提前还款先还公积金

　　公积金贷款的利率低，商业性贷款的利率高，如果有资金提前还款，应该先还商业性贷款，这是大多数借款人的想法。在以前是对的，但在公积金贷款额度不断提升和房贷新规实行的背景下，正确的做法应该是相反的。

　　银行专家介绍，不少前几年买房的市民，其目前剩余的贷款基本是几万元的公积金贷款，加上数倍的商业性贷款。因此，市民有资金提前还贷更容易尽早结清公积金贷款。按照目前的规定，市民只要结清公积金贷款，就能获得再次办理公积金贷款的权利，不受房贷新规的影响。而市民第二次申请公积金贷款目前最高可以申请到30万元的额度，如此，可以大大减少商业性贷款的额度。

　　比如，一位市民第一套房有5万元公积金贷款，15万元的商业性贷款未还清，准备购买第二套房需要贷款50万元。他如果要结清所有的商业性贷款必须一次性筹措15万元的资金，这肯定会造成其购买第二套房资金紧张，而如果选择结清公积金贷款，只要5万元就足够了。这样，他办理第二套房贷款时就可以享受30万元的公积金贷款，即便剩余的20万元商业性贷款必须承受1.1倍基准利率的高利率，但实际上他搬入新房后，就可以卖掉老房还清这20万元的商业性贷款，短时间承受高利率付出的成本并不高，按一年计算，多出的成本大约为4000元左右。如果这位市民没有结清公积金贷款，而去结清商业性贷款，虽然他第二套房贷款可以享受优惠利率，但所有的50万元贷款都必须是商业性贷款。即便以后也部分提前还款，将贷款额度降至30万元，按20年还清计算，比公积金贷款要多支付约6万元的利息。

　　银行专家提醒市民，由于公积金贷款额度计算按照公积金账户中的储存余额计算，所以并不是在结清贷款后就能获得足额的额度，市民如果有再贷款的计划，最好提前终止公积金还贷，以便使自己的账户中积累有足够的资金。

　　质押贷款可用来应急

　　如果不先卖掉老房，却想结清贷款，很多改善型购房者会面临较大的资金缺口，银行理财专家建议，由于这样的资金缺口往往是短期的，购房者不妨向亲友借贷，可行的办法是借用亲友的金融凭证到银行申请个人质押贷款，如此，自己可以解决融资难题，亲友也基本没有任何损失。

　　个人质押贷款是借款人以合法有效、符合银行规定条件的质物出质，向银行申请取得的贷款。质物可以是本人或他人的银行存单、国债、保险单、银行理财产品等，贷款期限一般为1年，贷款利率执行中国人民银行同期同档次期限利率。

　　理财专家介绍，很多购买期房的购房者要等待一年左右的时间才能搬入新房，用质押贷款就非常适合。目前，几乎大多数家庭都会有一些长期的金融投资产品，这些产品提前兑现会遭受较大的损失，而用来质押其收益不会有任何降低，购房者用亲友的金融产品融资，比直接向亲友借现金应急更容易被对方接受，可避免现金借贷利率商定就高就低都尴尬的难题。

　　卖掉房子可以再租回

　　先买新房，搬入新房后卖掉老房，这是很多改善型购房者的买房策略，但按照目前的房贷新规，要获取第二套房贷的优惠，必须结清第一套房的贷款，对没有多余资金的购房者来说，就必须先卖掉老房再买新房，理财专家建议可以用卖掉房子再租回的办法过渡。

　　这样做的好处是既解决了购房资金周转问题，又不用两次搬家，还可能减少第二套房的贷款总额。比如，一位市民的老房可卖50万元，目前尚有20万元的贷款未还清，其住房的市场月租金约2000元左右，预计购入新房后需在旧房居住一年，他如果选择上述方法，那么，他付出一年的租金是24000元，而由于提前收回了30万元的资金，他购买第二套房时可以少贷30万元，按目前的利率计算，一年少支付的利息为2万元左右，两者相抵，实际的操作成本仅为4000元。

　　要找到买了房又愿意出租的客户存在一定的难度，不过，在房价上涨周期中，有些购房者出于买房越早越合算的考虑，往往愿意提前购房，他们买入房产到实际使用本来就存在时间差，所以卖掉房子再租回也存在较大的操作可能。