然而，在房贷方面，特别是关于第二套房贷松动的消息却在近期甚嚣尘上。一方面从市场屡屡传来风声，一方面官方出面明确否认：银行贷款政策的执行似乎陷入了似紧非紧、似松非松的“谜局”。

　　市场信息,房贷悄悄松动，尤其二套房

　　据业内人士向记者透露，“有个别股份制银行已经推出了固定利率产品。”根据其规定，“资质特别优质的客户”，能够在购买第二套、第三套房时享受固定利率待遇。

　　上海：违规“转按揭”

　　被银监会明确叫停的非交易性“转按揭”在沪重新出现。

　　17日，记者收到一条某银行的业务广告短信，称能够办理非交易性“转按揭”，而这项业务是被监管层一度叫停的。记者调查后发现，包括招行、光大、浦发、深发展等各家中小银行都已经在此业务上打起“擦边球”。

　　去年9月，央行、银监会曾联合下发359号文，明确叫停了“个人住房循环贷”“加按揭”等业务。随后，央行副行长刘士余又再次将非交易性转按揭叫停。

　　所谓“转按揭”，最通俗的理解即将按揭贷款余额从一家银行转移至另一家银行，日后还款则在转至银行完成。“转按揭”分为交易性和非交易性两种，交易性“转按揭”是指以房产交易为目的的行为，而后者则没有房产交易。

　　某股份制银行上海副行长向记者透露，去年上半年该行吸引的非交易性“转按揭”量，曾达到总房贷量的10%左右。但当时由于“存量”房贷竞争过度，导致很多银行为吸引客户，在办理“转按揭”时往往以“加按揭”为卖点，所以引起了监管层的警觉并最终导致叫停了这类“转按揭”。

　　“重新推出非交易性转按揭，是以节省利息为卖点来吸引客户，”某银行信贷部总经理称。业内人士也告诉记者，市场环境决定了在开发贷款上，中小银行无法与大银行对抗。在一手房的“增量”市场中，中小银行几乎没有优势。中小银行为了争夺“存量”市场，不惜违规以争取客户。

　　北京：审批仍很严格

　　记者在采访了北京部分贷款服务机构后了解到，银行在二套房贷政策方面与之前并无任何变化。“批贷审核上仍然很严格。”北京伟嘉安捷投资担保有限公司殷丽娟说。

　　北京多家中介告诉记者，如今上报给银行二套房贷的审核方面，控制未有松懈。“审批很慢而且很难，除非是资质特别好的客户才有可能得到批复。”据了解，北京部分商业银行早先已对二套房贷的相关细则进行了明确，如人均住房标准确定、第一套房的审核界定标准等。

　　之前曾有媒体报道称，北京有部分商业银行规定，只要还清了第一套住房贷款并予以出让，第二套房便可以享受第一套房的贷款优惠。但殷丽娟表示，“在实际操作中，针对唯一住房的这种操作方式并不可行。”

　　据北京我爱我家提供的数据，2008年上半年北京新房交易量为39826套，与去年同期相比，下降了36.06％；二手房交易量为35276套，同比下跌了9.80％。我爱我家分析人士认为，今年上半年市场的疲软走势主要是与去年年底开始执行的货币紧缩政策有关，从而改变了购房者的预期计划，导致购房需求有所抑制。

　　深圳：“二套房”暗松

　　人民银行深圳中心支行最近发布的深圳金融机构5月份经营数据显示，深圳全市个人住房贷款不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元，不良率为0.58%，比去年末上升了0.04%。业内人士表示，深圳楼市价格从去年17350元/平方米的高点，下跌至5月份的11014.14元/平方米，从而间接导致市场出现“断供”等行为，从而使得银行不良贷款率上升初见端倪。但另一方面，银行前期对二套房贷政策执行力度的“暗松”，同样对市场带来一定隐患。“前期的违规放贷比较明显。”一位不愿意透露姓名的中介机构负责人表示。

　　正因为此，随着深圳银行执行二套房贷政策“暗松”的情况浮出水面，市场同时传出消息称，相关监管机构已做出反应，从而导致当地各家商业银行再度收紧执行力度。据深圳美联物业提供的数据，6月份深圳新房市场的成交量明显低于5月份同期水平。而深圳国土房产局的公开数据显示，截至6月15日，深圳新房市场的成交量同比下降幅度逾五成。

　　操作手法,“擦边球”有哪些打法？

　　现象1：结清贷款视为首套房

　　记者以客户身份咨询有关代办贷款的公司，工作人员告诉记者，如果第一套住房贷款已经还清，并且出售，可在申请第二套贷款时提供相关完税证明，证明第一套房产产权确实已经转移到其他人名下，可以通过一些小银行申请贷款七成，不过是否能够保证利率不上浮，则要看个人资产情况。“一些小银行通常都会考虑。”上述人士表示，“不过，从这些银行贷款的缺点是网点少，还款不方便。”

　　现象2：买二手房可贷七成

　　“如果按揭买第二套房为二手房的话，可以直接贷到七成，利息享受基准利率，不会上浮。”有关人士说。

　　不过，与一般贷款手续不同的是，想要申请贷款七成，手续上可能更复杂些。“这种贷款发放属于六成加一成的方式，银行首先提供六成的贷款，这部分贷款按照正常放款程序发放，其余一成贷款在完成房产抵押后再发放，由经办公司和银行内部操作，两次贷款发放时间相差一个月。”上述人士告诉记者。

　　现象3：担保快速放贷

　　“一般贷款合同一个月才可以批下来，如果由担保公司担保，银行一般在7天就可以放贷。”有关人士说，“中行、浦发、深发展一般都可以做到快速放款。”

　　据了解，快速放贷的好处在于由于放款时间短，开发商无法判断资金属于银行贷款还是买房者自有资金，即使从银行获得的贷款，仍会被界定为一次性付款，有的开发商对于一次性付款的购房者实行一定的优惠措施，如打9折或95折。

　　现象4：开发商垫首付

　　记者调查发现，北京燕郊某名盘开发商通过替购房者垫付首付款，来吸引更多年轻一族置业。据了解，该活动已经持续了一个多月，即使周一到周五，也有不少年轻情侣和上班族翘班来看房。售楼处人头攒动，销售代表和银行工作人员忙得不亦乐乎。

　　按照央行有关规定，对于购买首套自住房且建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例不得低于20%；而超过90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%。部分开发商为促成房屋销售，用购房者的订单套现商业银行的按揭贷款，作为期房开发的滚动甚至启动资金，违规操作将带来多重风险。

　　现象5：银行与楼盘捆绑销售

　　房地产项目与商业银行之间也开始捆绑销售。日前某商业银行带头与20余家房地产项目合作，推出个人在该行贷款即可在原有优惠折扣上再打9.9折的活动。同时，VIP客户如在该行办理贷款，可在总房款上减去1万元。

　　据业内人士透露，由于面临贷款压力，多数银行都对贷款客户有一定的优惠措施，以此来争抢房屋贷款客户。

　　专家观点,银行风险不断上升

　　房贷政策，特别是第二套房贷政策自去年年底出台以来，波折不断。起初由于个别银行的抵制，实施细则迟迟无法得到落实，由于各地房地产市场存在区域差异，二套房政策该统一还是因地制宜，也僵持了久久一段时间没有定论。而无论如何，贷款新政对调控房价的确起到了积极作用。在楼市经历了一场冰冻期之后，无论是银行，还是房产商，都希望给楼市注入一股动力，拉动楼市消费，或许松动二套房贷政策，便是手段之一。

　　但对于各银行松动第二套房贷政策，要一分为二的看待，对于确实有需求购置第二套房的家庭，比如人均住房面积确实过小，应当给予同第一套房相同的政策；而对于非自住需求型消费者，或者奢侈型投资型购房者，银行应当收紧银根，坚决贯彻已有的第二套房贷政策。

　　暨大金融系教授陈鹭表示，银行第二套房贷政策出现松动明显不符合监管规定，对于银行来说也存在一定的风险。首先，个贷业务在银行业务占比较重，尽管面临信贷政策的紧缩，多数银行对个贷业务仍不敢轻易放弃，为了争取客户资源，银行开始频打擦边球，但是，银行是在违规情况下的放贷，最终难逃监管，一旦借款人还款能力出现问题，银行将非常被动；其次，目前房价尚未企稳，而且房价的短期企稳尚有一定难度，如果银行对房贷的风险控制不到位，将增加房贷风险，此外，在打擦边球的同时，如果其他类贷款风险控制不佳，还有可能导致银行不良贷款率的上升。

　　官方态度,明确否认+严厉核查

　　有意思的是，虽然市场频吹“松动”暖风，但官方的声明却犹如兜头浇了一盆冷水。上海银监局日前明确表示，该局为此进行了专项调查，暂未发现有放松第二套房贷款政策现象。此外，上海银监局还特别强调，将定期向商业银行通报房地产信贷风险情况并适时进行风险提示。对个别个人住房贷款业务发展较快、风险暴露较多的银行，会采取双边会谈的形式予以风险预警，专门强调不能降低第二套房贷款的首付比例以及其他政策要求。

　　而在北京、上海、广州等地，与银行联系尤其密切的各家中介和贷款服务机构，近期对于第二套房贷的执行现状，不约而同地采取了“封口”的态度。在记者采访过程中，几家中介皆表示“不方便评说”。“主要是由于央行对于第二套房贷的执行现状核查得很严厉。”一位不愿意透露姓名的金融界人士告诉记者。据悉，前期被媒体报道且点名的几家银行，随即便受到了来自央行的审查。“在这种情况下，哪家银行都不会表示松动的。”