这并没有影响到银行对房贷的“眷恋”，比如外资银行，正加紧“圈人”：通过直接的电话营销、低利率的外币贷款等手段“勾引”，试图打开房贷业务的突破口。

　　当然，这尚未成为主流。

　　至于中资银行，宏观的房贷条件似乎越来越苛刻：年内连续5次加息，第二套房贷款限制与贷款利率上浮10%。因此以降低房贷利息为主要特点的创新产品，比如固定利率贷款，渐渐引人关注。

　　不过，本刊统计发现，除了光大等5家银行推出的固定利率贷款之外，光大的“随心还”、深发展的“气球贷”、“双周供”等也是变相降低利率的产品。

　　利率：浮动还是固定？

　　本刊整理的资料显示，1996年至2002年，个人住房贷款利率不断下降，但是2002年至今，让位于加息周期，仅2007年3月18日以来，央行就曾经5次加息，光大银行个贷部人士表示：“鉴于目前市场通货膨胀的预期，年内还会有继续加息的可能。”

　　因此，选择固定利率房贷还是浮动利率就成为一个焦点。

　　尽管固定利率房贷利率水平都较同期的浮动利率高，但是在连续加息之后，固定利率房贷的优势初显。

　　目前，中行、光大、农行、建行、招行等推出固定利率房贷产品，貌似雷同，而实际并不一致。

　　其中，中行为固定利率房贷配套推出期权交易，就目前而言，3年期产品的固定利率为7.7%，但为此需要缴纳贷款总额0.9%的期权费，折算下来年利率比8.6%略高一点。如果3年后，合约到期之时，购房者想继续申请固定利率贷款，仍然可以享受7.7%的利率；如果实际利率低了，购房者可以选择放弃期权的使用权，按实际利率支付利息。

　　不过，5年期产品，并不享有期权交易。

　　光大银行的固定利率产品有3年-20年不同的期限。据光大银行有关人士介绍，在利率方面，降低了各期限的优惠利率，3年期、5年期、10年期优惠利率分别调低21个基点、16个基点、44个基点。

　　本刊将具有“固定利率房贷”产品的几家银行进行了比较，发现不管是基准利率还是优惠利率，招商银行都是最低的，其次是光大银行的利率优惠较多，在基准利率上下浮了20%，而其它银行均下浮了15%，不过，中国银行和建设银行在利率上均无优惠。

　　值得注意的是，作为补偿，银行通常会对提前还款收取较高比例的违约金，或不接受提前还款。

　　据农行的相关人士介绍，如果客户在3年内提前还款，违约金将按一年期的基准利率扣除；而光大银行则在贷款存续期一年以内提前还款将收取贷款金额的3%做为违约金。

　　“因此，对于具有提前还贷能力的客户，选择固定利率房贷产品未必合算。”光大银行个贷部人士表示。

　　除固定利率，混合利率房贷则是在一段时间内，通过保持利率不变的形式来规避加息风险的产品。与固定利率房贷产品不同的是，这类产品属于固定利率+浮动利率，在利率固定期结束后利率执行方式将转换为浮动利率贷款。目前只有农行、光大等银行开办了固定期为5年或10年的个人住房混合利率贷款。

　　不过，对于固定利率房贷，光大银行和招商银行规定，只有首套住房才可申请，第二套住房及两套以上的客户均不可办理此项业务。而中国银行的固定利率房贷自9月25日开始实施，发放房贷总额度为11亿人民币，对于首套住房的客户可申请办理，而第二套住房贷款的客户在中国银行均不能办理任何一种房贷业务。

　　还款方式蹊径

　　除了直接的利率“花招”之外，还款方式是另一种可用工具。比如，光大的“随心还”系列与深发展的“气球贷”。

　　光大银行个贷部有关人士介绍，“随心还”提供A、B、C、D四种还款方式，统一于“个性化省息”的投资理念。

　　其中，“随心还A”适合具有提前还款能力的客户。该产品期限为3年期、5年期两个档次，客户可将贷款期限分为两段(第2段还款期限一般为2个月)，同时约定每个阶段应还贷款比例，其中，3年期第1段的还本比例为10%，5年期第1段的还本比例为5%，在每段内采用按月等额方式还款，而剩余本金到第2阶段一次性偿还(见表4)。

　　不过，上述光大个贷部人士指出：

　　“这种还款方式只针对贷款期限较短、具有提前还款能力的客户才会节省利息，如果贷款期限在10年或者20年，这种还款方式下，客户支付的利息将多于普通房贷的利息。”

　　“随心还B”主要特点在于“还款宽限期”服务。在最长10天的宽限期内，客户延期归还月供，免收罚息，并视作正常还款，并可与其他产品搭配使用。

　　深发展的“气球贷”和光大的“随心还A”相似，其3年和5年期的利率基本相同。

　　不过，据本刊统计，对于贷款期限在3年以上、10年以下的客户而言，“随心还A”采用的是利率“从高”，即要按照5年的利率计算利息，而“气球贷”对于贷款期限在10年以下的客户，均按照3年的利率计算利息，可节省0.153%的利息。

　　而“随心还C”最大的特色是，缓冲期内可“只还息不还本金”、缓冲期后按等额本息或等额本金方式还款的一种还款方式。缓冲期最长可达2年，在此期间，客户可将资金用于其他方面。

　　“这种产品主要是为目前资金暂时比较紧张的人群设计，可选择在2年之内只还利息不还本，对应的代价是更高的实际利息支出。”光大银行个贷部一位负责人表示。

　　比如，以贷款100万，期限30年为例，将“随心还C”与普通贷款相比，利息比后者要高出15664.46元。

　　被称为“自由还”的“随心还D”，是一种将贷款本金分段偿还的还款方式，并且，客户可随时向银行提出申请重新调整还款方案，包括段数、金额和期限。

　　不过，需要注意的是，使用“随心还D”贷款，期限必须在5年以上，并且，最多分为5段，每段的期限不得少于1年。

　　以客户贷款人民币100万元，贷款期限为10年为例，将其贷款本金分成3段，其中累计付息359851.65元，比传统按月等额本息方式可省利息12237.37。

　　上述光大银行人士表示：“这款产品设计的出发点是根据客户收入的变化设计的，对于长期贷款的客户很实用，但是短期贷款的话，就不合算了，那可以选择A款产品。”

　　“双周供”省钱秘密

　　就还款方式而言，目前国内银行中比较普遍的就是“月供”和“双周供”。

　　2006年，“双周供”就曾以“减少利息负担”为口号大获流行。

　　本刊以一笔常见的80万15年的个人住房贷款为例，对“月供”和“双周供”两种还款方式进行了测算，发现“双周供”确实比“月供”能节省不少的利息。

　　不过，深发展上海分行个贷部的有关人士表示：“节省的利息并不是因为银行让利而形成的，而是因为‘双周供’是每半月还款一次，还款频率提高了，相应贷款本金就减少得更快，因而所支付的利息就越少，它的实质就是缩短了还款期限，也属于提前还款的一种，比如，贷款15年，相当于每年提前了一个月还款。”

　　而根据本刊的测算，对于长期贷款者，“气球贷”才是真正通过降低利息的方式为客户节省利息的，例如贷款15年，利率是按照5年期贷款的利率计算的。

　　上述深发展个贷部人士介绍：“贷款期限少于10年，‘气球贷’一律按照3年的利率计算的，是6.3495%，而贷款期限在10年以上，均按照5年的利率计算，是6.5025%，这才是真正通过银行利益让渡减少利息。”

　　他同时表示，如果是长期还贷，“‘双周供’会节省较多利息，可是在同样情况下，如果客户申请的贷款年数较短或者将来会要求提前还款，那么‘月供’和‘双周供’之间的差异不会很明显。

　　另外，华燕房贷业务部的有关人士提醒客户：“‘双周供’由于改变了还款频率，即每两周还款一次，以一年52周折算，要还26次，相当于13个月，这就是说，新的还贷方式要求比普通‘月供’多一个月的本息。”