第一类人群

　　人群描述：以租养贷人士

　　应对之策：首付提高至5-6成，使租金对冲月还款

　　根据分析，以租养贷群体在二手房成交中所占比不超过8%，并且购买第二套房的目的基本是为自住，代表群体包括为子女上学购置第二套房产的家长、受“回城流”影响在城区第二次置业的上班族等，这些人一般都会选择以租养贷的方式进行二次置业。

　　业内人士认为，由于第二套房贷款利率不低于基准利率1.1倍这一规定影响，对于以租养贷人群来说，重点应在平衡持有成本这一环节。因此，应尽量提高首付，使租金对冲月还款。

　　如第一套房出租按照当前租赁市场2000-3000元/月的主流租金来计算，为使其对冲第二套房的月还款额，第二套房的贷款本金应在25万-35万元。按照当前二手房60万-70万元的主流成交总价来计算，以租养贷人群购第二套房的首付应提至5-6成，可使租金对冲月还款。

　　第二类人群

　　人群描述：坐等第一套房升值后出售的人群

　　应对之策：提前还款额度应对冲利率提高所增加的成本

　　在二手房市场，坐等第一套房升值的二次置业群体比第一类人群所占比例还要低，不超过5%。但随着二手房价不断上涨，这一群体的比重也有逐渐增大的趋势。代表群体包括为父母买养老房的子女、为子女买婚房的父母、第一套房周边有重大利好的房产持有者。

　　业内人士认为，这部分群体往往是手中有一定积蓄，第二套房提高首付对其来说影响并不大，主要应重点考虑第一套房出售后，第二套房的提前还款问题，提前还款额度应对冲第二套房利率提高后所带来的成本支出。

　　如第二套房为70万元主流成交总价的二手房，首付4成贷款20年，利率提高后（基准利率的1.1倍）月还款比之前（优惠利率）月还款增加了505元左右。如果要抵消这部分因利率上调带来的成本支出，提前还款额度应该在6万元左右，占到第二套房总价的近9%。如果第二套房的总价越高，提前还款所占的比重也应越高。

　　第三类人群

　　人群描述：卖旧买新

　　应对之策：把握好房产出售空置期，第一套房出售月余购第二套房最合适

　　升级置业人群在二手房中的占比在9%左右，其中部分第一套房贷款仍未还清的群体会受到第二套房贷政策的影响。代表群体包括卖小买大的年轻置业者。

　　业内人士认为，对于这部分人来说，由于手中积蓄不充裕，月收入也不多，一般都会选择将第一套房贷款结清或者转按揭给买方后再来办第二套房贷款，以避免第二套房贷政策。

　　同时，在第一套房产出售月余购第二套房最合适，这样既保证了第二套房房贷不受影响，又使房产空置期得到了最优化处理，省去了卖旧到买新期间租房等成本。