据悉，住房和城乡建设部是这次“一揽子”房地产宏观调控新政策的牵头制定部门，同时联合国家税务总局、人民银行等部门，主要政策内容包括：二套房贷政策、房地产税收政策、降低首付比例、调整公积金贷款政策等。稳定房地产交易量和交易金额是这次宏观调控政策变调的主要目的。具体政策还包括，二套房限制性贷款政策有可能取消，首付比例或降到20%，降低政府在房地产交易环节的税费，以刺激房屋购买。

　对于市场上关于将出台国家层面房地产调控新政的传言，调控主管部门均表示沉默。对于多个地方政府出台的“救市”政策，中央主管部门不置可否。降低契税和免征印花税、暂免征收土地增值税，有利于降低住房的建设成本和交易成本，有利于促进房价的理性回归。同时，“加快廉租住房建设，加大实物配租力度”，也有利于扩大住房供应，促使房价理性回归。

在具体执行过程中可能存在漏洞。根据央行10月22日晚上出台的规定，“金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定”。问题是，在逐利的驱使下，商业银行是否愿意对“借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房”进行区分呢？尽管央行规定，“对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高”，但在各商业银行对业绩的追逐依然强烈的情况下，这项规定可能被架空。另一方面，有关部门提出“加快廉租住房建设，加大实物配租力度”，但这项政策能否落实到位是一个未知数。而且，这一政策发出的信号很容易被相关利益主体误读，一些开发商会重新拒绝打折，使房价刚刚出现的调整迹象被中断。由于我国住房交易量下降的根源是房价远离了民众的实际购买力，如果房价不跌，交易量萎缩的状况很难有明显改变。如果开发商误读这项政策，有可能不再延续房价的自然调整，而引发破坏性更强的调整。这是值得警惕的。

　 由于房价连年上涨，住房的供求关系已经发生明显变化。以北京为例，今年下半年，北京市大量的保障性住宅将陆续面市，预计总供应量将达600万平方米、7万套；与此同时，今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米，15万套。加起来已经是22万套，如果再加上此前没有售出的存量住房，及炒房客抛向市场的住房，北京市场的存量住房在下半年将远远超过30万套，而北京上半年的住房销售才3万多套！供大于求的趋势日益明显。在住房成交量略微低迷的情况下，决策层出台鼓励民众购房的措施，是出于对房价硬着陆的担忧。也即，在认识到房价下跌影响广泛的情况下，让房价缓缓释放调整动能，而不是急速下挫。这些应急措施当然是需要的，但也在一定程度上暴露出我国经济过于依赖房地产的弊端。如果经济与房地产业牢牢捆绑在一起，既得利益集团通过房地产要挟决策层，促使相关政策和资源配置向自身倾斜的企图就容易得逞。

　应该认识到，次贷危机之所以爆发，根源在于楼市泡沫过于严重，我们应该通过楼市的自然调整挤压泡沫，阻止泡沫的累积，避免发生类似次贷危机这样的悲剧。而此次中央强调的“加快廉租住房建设，加大实物配租力度”，有利于促进住房的供应，使廉租房能够发挥价格调节作用——这种作用只有当廉租房占比达到一定程度时才能发挥出来，这应该认为是政策执行过程中的一个重点。

实际上，多个地方政府出台的“救市”政策已经明显触到了有关政策的“红线”。例如，杭州“24条”规定中第一次对“二套房贷款”政策进行了调整，但是央行对此并没有回应其行为是否合法合规。西安市出台的政策明确提出开发商拿地可以将大地块进行切分，分宗付款、分宗拿证，这明显与国土资源部此前关于土地招牌挂不得分期付款拿证的规定有抵触之处，但是国土资源部对此并没有反应。这些行为均被市场理解为中央对地方政府对楼市“救市”行为的“默许”。既然大气候允许，房地产调控新政出台便已没有政策压力。

　财政部出台相关新政，这是贯彻国务院有关精神的必然举措。此次财政部出台的新政，是前期中央降低税费进一步完善的细则，目的也是促进交易，终止观望。从具体的政策来说，虽有涉及卖方的，但主要针对的还是买房人，鼓励买房人入市。现在来说，这些政策会产生多大的影响，还很难说。就是税收减了，房价不调整到位，销售者可能还是会持续观望。未来的形势如何，现在都很难判断，如果某些板块房价调整到位了，可能会促进交易，但是楼市的全面恢复，可能还要过段时间。

　 据了解，新政对购买首套房的置业者最为有利。新政的第一特征是降息幅度较大，不难看出政府在通过政策支持居民首次购买普通住房。还有相关人士认为，本次调整将“贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍”，这是迄今为止金融机构个人住房贷款首次执行如此大的贷款下限优惠。如此低的贷款门槛，再加上契税下调政策的直接刺激，将在一定程度催生置业者果断出手。尽管本次新政中的首付、利率“双降”，对房地产市场是一大利好，但新政到底能带来多少增量房贷，目前还很难讲。显然，楼市的未来走势依然是个谜。这样的新政，对房贷增加，不会起到“立竿见影”的效果。