• 选定息房贷风险大
  • zt.wineast.com 发布时间:2010-12-17 15:10:00
    作者:佚名 文章录入:网友(chenchen12)
  •   房贷利率持续上升,不少借款人选择固定利率(定息)房贷规避风险。但银行理财专家提醒,今年快速多次加息的可能性不大,选择定息房贷的风险明显加大。

      去年选定息房贷合算

      定息房贷实际上是借款人与银行博弈利率的涨跌速度,利率涨得越快,幅度越大,借款人就会越合算。比如,2007年央行连续6次加息,使得房贷利率大幅提高,其中3-5年期的贷款基准利率由年初时的6.48%上调为年末的7.74%,5年以上贷款基准利率则由年初时的6.84%上调为7.83%,从2008年1月开始,绝大部分房贷族的月供将提高。但在去年初选择了
    固定利率房贷的借款人,在贷款额度和贷款期限相同的情况下,目前的月供额就要比选择了浮动利率房贷的低不少。

      举例来说,如果借款人王先生2007年初贷了30万元的20年期贷款,从2007年1月开始还款,在2007年,其月供额为2117.23元,而从2008年1月开始,其月供额将提高至2258.45元,增加了141.22元。假设以后利率维持不变,则在20年时间,王先生的还款总额将由508134.34元上涨至540333.23元,利息支出多了3.2199万元。

      但如果其选择了光大银行的5年期固定利率房贷+15年期浮动利率房贷,假设今后利率维持不变,其前5年的房贷利率为5.73%,后15年的利率为6.6555%(优惠利率),在前5年时间,王先生的月供为2102.83元,后15年时间里,王先生的月供为2230.46元,还款总额计52.7653万元,比选择浮动贷款利率节省利息12680.23元。

      今年选定息房贷风险大

      需要指出的是,定息房贷的合同利率一般会随着基准利率的提升而变化,也就是说,每次央行调整基准利率,商业银行随后也大多会调整其定息房贷的利率。以光大银行为例,2007年初3-5年期固定利率的合同利率为5.73%,而目前,其最新的合同利率已经升至6.91%,高于同期的优惠利率(6.58%)0.33个百分点。按央行小幅加息的惯例来看,借款人至少需要等待央行加息两次以上才能享受到固定利率的“福利”。市场人士普遍认为今年连续加息的可能性要小于去年,所以,借款人选定息房贷获利的机会也将大大小于去年。

      同样需要关注的是,在最近一次加息中,5年以上的贷款利率已经停止了加息的步伐,央行只对5年期以内的贷款进行了小幅的加息,其中1年期贷款利率加息幅度为0.18,小于同期限存款利率的加息幅度,3-5年期贷款利率都只加了0.09个百分点,显示出中长期贷款有见顶迹象。在这种情况下,贷款买房者选择固定利率房贷更要冒一定的风险。

      假定利率不上升,以上例中的30万元20年期贷款为例,如果借款人现在选择5年固定利率+15年浮动利率,则在前5年的利率为6.91%,后15年的利率为6.6555%,在前5年时间里,月供为2309.72元,在后15年时间里,月供为2273.22元,20年里还款总额共计为547761.77元,比选择浮动利率房贷多4337.43元。

      如果住房贷款利率在今年见顶,并且在今后几年存在降息可能的话,则目前选择中短期的固定利率房贷需冒更大的风险。而对于5年以上的长期固定利率房贷而言,由于市场利率存在较大的不确定性,哪个划算很难预见。

      投资购房更宜定息房贷

      银行理财专家表示,多数购房者并不适合选择定息房贷,因为在我国大多数购房者会在还贷周期内多次提前还款,而定期房贷在固定利率期内是不允许提前还款的,否则要加收罚息。另外,并不是说固定利率低于浮动利率了,购房者就能马上获利,这是因为在利率较高的还款前期购房者占用的资金额大,利息支出的基数就大,而在利率较低的还款后期,购房者占用的资金额度变小了,其利息支出的基数也就相对小了,也就是说,要在固定利率低于浮动利率一段时间后购房者才能真正获利。

      真正适合定息房贷的,是部分纯投资性购房者,比如一些投资商铺、办公房的业主,如果与客户签订了长期的租赁合同,选择定息房贷就能锁定投资风险。