新政之下 曾经的置业规划要适时转变了

　　房地产金融调控和信贷紧缩政策的出台，不仅仅导致购房人贷款难度加大，而且，伴随第二次购房贷款资金成本和首付门槛的提高，将更加深刻的影响，改变许多原有的房地产职业理财观念。

　　误区一：资金稍微宽裕就提前还贷，“无债一身轻”

　　随着贷款利率的不断增加，很多贷款购房人仅仅从经济负担的角度来看待贷款利息，把支付贷款利息看做是为银行打工，于是，很多背负房贷者手头资金稍有盈余，马上想到要提前还贷，减少利息负担。当然，这在以往信贷环境宽松且个人较容易获得贷款，其他投资渠道有限且收益率较低的情形下，也无不妥。反正没有太好的投资收益机会，还了银行的贷款，节省了利息支出，要用钱时可以在贷嘛！

　　2008年，随着房贷政策的严格贯彻和从紧货币政策落实到基层银行，转按揭和加按揭业务被叫停，信贷形势与往年相比有了根本性变化，人们会逐渐感觉到从银行贷款将不再像以前那样轻而易举，很多情况下难以获得优惠的贷款利率。

　　建议:

　　<1> 结合家庭今后的置业规划决定是否归还原有房贷

　　对于许多家庭而言，处于改善居住环境，提高生活品质的考虑，不可避免有第二次甚至第三次贷款购房的需求。从紧的货币政策环境和房地产金融调控举措使得原有的优惠利率房贷不再适合与所有人，在很大程度上具备乐市场稀缺性特征。对于第一套房贷款仍未还清的购房者，目前大多执行最优惠的中长期房贷利率6.6555%，而今后如再办理购房贷款时利率则高达8.613%,比前者高出近30%。当下，如以闲置资金盲目归还原有房贷，节省的是相对较低的优惠利率，而在购房时融资成本则要高出近三成，付出更多。以金额50万元，20年期的贷款为例，月供就相差601元，非常不划算。显然，对于今后还有购房需求的家庭，不应急于归还原有房贷。如短期内尚未有贷款购房打算，可考虑用闲置资金买一些稳健型的理财产品，其预期效果甚至可以覆盖优惠利率房贷的支出。这样，在保值的前提下，对闲置资金“封存”，再购房付款时手头会更宽裕，可以少量申请甚至不贷款，以减轻在购房融资和高利率负担。

　　<2> 根据自身投资风险偏好，结合家庭的投资理财等其他规划目标，决定是否继续占用银行优惠利率贷款

　　当前，资本市场火爆，股票，基金，黄金投资都有很大机会获得远高于6.6555%的超额收益。对于理财风格相对激进者，如有宽裕资金，可以不必着急用于归还资金成本较低的房贷，继续占用，将能最大限度利用银行贷款的杠杆作用，为自己创造收益。
此外，医疗和子女教育备用，实业投资等方面都有可能用到钱，将暂时闲置的资金很快提前归还原有房贷，日后急需用钱时往往捉襟见肘。在偏紧的信贷政策背景下，可能很难再贷出款来，即使勉强贷下来，代价（利息）也将高很多。

　　误区二：“以小换大” “梯级置业”

　　参加工作不久，经济实力不足的购房者，可先付些首付，买套小房子，慢慢还月供，等收入大幅提高后再换购一套大房子，分多次、一梯级形式实现自己的置业目标——这原本是一种备受年轻人推崇的理财方式，其理念本无可厚非。然而，房贷新政的出台，使得再次贷款购房者，即使首套住房贷款全部还清，也将承受高于首套房贷近三成的利率水准，这不得不让许多原本打算通过换购升级的购房者望而却步。虽然在新政补充通知里对自住型、升级换购住房贷款有所通融，提到当购房者家庭人均居住面积低于当地人均住房面积时，再次购房贷款时仍可享受优惠利率，但此规定的可操作性还有待观察和检验。面对房贷新政所推行的差别化利率和高首付门槛，“以小换大”、“梯级置业”的置业理念无疑将面临严重挑战。

　　建议：

　　<1> 初参加工作短期内不购房，随父母住或暂时租房，努力攒钱挣钱，尽快积累首付，一步到位，多贷款直接购买大房子。

　　<2> 单身时贷款购买一套小户型，准备结婚前，以“他”或“她”的名义再贷款买套大房子，然后再结婚。

　　<3> 首套小户型以父母名义购买，尽量不贷款或少贷款，等时机成熟时再以自己名义多贷款，购买大户型。

　　<4> 婚前购买的小户型住房面积为当地人均住房面积的两倍以下，则考虑乃至生子后，因家庭实际人均居住面积低于当地人均住房面积，从而在第二次贷款购房时仍能享受优惠利率政策。当然，这需要经常关注当地人均住房面积这个动态指标，也需要事先与房屋管理部门和贷款银行充分沟通。

　　<5> 如果已办理过购房贷款，确有以小换大的再次置业需求，第二次贷款购房时只有先暂时承受上浮利率，通过减少贷款额度或缩短带宽占用时间来节约总借贷成本。

　　误区三：“以房养房” “以租抵贷”

　　除了自住或结婚需需要购房，很多人是基于获取回报目的进行房产投资置业的。房产投资盈利模式无外乎两点：其一，依靠房屋产生的净现金流——即净租金收益;其二，依靠房屋转让交易——即低买高卖房产获取价差净收益。几年前，低房价和低利率的市场环境，使得“以房养房”、“以租抵贷”置业理念颇为盛行，房产租金净收益往往在抵消月供支出后还有盈余，出租房产收益率甚至高达两位数以上。然而，随着房价的逐年大幅度攀升，如今，京、沪、穗等大城市房屋租售比严重背离，许多地段的房产出租收益率甚至不及存款利率，单纯指望出租获取收益已经不太现实。房产投资的盈利预期已集中在买卖价差空间上。

　　建议：

　　存款利率的提高，无疑增加了房产出租投资的收益期望值，尤其是第二套房中长期贷款要承受最少8.613%的利率，以目前的楼市现状，一般住宅项目很难有这么高的租金收益水平。如果拟购房未来预计涨价空间不大的话，则需认真思量此笔投资是否值得。换言之，如没有太好的买卖盈利预期或非常迫切的自住需求，则应尽量避免盲目贷款购房，不仅在于房产租金净收益难以抵补此笔投资的机会成本;而且，根据房贷新政，多一次贷款购房，今后再贷款购房时将承受更高的代价，即不得不接受更高的利率，支付更高比例的首付款。