“地产商绑架银行”的辩论尚未终局，发源于深圳的“断供潮”风波又愈演愈烈。银行的房贷风险正在积聚。

　　央行在预警，银监会要求商业银行加强房贷“压力测试”。2003年到2007年是房地产业的快速增长期，也是各家银行房贷的快速扩张期。从2007年9月底，国家开始紧缩房贷。时隔近一年之后，房价和房贷走势在观望情绪中成为焦点。

　　理财周报关注家庭这个社会单元。中国社会科学院经济研究所的一位研究员曾指出，目前购房者的负担在日趋加重。特别从2004年以来，房价与家庭收入之比持续增加，有些中等收入家庭目前的还贷已经占家庭收入50%。

　　这是一个警戒线。

　　房价下跌到几时

　　不断增强的房价下降预期正在形成。发生在记者身边的事实是，北京东部的通州受到河北燕郊房价低迷的影响，在售项目中七成楼房的销售率不足五成，二手房成交比重已经从全北京市第三下降到第七。

　　“房价趋势与北京奥运会没有多大关系。”交银国际控股有限公司研究部董事总经理杨青丽说，“房价下跌至房租与房价之比达到银行一年期存款的水平才算合理。内地银行一年期存款利率是4.14%。而租金收益率不到2%；香港的房价比内地贵很多，但其租金收益率达5%-6%，远高于银行利率（1%左右）。”

　　买房子是不是躲避通胀的最好的投资手段？天相投顾分析师王逸峰认为，这个结论成立的前提是，投资必须是“长期”的。

　　《越南“危机”》一书的作者孙兆东认为，怀抱“房地产是躲避通胀的最好投资”观念的人，忽略了房地产投资的两个薄弱环节：一个是房地产是有成本的；二是房地产市场是有周期的。

　　房价跌幅超首付，违约可能性大

　　直到现在，房贷尚未有经历一个完整经济周期变动的考验。过去几年经济景气的上升掩盖了房贷隐含的风险。

　　杨青丽认为，房价下降肯定对银行资产质量造成负面影响。如果不良资产余额增长40%以上，银行利润可能会负增长。

　　“目前，房贷(开发贷，个人住房贷款)占银行贷款的比例总共占比为20%左右，开发贷不良率达4%-5%，个人房贷不良率很低，只有1%以下。”杨青丽说。

　　王逸峰则认为，目前经济增长仍然比较快，而且上市银行拨备覆盖率比较高，可以提供一定缓冲。

　　杨青丽表示，不能只看拨备覆盖率，如果分母（不良资产）增速很快，如增幅达到100%，分子（准备）不变，覆盖率就降低一半。还有一个原因是，这个覆盖率只覆盖不良资产，正常和关注类资产的潜在不良不覆盖。所以，要考察银行现在资产质量的整个状态，不能只看覆盖率。

　　在杨青丽看来，经济周期、资产质量的变化与四季变化一样，自然而客观。资产质量的问题就是经济有周期的问题。“如果承认经济有周期，前五年的高增长已经结束，那未来经济一定会下行，不良资产一定会产生。

　　杨青丽说，对银行和个人来说，房价跌幅在首付比例以内，违约的会少；跌幅超过首付，个人会觉得不划算，违约可能性加大，银行的风险也会加大。还要看买房者当中投机者的比例，如果投机者多，小幅下跌也会引发较多违约。

　　“从总体上，中国买房者贷款比例没有美国高，还有提前还款的。所以，中国的个人房产及相应的银行风险要比美国低很多。”杨青丽说。“中国主要是房地产企业的经营风险大。”

　　银监会出于控制房地产风险传导的考虑，正在要求全国各类商业银行对房贷风险进行压力测试。在杨青丽看来，所谓压力测试要有精确数据，而现在一般都是经验判断。

　　理财周报记者从不同方面了解的情况表明，各家银行进行压力测试的信息一直是保密的，具体算法也各不相同。但原则是按照银监会的相关“指引”文件。

　　孙兆东认为，房屋抵押贷款发放高峰是在几年前，现阶段贷款本息的归还率较高。但据国外经验，不考虑经济周期因素，按揭还款违约率在贷款归还第6年以后往往发生增加较快。

　　据国外媒体披露，当美国次级按揭贷款的违约率在近几个月趋于稳定之时，规模9倍于次级贷款的优先级贷款的违约率却在成倍上升。孙兆东认为，这反映了当系统风险出现时，好的贷款也会被拖累，如优先级贷款的发放，银行当初没严格按照较高首付（30%）比例执行，违约率可能会更大。

　　防范和对冲房贷风险要双管齐下

　　孙兆东认为，目前系统风险在加大。房地产业面临原材料涨价、贷款利率较高、有效需求减少、市场信心降低等问题，有迹象表明楼市价格调整会在今年底到明年上半年展开。

　　“美国面对次贷危机的苗头就采用了科学对冲。”孙兆东说，“美国的经验是采用利率和税收手段，缓解需求者压力。迅速降低利率，减少贷款人还款额，同时采取减税措施。但目前中国不能完全仿效美国。防范和对冲房贷风险要双管齐下，首先是宏观政策对症下药，其次银行体系应强化管理，作好预案。

　　关于货币政策，孙兆东举例建议“如果CPI下降趋势确立，那么我们应在第一时间降低利率。一方面对冲房地产产业下行的风险，另一方面改变我国利率调整长周期做法，以短周期适应和应对国际化的挑战，保持经济继续平稳较快发展。”

　　杨青丽的观点是，到经济谷底会减息的。但目前通胀高企，中国经济增长还高达10%以上，短期不应该减息。CPI降到3%以下才算“较低”。

　　王逸峰认为，减税效果可能有限。个人所得税的调整很难对自住消费者的购买力和还款能力产生影响。即使降，幅度也不会大。此外，房屋契税占总价的比重也不高，降低契税影响也有限。

　　“可以考虑鼓励贷款人和银行重新制定还款计划。采用延长贷款期限，增加还款频率等方式减少月供额。”王逸峰说，“美国还有一个做法是延后止赎，允许延长债务偿还期。这也可以暂时缓解账面资产质量的问题。”

　　目前，多数机构预测今年七月CPI走势会回落到7%以下。

　　华融证券分析师姜江称，未来的政策走向不排除像美国那样，优先保障贷款人的利益。他认为，住房保障制度也要借这个机会改革。

　　姜江表示，针对房贷可以成立类似房利美这样的专门的政府性机构，这样总比“绑架”整个国民经济要强。