市民办了固定利率房贷　现在亏大了

　　市民赵女士，2008年初在市区某银行办理了固定利率房贷业务。然而，让她意料不到的是，自今年9月16日以来，央行连续4次降息，五年以上期浮动利率已下调为6.12%，优惠利率更达到4.284%。相比之下，当初选择接近8%的固定贷款利率对她而言就没有任何吸引力了。

　　“我贷了20万元，5年期偿还，月供为四千元左右，总利息是四万两千多元。如果按照首套房的浮动利率4.284%，那我现在月供只要三千七百元左右，总利息也才两万两千多元。当初因为害怕利率会不断走高，才办理了固定利率房贷，为的就是图个安稳。没想到现在多次降息，这下我亏大了。”市民赵女士后悔不已，“要是现在可以转为浮动利率房贷就好了。”记者了解到，像赵女士这样办理固定利率房贷业务，遭遇降息蒙受损失的并不在少数。

　　银行固定利率房贷已无人问津

　　固定利率房贷，顾名思义即贷款利率不跟随央行基准利率调整而调整的贷款方式。前两年，正值不断加息，因为害怕利率会不断走高，所以很多市民办理了固定利率房贷，以此锁定利率走高风险。没想到降息不期而遇，而且幅度大得出人意料。9月以来，央行已经四次降息，11月26日更是创下11年来最大的利率降幅，加上10月份房贷新政的出台，目前的5年以上贷款基准利率在七折优惠情况下，已经降至4.284%，相比目前最优惠的定息房贷同期利率要低一大截。

　　据多家银行反映，自9月央行降息以来，固定利率房贷由热销变成滞销。目前处于降息通道，因此银行的固定利率房贷已经鲜有人问津。“2007年的时候，我们一共受理了几十笔定息房贷业务。然而今年，由于持续的降息，来办理固定利率房贷业务的市民几乎一个也没有。”中国银行个人金融部的房建栋副总经理这样说道。

　　关注焦点 还贷方式能否自由转换？

　　由于担心固定利率与浮动利率之间的利息差可能进一步扩大，不少固定利率房贷客户希望尽快转变成浮动利率。然而记者从多家银行方面了解到，购房者想自由转换利率，目前还不大可能实现。

　　中国银行房建栋副总经理表示，购房者选择什么样的贷款方式其实是和银行在进行收益的博弈。购房者在申请贷款前，已经有一个心理的预期判断。他们预计利率会持续走高，所以才会选择固定利率房贷。银行也不知道是否会降息，因此风险是由贷款人和银行双方面来承受的。现在持续降息，贷款人就希望转变成浮动利率，这对银行来说也是不公平的。因此，大家都必须树立一个观点——那就是严格按照合同来办事。

　　据了解，也有个别银行允许贷款者转变利率。不过依据合同，银行要向客户收取一定金额的违约金。总的来说，贷款者想要自由转换利率很难实现。

　　专家观点 转浮动须付违约金

　　“如首次贷款买房，那么固定利率转浮动利率越快越好。”一位理财专家向记者指出，“由于购买第一套房的贷款人享有利率下调30％的优惠政策，所以5年期以上的贷款利率是达到了4.284%。而固定利率相对高一些，以扬州为例，5年以上固定利率房贷基准利率基本都在7％以上。所以购买第一套住房的投资者尽快将固定利率转换成浮动利率是比较划算的。”

　　但并非所有人将固定利率转成浮动利率都划算，记者昨日从相关银行获悉，如果客户需要将固定利率房贷转成浮动利率，那么根据合同约定，需要支付一定的违约金，具体多少金额则要根据当时贷款利率、剩余本金等作具体测算。

　　对此，专家提醒市民：申请转办浮动利率的客户应先使用“贷款利率计算器”，比较一下违约金和节省的利息谁多谁少，再做决定。如果违约金高于节省的利息，那就没有必要转换利率。同时，一旦转成浮动利率，银行可能不会允许客户再转换成固定利率贷款，想要转换的客户也要对预期的利率浮动有一个明晰的考虑，慎重对待。

　　未来展望 新方案或将浮出水面

　　定息房贷的存量客户如再沿用固定利率，势必造成利息成本损失。那这些客户是否可以转换浮动房贷利率？或者新的固定利率房贷何时出台？

　　“我们也会考虑顾客的利益，尽量减少他们的损失。对于我们的一些重点的、VIP客户，我们也正在积极争取让他们的固定利率贷款转变为浮动利率贷款。相关的建议计划我们已经上交，能否实行还要看总行的意见。”房建栋副总经理同时也表示，他们也正在研究制定新的固定利率贷款政策。“现在三年期的固定房贷利率为7.56%,五年期则为7.83%。新的固定房贷利率肯定要低于现在的水平。”

　　另据知情人士透露，目前，各银行基本都在酝酿转换房贷利率，而定息房贷新的执行利率也正在研究中。原则上，下阶段银行所推出的固定利率水平肯定要低于现行的浮动基准利率。

　　提醒 客户应明辨风险

　　银行人士指出，出现市民咨询将房贷由固定利率转成浮动利率的情况说明，客户对固定利率房贷存在误解。固定利率房贷产品的初衷是帮助客户锁定支出。即无论利率发生什么变化，贷款者都清楚地知道自己的月供是多少。这也在一定程度上帮助贷款者减低了风险。其实，对于利率变化，客户应该理性看待。自2007年以来，央行执行灵活的货币政策，利率变化越来越频繁。2007年上调6次，而今年3个月内就下调4次，这种利率的“不确定性”其实就是风险。因此，对于选用哪种房贷要结合个人实际情况。

　　对此，提醒市民，不必一遇降息就“大动干戈”。利率的上升或是下调都有可能，一遇到利率调整就改变贷款方式是不可取的。固定利率房贷依然有其不可替代的优势，但目前处于降息通道，市民在选择固定利率房贷时，可尽量缩短贷款年限。有五年期和三年期的，尽量选择三年期的，以此来减低可能存在的降息风险。