• 政府有限松绑二套房贷
  • zt.wineast.com 发布时间:2010-12-16 22:34:00
    作者:佚名 文章录入:网友(banana)
  •   在扩大内需的要求推动下,政府再出措施挽救楼市,但救助效果尚待观察。

      国务院常务会议17日传出信息,进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

      同时,对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

      明确“改善型住房”

      此次国务院常务会议,距离中央经济工作会议提出“发挥房地产在扩大内需中的积极作用”仅一周;距离 10月17日国务院常务会议部署第四季度经济工作,提出要降低住房交易税费支持居民购房刚满两月。

      在这过去的61天中,全国70个大中城市房价同比涨幅趋缓,环比继续下跌;房地产投资同比增幅虽依然超过20%,但增幅已经逐月下降;全国商品房空置面积在11月底已升至1.36亿平方米。

      全国工商联房地产商会会长聂梅生17日对记者表示,如果政府不出台政策提振住房消费,在年底大量商品房竣工的情况下,全国商品房的空置面积可能达到1.5亿平方米。

      而海尔地产董事长卢铿更是对记者表示,因为前两年开发企业买了大量的土地,据此推算,即便是明年企业不买地的情况下,明年也会增加24亿平方米的商品房,这本身就需要好几年来消化。

      10月份,财政部等部委已经出台相关税费减免政策,促进居民购房。但此后在改善型住房的界定问题上相关部委态度出现分歧,各商业银行执行细则也不尽统一,市场观望气氛更为浓厚。“关于改善型住房的定义争论两个月了,各部门的意见需要统一起来。”聂梅生说。此次国务院常务会议出台的政策,可谓对“改善型住房”定义的进一步廓清。

      虽然松绑二套房贷,但依然留有尾巴。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者表示,放松的前提是要低于当地平均水平,这说明政府对改善型需求是支持的,这种需求本身也具有合理性,但对于投资性需求政府依然保有警惕性。

      “放开改善型需求,不一定会有投资需求上来。当前一是房价仍然较高,二是经济全局处于调整期,投资要考虑风险。”尹伯成说。

      同时,在二手房营业税问题上,此次依然保留了两年的期限限制,并未完全放开。而且就政策力度上来讲,此前一些地方政府已经开始执行超过两年就免征营业税的政策。

      此外,两年内转让免征营业税的政策还有执行期限,即在此后的一年之内才可享受。“一年之后可能又出现通胀了,政策也会随之变化。”聂梅生说。

      但对于房地产开发企业来说,上述政策依然很受欢迎。17日下午,在国务院常务会议信息传出没多久,华远集团总裁任志强就在其博客中称:“虽然政策的出台可以明显看出决策层对投机、炒房行为的担忧,但市场当然会欢迎任何有利于市场发展的政策。”他相信政策会产生积极作用,让一部分刚性需求和改善性需求进入市场。

      地方政策或加码

      此次国务院常务会议要求,各地区要在执行中央统一政策的前提下,结合当地实际,进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。

      聂梅生认为,在“低于当地的平均水平”、“普通住房的标准”这些概念上,地方政府将拥有更大的话语权。对于普通商品房的标准,不少地方已经相比之前放宽很多,“有些大城市140平方米的住房都算入普通住房了。”

      17日出台的若干政策并未包括此前已经有所讨论的“购房退个税”内容,但住房和城乡建设部官员日前表示,就网上热议的购房抵税等话题和建议,“只要是有利于市场的,我们都可以考虑。”目前,已有重庆等城市在尝试推行购房抵税政策,住房和城乡建设部也正对上海1998年实施购房退税政策的经验进行分析探讨。

      尹伯成则对此认为,如果推出购房退税政策,将后患无穷。“炒房的要真正入市了,因为退税政策对高收入群体更有利;房价将再次被推高,住房问题上贫富差距也更加拉大。”

      吸引开发商参建廉租房

      17日出台的政策,将加大保障性住房建设力度作为稳定房地产市场的首要一条。会议要求,争取用3年时间,解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题,并积极推进农村危房改造。

      加大保障力度,意味着对资金的需求将更为庞大。会议要求,中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度,适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点,将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

      在中央此前部署的第四季度1000亿元追加投资计划中,100亿元将用于加快建设保障性安居工程。而截至今年前三季度,各地廉租房建设投入资金180亿元,中央财政专项补助资金为68亿元。

      据国家发改委昨日消息,上述100亿元资金已经在近日下达,用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿等棚户区改造,以及扩大农村危房改造试点等。

      同时,中央政府也放开了对房地产开发企业参与廉租房建设的限制。央行和银监会在昨日正式公布《廉租住房建设贷款管理办法》,在符合若干规定的前提下,从事廉租住房建设的房地产开发企业可以获得优惠贷款,优惠是指贷款利率按央行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。

      尹伯成对记者表示,加强保障型住房建设可以吸引开发商参与,适当地给予开发企业利润,比如在3%到5%之间,只是不允许出现暴利。

      但出于对成本因素的担忧,一些开发商对参建廉租房仍有疑虑。卢铿昨日对本报记者表示,在商品房和廉租房两种住房结构下,房地产开发企业应该更专心于商品房,而政府要多利用财政政策来解决廉租房问题。

      “开发企业建设廉租房时的各种不确定成本很难评估,比如在4万亿投资下去之后,建材价格可能就会上涨。即便是企业在建设过程中控制成本,建好后的房子价格也可能超过低收入群体的购买能力,这就会给开发企业带来一定的风险。”卢铿称。