以小房换大房

　　对于已经在银行贷款购买了一套房子，但有更换一套更大面积房屋的人来说，专家并不建议冲动地将小房卖掉去买大房。如果真有换房需求，也应在充分考虑原来房子的面积、还贷情况以及转售为租的成本之后再打算。

　　按照新政，只要借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，就可以按照一套房的标准贷到款，即当您的住房面积低于该标准时就应该充分享受"照顾政策"的优惠。如果第一套房面积在此之上，又利用了银行贷款，是否以小换大也值得商榷。对于已经还清贷款的人来说，按照新政都属于"有贷款记录的客户"，那么要想乔迁新居有三条出路：第一，将小房卖掉，在银行办理按揭贷款，但是按照第二套房的新规执行；第二，将小房转售为租，用租金抵房贷月供；第三，将小房抵押给银行，办理抵押贷款购房，其余缺口可办理按揭。

　　第一套方案虽然月供压力和利息成本都最低，但是失去了小房的产权，对于没有房产投资意愿的买房人来说比较合适，而且如果能负担50万元的余款就完全没有必要在银行贷款。第二套方案代表了部分看好后市的投资人的想法，它不仅保留了原先的产权，而且利息成本也相较低于抵押贷款；第三套方案不仅程序复杂，而且成本较大，虽然保留了产权，但是会对购买和供养第二套房产生较大的压力。

　　欲购第一套房怎办？

　　对于大部分家庭来说，新房的购买刚性需求是不容忽视的，他们又主要存在于新婚夫妇的新居购置、父母为子女买房和子女为父母买房的三大类需求。

　　专家建议，对于新婚夫妇来说，如果目前没有趸缴房款的实力，但是又有急切的买房需求，可以考虑两种解决办法来规避二套房严格的房贷政策。其一为先买一套小户型房或经济适用房作为青年时期的过渡，并且尽量不用公积金贷款。

　　其二，对于经济实力相对较强的夫妇来说，是购买一套面积稍大的房子还是将其用作投资也是因人而异的。假若拥有一定的投资实力，既期待资本市场的较高回报率又看涨房市，那么可以投资和贷款买房双管齐下，否则应当在二者间权衡利弊。

　　对于为子女买房的父母来说，子女是否成年是考虑的关键因素。如果是以未成年子女的名义购房而由父母作为还款人的话，并不会占用子女成年之后再贷款买房的第一套房指标，因为该子女并没有贷款记录。专家认为，界定第二套房并不能从产权来认定，也就是说子女成年并转移户口之后，是可以新的"户"为标准享受优惠的。

　　对于为父母买房的子女，专家认为很难规避第二套房新政的约束。由于年纪超过一定限额的中老年人来说，银行往往顾忌其放贷风险而"紧缩荷包"，但是农行推出的"接力贷"似乎给四十岁以上的中老年人和刚参加工作和收入暂时不高、还款压力较大的年轻人以解决之道。如果子女作为共同借款人，那么其再次贷款买房将首付40%，并支付银行高于基准利率10%的利息。但是专家同时提示，将产权登记为成年子女或许可以解除部分人的心头之患。