二手房银行估价

　　找到了自己中意的房子，签下了房屋买卖合约，就可以向银行贷款了。如果是一手房，房屋价格很清楚，不需要另外估价，但如果是二手房，银行必须先估价，因为贷款多少根据银行估价计算，而不是成交价计算，这是一手房按揭与二手房按揭的不同。

　　网上有很多物业估价服务，比如银行网站，只要输入房屋资料——楼盘所在区域、楼盘名称、楼号、单元号等，就可以很快得到估价数。网上估价主要是以最近成交价作参考的，如果附近有楼盘成交价提高，估价也会相应提高。当然，网上估价只能作为参考，如果要获得银行贷款，必须获得银行的正式估价。

　　购房者可以请银行给出简单估价，通常银行职员在半天或一天的时间里便会口头回复结果。如果要书面的详细估价，则可能需要等几天。房屋的楼龄及质量是估价中重要的考虑因素，银行对楼龄较高、管理不佳的房屋多采取较保守的态度。不同的银行给出估价会有不同，贷款者可以多找几家银行做估价进行比较。

　　一般来说，香港买房首期款为房价的30%，按揭贷款最高可获得七成，具体数额要根据房屋估价、申请人的需要和财务状况而定。如果手头钱款不够，可考虑申请香港按揭证券有限公司提供的九成按揭贷款担保，或向政府申请“置业资助贷款计划”，不过需要满足一定条件。

　　银行一般要求申请人的每月还款占每月家庭收入的40%~50%，每月还款额通常不会超过申请人月收入的45%。申请人还必须收入稳定，而且在完成还款期后年龄不超过65岁。

　　抵押贷款的房产的楼龄加上还款期后，一般不可超过40年。比如，楼龄为25年，那么贷款期最长15年。

　　在贷款前，对房屋的估价、自己的财力等情况都要弄清楚。可以向银行进行查询大致能贷到多少款，利率情况如何，以防买房后才发觉没有银行可以贷到款或贷款不足以付房款，陷入尴尬境地。

　　按揭货比三家

　　香港按揭贷款市场竞争比较激烈，目前市场占有率前三强分别是中银香港、恒生银行和汇丰银行，市场占有率近半，其他银行的生存空间有限。

　　为满足不同贷款人的需求，抢占市场份额，各银行都提供多种按揭服务和产品供选择，还会推出优惠措施，比如低利率、高现金回赠、免罚息期等。除此之外，很多银行还会给予其他优惠，比如赠送律师费、按揭契费用、家居火险，享受信用卡年费优惠等等。一般来说，与贷款人比较熟悉、有日常业务往来的银行，比如发工资行，通常比较愿意提供一些额外的优惠。

　　贷到款的同时，能得到最大的优惠，减轻压力，无疑是贷款人最希望的结果，所以贷款前货比三家是不可少的。

　　比较各银行的按揭贷款计划，主要从利率、现金回赠、罚息期三方面着手进行。

　　首先是利率。香港房屋按揭贷款的利息计算方式有两种，一种是以最优惠利率(Prime Rate，简称P)为基准，对P进行一定的扣减后，成为实际按揭利率。目前，香港汇丰、中银、恒生的P为5.25%，其它银行的P为5.5%。前期实际按揭贷款利率大多为2.5%(即P-2.75%或P-3%)，有的银行还会低于此水平。不过，近日因为同业拆息走高，资金成本上升，香港银行纷纷调高了按揭贷款利率，实际按揭利率升至2.75%至3%。银行会因个别客户的还款能力及贷款额，以及按揭楼龄来决定提供哪一个利息水平。如占香港按揭市场份额最大的中银香港，对150万港元以下的按揭利息上调至P-2.25%，即实际按揭利率升至3%，而150万港元以上的，升至P-2.5%，即2.75%。

　　各大银行最新按揭利率

　　银行按揭利率实际按揭利率现金回赠罚息期

　　中银香港150万港元或以上：P-2.5%2.75%-3%150万港元或以上：0.5%3年

　　150万港元以下：P-2.25%150万港元以下：0.2%

　　恒生P-2.25%至P-2.5%2.75%-3%0.50%3年

　　汇丰150万港元或以上：P-2.5%2.75%-3%150万港元或以上：0.5%3年

　　150万港元以下：P-2.25%150万港元以下：0.2%

　　渣打80万至100万港元以下：P-2.9%2.35%-2.6%150万港元以下：0.5%3年

　　100万至150万港元以下：P-3%

　　150万至200万港元以下：P-3.1%150万港元或以上：0.6%

　　200万至300万港元：P-3.15%

　　星展50万港元或以上：P-2.8%2.70%0.50%3年

　　花旗P-2.75%2.75%0.80%3年

　　大新P-3%2.50%100万港元或以上：0.5%3年

　　100万港元以下：0.25%

　　注：恒生、汇丰、中银香港的P为5.25%，其他银行为5.5%