• 专家支招 提前还贷好轻松
  • zt.wineast.com 发布时间:2010-12-16 23:28:00
    作者:佚名 文章录入:网友(cheng111)
  • 到目前为止,中国人民银行已在年内连续加息五次,五年期以上的商业住房贷款利率也从去年的6.84%上调至现在的7.83%,上调近一个百分点。据了解,新的贷款利率将于明年1月1日起执行。在日益增加的还贷压力下,“提前还贷”的话题再度备受关注。

    笔者从成都建行了解到,提前还贷需持本人身份证原件、复印件及按揭合同到银行预约排队,等待约一个月后,银行会通知本人持存折到银行还款。由于有一定的额度限制,现在提前还款还要分批进行。

    近日,笔者就如何选择合适的提前还贷方法,采访了成都部分银行业内人士,为市民提前还贷支招。

    支招:缩短期限更能省利息
        一般来说,各家银行提供的提前还贷有5种方式可供选择,一是提前全部一次性还清贷款;二是部分提前还款,每月还款额不变,还款期限缩短;三是部分提前还款,还款期限不变,每月还款额减少;四是部分提前还款,每月还款额减少,同时缩短还款期限;五是剩余贷款保持总本金不变,还款期限缩短。
        太平人寿理财师林丽萍建议购房者,在加息周期下,如果有能力一次性偿清贷款,建议全部一次性还清;如果还款能力有限,则可选择部分提前还款。如果要节省利息,选择缩短期限的方式是最有效的,因为期限越短,利息支出也越少,不过月供压力越大。如果选择还款期限不变、每月还款额减少的方式,虽然月供还款压力最轻,但利息支出却是最多的。
        例如,今年1月1日贷款30万元买房,选择在12月1日提前还款15万元、月供不变、缩短还款期限的话,则节省利息支出逾13万元,最后还款期为2014年1月,比原来的最后还款期提前了12年。
        而如果选择减少月还款额,还款期不变,则利息支出仅节省了84000多元。

    支招:巧用银行还贷产品
        
    由于提前还贷的手续比较烦琐,而且等待时间较长,银行理财师建议,市民不妨选择一些提前还贷的房贷产品。
        如深发展推出的“气球贷”,主要是将贷款利息和部分本金分期偿还,剩余本金放在最后一次性偿还,市民可申请10年期的贷款期限办理按揭贷款,但可与银行约定以20年或30年的期限来计算月供,这样贷款初期压力不会太大,而且可在10年内偿清贷款。
        这种方式适合有提前还贷意愿的市民,不但不用跑银行,而且也不必多支付一笔违约金。

    支招:用公积金“年冲”还贷
        相较之商业贷款利率,公积金的贷款利率较低,央行5次加息后,5年以上公积金的贷款利率为5.22%,比5年以上商业贷款利率的7.83%低了2.61个百分点。因此,选择公积金还贷明显更为合算。
        如果购房者账户中公积金数额较多,除了选择“月冲”外,还可选择以“年冲”的方式来一次性减少贷款本金。“年冲”是指在一年中的9月或4月,用个人住房公积金账户余额一次性冲还贷款本金。由于可减少本金,因此如果购房者公积金账户中数额较大,那么选择“年冲”所支付的总贷款利息要少于“月冲”。
        例如,每月公积金贷款还款2100元、商业贷款还款2000元。若提取公积金2万元,归还当月应还住房公积金贷款和商业性住房贷款本息后,剩余金额15900元可一次性冲还住房公积金贷款本金。冲贷后,借款人可根据实际情况再选择月还款额不变、缩短原还款期限等方式进行还贷。