对银行来说,重要的是贷款人的还款能力,而不是所抵押的房屋本身的市场价值。而利率则是银行降低贷款风险的有效手段。对那些风险较高的贷款者,则给予较高的利率,以抵充这类贷款者相对较高的违约率给银行带来的损失;而对那些风险较低的贷款者,则给予较优惠的利率,以此来吸引这些优质客户。

但眼下中国却执行第一套房以基准利率的0.7倍计算,而第二套房则以基准利率1.1倍计算,但第一套房贷款者并不都是低风险的优质客户,第二套房贷款者也并非都是高风险的投资客户,这就是二套房贷政策不合理的地方。那房贷利率标准到底怎么定才合适呢?

把目光投向海外金融市场成熟的国家,应该能给我们带来一些有益的启迪。

我们以美国为例。众所周知,美国各州的司法制度都有所不同,其各州甚至各城市的房贷利率标准也各不相同,而且作为金融市场完全开放的国家,美国也和大部分发达国家一样,央行只公布针对商业银行的银行间隔夜拆借利率标准,而并没有针对储户和贷款者的统一的存贷款利率标准。因此各家银行可以自行决定贷款利率。

此外,和国内不同的是,美国的房贷大部分是固定贷款利率,只有10年内的贷款才会采取浮动贷款利率(因为10年基本上要经过1～2个经济周期,10年以上贷款可以算出平均利率水平)。

从表一中可知,和国内相同的是,美国也采取贷款期限越长,利率越高的标准。但和国内不同的是,美国除了有常规的贷款利率外,还有一个特别的贷款利率——高额贷款利率(Jumbo)。在美国人看来,贷款金额越高则相应的还贷风险越大,因此当贷款金额高于当地普通住房贷款金额一定上限后,就要采取较高的利率以抵充高风险。因此同样是30年固定贷款利率,普通的只有5.31%,但Jumbo却需要6.23%,后者比前者高了17%。

当然,美国各地房价相差也很大,因此高额贷款的门槛也各不相同,有些中小城市只有30多万美元,有些大城市则要达到60万～70万美元。我们以美国房价最高的纽约州纽约市为例,它的Jumbo标准是73万美元。在纽约市,首付20%,30年固定利率贷款的利率标准如表二所示。经过模拟测算,如果贷款10万美元,其年杂费利率约在5.275%～5.628%之间,而如果贷款80万美元,作为巨额贷款,就需要承担5.366%～6.225%的年杂费利率。

当然,美国的贷款利率计算标准十分复杂。除了根据贷款金额来决定利率外,贷款首付比例(美国房贷主要有首付20%和5%两种)和贷款类型(美国有多种不同的房贷类型)也会影响到贷款利率的高低。但除了贷款期限以外,最重要的因素,还是贷款的金额。但我们并没有看到美国的房贷中有首套房和二套房贷款利率的差别。

站在银行防范金融风险的角度看,诚如我上面所分析的,以贷款金额而非套数决定贷款利率,更符合银行的利益。如果银行以家庭为单位,以累计房贷总金额为依据确定贷款利率,不管你是第一套还是第二套,只要超过某一额度,利率就上浮,这样的房贷政策执行起来,显然要比现在的政策简便得多,漏洞也少得多。

从鼓励梯级购房的角度来看,现行的二套房贷政策也存在诸多不合理的地方。比如首次购房时贷过款,以后再买房有可能无法享受最优惠利率(如果严格执行二套房贷政策的话),这就逼迫购房者在首次购房时选择一步到位,买大房,多贷款。显然,这并不符合多数购房者的实际情况,会造成大量“房奴”的出现,对拉动消费也会产生不利影响。而以贷款总金额来决定利率,对多买房、买大房的人不合算,对梯级购房的人来说,只要控制好节奏,总能享受到优惠利率,不是会让大家的购房行为更加理性吗?

从政府的政策意图上看,限制二套房贷的根本目的是为了抑制投资或者说是投机性的购房行为,从而降低购房需求,进而扭转供求关系,最终平抑房价。然而问题是,拥有两套住房的人并不一定都是为了投资或者投机的。因为有可能是为工作和家居两种用途,现在许多都市人会选择在市中心购买一套较小的住房,郊区购买一套较大的住房,以此来实现5+2的生活方式。也可能是为子女就学或就业而做出的安排,还可能是其中一个家庭成员同城异地工作所致,像上海这样的大城市,如果年迈的父母住在松江,年轻的孩子却在浦东上班,那在浦东再购置一套房产的目的也是为了自住。所以问题的核心不在于这个家庭购买了几套住房,而要看这个家庭所购买的住房是自用还是出租。如果是用于投资,则在目前的民生状态下,应该给予一定的抑制。但抑制手段也不应该是通过提高二套房贷利率的方式,因为银行很难在签订商品房抵押贷款合同时完全了解贷款人的真实买房意图。这只有政府通过税收杠杆进行调节。

更重要的是,以贷款金额作为利率制定标准做到了简单划一,清晰明了,堵住了各种违法违规漏洞。已经实施近两年的二套房贷政策之所以在实际操作过程中漏洞百出,各家银行各行其是,大量二套房贷款者依然可以享受一套房贷的优惠利率,就是因为政策标准过于模糊。正所谓上有政策,下有对策,无论是以个人为标准还是以家庭为标准,房产中介和银行都有办法打擦边球蒙混过关。房价估值可以作假,工作收入证明可以作假,但银行的贷款金额是无论如何也没有办法作假的。