第一套房
　
　　对于大部分家庭来说，新房的购买刚性需求是不容忽视的。专家建议，对于年轻人来说，如果目前没有趸缴房款的实力，但是又有急切的买房需求，可以考虑两种解决办法来规避二套房严格的房贷政策。

　　其一，先买一套小户型房或经济适用房作为青年时期的过渡，并且尽量不用公积金贷款。

　　《补充通知》中明确了对于人均住房面积低于当地平均水平的购房者的照顾，即他们贷款购买第二套房时比照第一套房政策。这样既解了燃眉之急，也可以期待政策的回转或规避提高首付和利率的压力。同时由于公积金贷款额度较低，如果不能起到太大作用最好不要将第一套房的指标用完。

　　其二，经济实力相对较强的年轻人，是购买一套面积稍大的房子还是将资金用作投资也要因人而异。

　　假若拥有一定的投资实力，既期待资本市场的较高回报率又看涨房市，那么可以投资和贷款买房双管齐下，否则应当在二者间权衡利弊。

　　以小换大

　　对于已经在银行贷款购买了一套房子，但要更换更大面积房屋的人来说，专家并不建议将小房卖掉买大房。如果真有换房需求，也应充分考虑原房面积、还贷情况及转售为租的成本。

　　按照新政，只要借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，就可以按照一套房的标准贷款，而如果第一套房面积在平均水平之上，又利用了银行贷款，是否以小换大也值得商榷。

　　已经还清贷款的人，按照新政属于“有贷款记录的客户”，要想乔迁新居有三条出路：第一，将小房卖掉，在银行办理按揭贷款，但是按照第二套房的新规执行；第二，将小房转售为租，用租金抵房贷月供；第三，将小房抵押给银行，办理抵押贷款购房，其余缺口可办理按揭。

　　方案详解

　　假设甲拥有一套2004年竣工的房子，当时成交价为100万元，评估机构将其现在的房产评估价格定在150万元。但现在其萌发了购买一套200万元新房的想法，以下为三套方案的明细：

　　第一种方案，假设甲将150万房款全部用于首付，约定20年还清50万元余款，如按等额本息还款，则共计利息支出为405742.77元，月均还款额为3773.93元。

　　此套方案虽然月供压力和利息成本都最低，但是失去了小房的产权，对于没有房产投资意愿的买房人来说比较合适，而且如果能负担50万元的余款就完全没有必要在银行贷款。

　　第二种方案，将房子出租，每月收入平均3000元租金，按揭约定20年还清余款120万，则首付＝200×0.4＝80万，共计利息支出为973782.64元，月均还款额为9057.43元。

　　此套方案代表了部分看好后市的投资人的想法，它不仅保留了原先的产权，而且利息成本也较低于抵押贷款。

　　第三种方案， 假设银行抵押贷款额可以达到7成，期限为3年，并按照基准利率的1.1倍计算。按揭20年还清余款95万，则可贷款额为105万，按揭利息总额为770911.26元，月均还款额为7170.46元，抵押贷款利息共计105×7.83％×1.1×3＝27万元。

　　此套方案不仅程序复杂，而且成本较大，虽然保留了产权，但是会对购买和供养第二套房产生较大的压力。