同，银行给购房者发放贷款，购房者贷款部分由银行交给开发商，这样开发商签订购房合同两个月内就可以完成全部的销售回款。
    而执行新的政策后，购房者与开发商签订购房合同后，开发商只能收回首付款，然后只有等到楼盘封顶后才能开始签贷款合同，这样开发商的回款周期就被拉长了半年到一年。这在实质上就是限制开发商的预售回款要专款专用，不能把预售回款挪用到其他的项目，导致这个项目出现风险或者意外。
    而据掌握的情况，现在成都很多开发速度非常快，资金利用率特别高的企业，都是用九个锅盖盖十口锅，其中的秘诀一是施工单位垫资垫款；二是开发商把销售回款在工程正负零一两个月后就全部收回，然后迅速去买下一块土地，开发下一个项目。而新政策执行后，很多企业的速度肯定要放缓，甚至面临来自资金链条的风险。
    同荣地产加盟事业部总经理助理廖正宏认为，"不封顶不贷款"的新政策将拖长产品投入市场的周期，开发商的资金成本和建设成本由此陡增。各个项目投放市场的时间拉长了，一段时间内的供应相对减少；如果在项目开盘至封顶期间发生某些预想不到的波动导致购房者无力购房，开发商还会面临一定的"退房潮"，这对整个市场的影响就成了"连锁反应"。

新政后，一次性付款方式有点多
    对于不封顶，不发放贷款的新政策，成都一些项目已经出现要求一次性付款的方式。据了解，一个位于南延线的一个楼盘在新政策后开始销售，由于客户积累比较充分，开发商竟然大胆舍弃按揭购房客户，要求客户买房必须一次性付款。这样，开发商销售虽然没有那么火，但是在短期内，也比只能收回首付款好的多。
    另外，，城南一个项目，新政执行后，因为二套房首付和利率提高，有部分退房，开发商把这些退房集中按照一次性付款的方式来出售。一位业界人士告诉，对于销售回款的问题，一种可能有实力的开发商把房子修成现房来卖，就规避了封顶才放款的问题，一种是开发商大胆舍弃按揭客户，全部用一次性付款的形式或者是分期付款的形式，，成都一家品牌开发商正在考虑分期付款的可行性。

规避各种风险，得按合同办
    新政策对于购房者来说，买房周期变长了。以前，购房者签订购房者合同，交首付款，然后是购房者马上签订贷款合同，这样一个多月就解决问题，但是现在，购房者的买房周期从一个多月变成了大半年，因为购房者要等到贷款合同才算完成了买房，这个周期内，购房者可能面临利率变更，首付提高，房价异动等风险。
    招商银行成都分个人银行部有关负责人表示，房贷新政施行后一个项目在开盘至封顶期间遇到的诸如贷款利率提高等风险，开发商和购房者双方是必须承担的，银行方面只能严格遵守新的规定，该严格审查的必须严格审查，不该放贷的坚决不能"闭只眼闭只眼"。如果购房者不能通过贷款审查或无力再购买所认购房源，那是开发商和消费者之间的事情，与银行方面没有关系。
    民生银行成都分行某支行个贷部有关负责人称，购房者在最后通过银行贷款资格审查前，如果遇到首付门槛提高或贷款利率提高等调整，这还得按照新的规定执行。比如，张先生今年10月试图通过银行按揭贷款认购某楼盘某套房子，当前执行的是首付四成、按照利率按不低于内行基准利率的1.1倍执行，而该楼盘需到明年6月封顶后才能办理贷款手续。这期间如果遭遇贷款政策新的调整，首付变成了五成、利率更得更高，这只能说申请贷款人"运气不好"，得按新的规定执行。
    迪泰律师事务所副主任、资深律师杨庐松表示，对于业界担忧的"封顶贷"新政将拖长产品投入市场周期，可能引发房贷无法办理、贷款门槛提高使购房者无能力购房等各种风险，开发商和购房者在签订购房合的同时应当在合同中明确责任。
    如果这些因素导致购房者最终办不了按揭贷款，其导致的结果是购房者被迫退房、开发商房子被迫回收，开发商面临的是被退回的房子再次发售。因此，交易双方在签订购房合同时都必须对包括各种风险在内的市场及行政行为有清醒的认识，一个最重要的条件就是"通过银行按揭贷款"，贷款办不下来就是双方所签合同自动失效，那时开发商就得退还认购者的首付款。