案例1 解决二套房贷压力，首选公积金

　　基本情况： 陈小姐，32岁，某设计公司职员，税后月入10000元左右，单位按规定为其定时缴存住房公积金。2006年，陈小姐通过商业贷款按揭购买了一套总价65万的一居室，贷款总额为30万元。2007年，由于银行持续加息，陈小姐选择提前部分还贷，后剩15万继续按揭，月供1700元，无还款压力。由于年末欲接父母来京养老，陈小姐决定再购置一套总价100万的两居的房子给老人住，需要贷款55万，但现在的银行政策对个人购置二套房产贷款利率要上浮10%，如果贷款25年的话，两套房产的月还款就要5600左右，超过了月收入的50%，贷款很难申请下来。

　　需求目标及症结所在：由于月供金额超标，难以通过银行申请，因此要想办法解决第二套住房贷款的高额利息压力。

　　安家理财指导：

　　根据9.27房贷新政，只要借款人的第一套住房贷款尚未还清，再贷款时都要被视为第二套住房，必须执行首付4成，利率至少提高10%的规定。只有在人均住房面积低于当地平均水平时，借款人再次向银行申请贷款可比照首套自住房贷款政策执行。陈小姐的情况显然不在此列，但是根据现在北京市住房公积金的相关规定，借款人首套住房是商业贷款无论是否还清，使用公积金贷款都不受影响，仍按首套住房政策执行。只有在借款人第一套也使用公积金贷款且未还清前，夫妻双方是不能够再使用公积金贷款购买第二套房的。

　　经过计算，陈小姐完全可以通过公积金贷款贷到55万。由于商业贷款因为现阶段公积金贷款不受二套房产上升贷款利率政策的影响，还可以享受公积金的正常利率，计算下来，两套房产每月的月供不到5000元，对其生活不至产生太大影响。

　　专家建议：第二套房的高首付高利率让不少置业者望而却步，因此有必要借助公积金的“力量”，建议有二次置业之想的购房者在首次置业时选择商业贷款，为使用公积金贷款购买第二套房埋下伏笔，这样既能在购买第一套房时享受首次置业商业贷款的优惠，又能在二次置业时避开高成本。

　　案例2 两代人接力，轻松还贷

　　基本情况：聂小姐，27岁，去年研究生刚刚毕业，目前就职于某合资企业，月薪4000元。其母53岁，月薪3000元，其父55岁，月薪6000元，家庭存款35万元，一家三口一直居住在父亲单位早年分配的一套50平米的小两居室内，虽然在三环内，但略显拥挤。孝顺的聂小姐希望给全家人改善一下居住环境，让父母能够安享晚年。几经筛选，全家人终于选中一套总价100万元，120平米的小三居。

　　需求目标及症结所在：

　　如果以聂小姐作为借款人，即使以最长的贷款期限30年来算其现阶段的收入水平根本无法满足银行的月供要求。但如果以父母作为借款人，因为接近退休年龄，只能申请到很短期限的贷款，月供压力承受不了。

　　安家理财指导：

　　聂小姐一家的现有资源是一套三环内的二居，按当时北京租金情况，如果出租，每月可收租金2300元左右，结合自己的收入水平，可以实现 “以租养房”。

　　此外，因为聂小姐年纪轻，能力强，预计未来的收入会稳中有增，而父亲的还款能力在减弱，所以可以以李小姐为借款人，其父亲为共同还款人一起来申请贷款，申请30年期70万元的贷款，首付款为30万元（其余5万元用于缴纳相关税费等临时性支出）。另外在搬入新居后，可以将现有住房出租，将租金补贴月供或累计起来进行一些稳健型投资或用于提前还贷款，减轻还款压力。

　　专家建议：目前北京的租金持续在一个稳定的水平之上，因此在家庭住房“小换大”的过程中可以加以利用。另外，对于年龄四十岁以上的购房者以及刚参加工作、收入暂时不高、还款压力较大的年轻人较为适合“接力贷”。

　　案例3 妙用转按揭一石二鸟

　　基本情况：胡先生2004年以按揭贷款的形式购买了一套位于奥运村区域的房产，面积145平方米，当时价格为100万元，开发商指定的银行为他提供的还款方式是20年期的等额本息还款方式，贷款额为70万元，当时由于经济条件所限，胡先生只对房子做了一个简单的装修就入住了，现在准备作重新装修，预算30万元。随着2008年奥运会的临近，奥运村区域近两年房地产的增值速度，胡先生的房产经评估已增值到210万元，目前银行贷款本金还有64万元左右未结清。

　　需求目标及症结所在：

　　由于当时选择的是“等额本息”还款方式，所以在利息支出上掏了很多“冤枉”钱，因此胡先生希望能够通过优化自己的房贷方案，满足30万元装修贷款的需求，并希望能够调整还款方式，降低利息成本支出。

　　安家理财指导：

　　尽管胡先生的房产有大幅的增值，但是由于胡先生没有还清贷款，无法进行再次抵押借款，鉴于此，安家建议可利用房产增值部分，“借力”加转按揭，完成装修梦想，同时调整还款方式，节省利息支出。这一措施分两步进行，首先，借助担保公司的力量将自己的贷款余额还清；然后按照房产评估现值重新向银行申请抵押贷款，根据不同银行政策，贷款额可以达到105 ~ 126万，这样剔除原有的未结清贷款额64万，胡先生仍可增加41 ~ 6 2万元的贷款额度，足以满足胡先生30万元装修贷款的需求，在进行第二次贷款的同时可以调整还款方式，鉴于胡先生的收入和财产状况，建议其选择“等额本金”的还款方式，大幅降低利息的额外支出。

　　专家建议：由于还款资金由担保公司垫付，因此不存在违规操作，一些在选错贷款产品的购房人可采取这种方式重新选择适合的还款方式。