目前部分银行正在和贷款公司以及房产中介合作，推广一种年化利率仅需要3.78%的贷款产品。据了解到这种贷款产品的实质，其实是银行将客户的长期贷款进行分拆，“比如你贷款的期限是20年，我们的产品可以把这个贷款拆分成3年期和17年期的两种，前3年你就可以目前3年期基准利率的7折来享受3.78%的低利率。（5.4%×0.7=3.78%）”银行的个贷经理一边在纸上演算，一边解释。

不仅如此，除了在前三年贷款人可以享受3年期贷款基准利率7折后的优惠利率，3年期合同满后，按照银行规定，客户只要跟银行继续续约，签署相关合同后，可以在后面的时间里继续把房贷拆分成3年期和14年期，继续享受3年期贷款利率的7折优惠，并且这样的拆分可以一直持续下去，这也就意味着贷款客户可以一直以3年期贷款利率的7折优惠来还贷，比起目前普遍执行的7折优惠利率4.158%的优惠力度更大。唯一的风险便是，“如果明年央行加息，那么3年期贷款的基准利率调整后，7折后的优惠利率也会相应上调。”

二套房贷执行力度偏松
    除去这个颇有点让贷款人“惊喜不已”的房贷产品，在实际执行第二套房贷政策的过程中，银行的力度也依然是偏松的。但是比对一下银监会在6月22日向各地银监局和各银行总行印发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，可以看到通知要求各银行对二套房按揭贷款的审查和发放“严格把关”，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。由此可以发现，部分商业银行在放贷的具体操作中，确实有许多地方需要更加严格地执行相关政策，以控制风险。

优质客户受偏爱
    据了解，银行对第二套房贷款放贷开始“松绑”源于去年底，当时央行和银监会联合发文要求，对于已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，银行可以比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。由此，“首付四成、贷款利率上浮10%”的坚冰开始松动，二套房贷款的口子也开始日益放松。虽然银行在二套房贷政策上有所松动，但是个人资信情况优良的“优质客户”仍是其放贷的重要依据。以几家在做“3.78%”优惠利率的银行为例，亦并非所有客户都可以贷到该利率。“银行还是需要综合考虑贷款人的个人信用记录、职业、收入情况和房屋等其他资产情况来决定是否给出这个优惠的。”前文中的那位个贷经理说。他进一步表示，银行的收入主要来自于息差，因此给出这么低的利率，必然会有一定的附加条件。银行对于申请该贷款产品的客户，一般都有贷款金额上的要求，大致以100万为门槛，有银行的门槛甚至达到200万左右，而且是需要做纯商业贷款的，“否则银行就无利可图了”；其次，部分银行还会要求客户将其证券账户的第三方存款转移过去，且还附带要求客户在银行的账户中存入30万资金；对于首付比例，银行也有一定的要求，“首付一般需要5成”；也有的银行要求客户在申请的时候提供其他的资产证明，比如房产证等，以证实自身的还款能力。

“对于‘优质客户’的附带要求，其实就是银行在放送贷款利率的时候做的风险控制措施。”某商业银行个贷部门负责人如此分析，他进一步表示，从风险控制的角度看，银行目前比较重视的是客户所提供的首付成数，利率水平反而是其次考虑的问题。而此前在银监会的相关规定中，也曾经明确过银行具有自主确定二套房贷款利率的权利，即“贷款首付比例应随套数增加而提高，具体提高幅度按各总行相关原则自主确定”。 同时，由于对多数银行来说，房贷仍然是他们的优质资产，因此这一块市场也是他们的必争之地。“这也间接成为各家银行目前利用利率的浮动来争取客户的理由。”

但是随着宽松货币政策的执行，上半年各银行继续放松第二套房贷放款，使得房地产市场的投机气氛越来越浓。楼市成交火爆的背后，信贷风险累积的压力也开始渐渐凸显。根据央行上海总部之前发布的报告显示，作为全国楼市“标杆”之一的上海，上半年个人住房贷款猛增，尤其是6月份呈现“井喷”状况。上海市中资银行上半年个人住房贷款增加261.7亿元,同比多增203.2亿元，其中6月份新增个人住房贷款127.1亿元，创单月增量历史新高，同比多增100亿元。

“这个数据背后，显示出房地产市场最近涨得太凶了，投机的氛围也太浓了。”上文中的信贷部门负责人说道，他进一步分析，近期央行重启1年期央票的发行来回笼流动性，“可能就是一个未来信贷要收紧的信号。”因此他判断，管理层未来可能从抑制投机的角度，重新收紧房贷闸门，严格执行第二套房和多套房信贷政策的可能性正在逐渐增大。