“前面的房贷已全部还清，再买房还算第一套吗？”“已经与银行签了贷款协议，但还没批下来，是不是要重新算过？”“我在绍兴买过房，到杭州去买房，是算第一套还是第二套？”类似这样的问题最多，为此，本报记者咨询了杭州银行界专业人士。

　　贷过款就算第二套房

　　杭州市民钟先生2004年初在新华坊买了一套68平方米的二手房作婚房，当时这套房子总价42万元，钟先生首付10万元，其余30万元做了20年按揭，婚后，他和妻子两人收入都不错，经过多次提前还贷后，上个月，他把剩余的房贷一次性全部还清了，为的是在再次购房时享受到第一套房的“待遇”。前几天，城西的一个新楼盘开盘，钟先生看中了一套120多平方米的三居室新房，房子总价160多万元，本来这几天就要下单签约了，只是不凑巧，“第二套房”的按揭新政出台了，这就意味着，钟先生不能享受首套房的优惠了。“早知这样，我应该快点下单”，钟先生正在为是否应暂时搁置购房计划而犹豫。

　　据我省某商业银行房贷部相关人士介绍，自9月27日第二套房贷政策出台后，像钟先生这样的房贷借款人来办理提前还贷的还真不少，他们以此来规避“第二套房”的政策。只是按照新通知，即使将第一套房的贷款还了，再购房贷款时，也不能按第一套房标准来贷。所以现在看来，此招未必行得通了。

　　据这位银行业人士介绍，央行和银监会的新政里同时规定如果第一套房人均居住面积低于当地平均标准，那么再次购房时可享受第一套房的优惠。“据我所知，今年3月份，杭州市房管局首次发布《杭州市城镇居民住房基本状况调查报告》，根据此次住房调查，截至2006年8月31日，杭州市城镇居民人均住房建筑面积达到24.3平方米。如此看来，像钟先生这样的情况，人均居住面积34平方米，已超过杭州市人均居住面积标准，所以不能享受第一套的优惠利率了。”

　　不符合新规的贷款有调整可能

　　市民金女士10月份买了滨江白金海岸的一套二手房，总价130万元的房子，她贷了80万元，按揭贷款是10月中旬签约的，当时是以第一套房贷即85折优惠算的，但房贷至今还没批下来，因为目前金女士所居住的房子以丈夫名义按揭的，而且还有10多万元的贷款未还清，“贷款没批下来，银行会不会变卦？”金女士很担心。

　　据了解，自从9月27日房贷新政实施后，各家银行对二套房都有自己的受理标准，其中不少银行规定“以个人为单位界定第二套房”，所以类似金女士这样的客户再次贷款购房时，都可享受第一套房的政策。但目前新界定标准已定，这些已签了购房合同但尚未批下来的购房者就怕夜长梦多了。

　　业内人士表示，先前受理的贷款可分为三种情况：已经放款的肯定不会受到新规的影响；已经签约但尚未放款的，银行一般不会违约；如果贷款合同还没有签订，就有可能要求客户调整。

　　但也有一些商业银行相关人士表示，按揭合同已签，但还没有批下来的这部分贷款如何处理还在研究当中，关键要看监管部门及总行的意见。

　　异地再次按揭，也算第二套

　　李先生在绍兴一家保险公司工作，早几年已在绍兴贷款买了房，最近他接到总公司调令，负责杭州区块的相关业务，即将赴杭州上任，“到杭州后，我肯定又要买房了，不晓得这算不算作第二套房”？李先生担心，新规定将影响自己在杭州的购房计划。

　　对此，我省银行界有关人士表示，只要是在银行贷款买房，各家银行都可从央行的征信系统上调阅借款人此前的购房信息，从而判别是否“第二套房”。

　　对于异地购买第二套房，这位银行人士对记者表示，现在人行的征信系统是全国统一的，只要借款人在任何一地的中资银行贷过款，都会在征信系统留下记录，要认定是否属于第二套房并不困难。

　　当然，银行人士也提醒，如果贷款购房者从父母处继承或者本身就拥有无贷款自住房，再购房都被视作“首套房”。

　　百万房贷要多付近30万利息是否推迟购房，购房怎样省钱，专家为您出点子

　　案例：杭州市民陆先生目前住的房子为60平方米，欲购第二套房，最近，在滨江看中了一套132平方米的三居室新房，房子总价170万元，目前购房就会按“二套房”标准来付贷，陆先生是否应暂时搁置购房计划，或者采取怎样的方案才能少付利息？

　　陆先生按贷款20年、等额本息法算，在新规前按第一套购房政策可执行三成、利率下浮15%，陆先生首付51万，贷款119万元，则每月还款8981.6元，利息总额965582.23，如他首付四成，利率下浮15%，则首付68万元，贷款102万元，每月还款7698.51，利息总额827643.08元。

　　新规后按二套购房政策执行四成，利率上浮10%，陆先生首付68万元，贷款102万元，每月还款8924.88，利息总额1121972.25元。

　　一，建议推迟购房计划

　　因为贷款成数的提高，陆先生要多准备17万元首付款，此外，每月还款多支出8924.88元-7698.51元=1226.37元,利息总额多支出现1121972.25元-827643.08元=294329.17元，陆先生首付和月供都增加。一般来说，房贷新政实施后，房产市场的反映会有一定的延后性，房产未来价格的走势有很大的不确定性，所以目前不建议陆先生换房，暂时搁置购房计划，观望一段时间再说。

　　二、公积金组合贷款可降低成本

　　若购房，采用公积金组合贷款可降低成本。首付四成68万元后，陆先生如申请公积金贷款20年50万元，用等额本息法，每月还款额3360.85元，利息总额306602.65，商业贷款52万元，等额本息法，每月还款额4549.94元，利息总额571985.26元。

　　所以组合贷款合计每月还款7910.79元，利息合计878587.91元，利用公积金组合贷款每月还款可降低1014.09元，利息总额可降低243384.34元。陆先生应努力争取公积金组合贷款。

　　三、原住房抵押后再贷款

　　首付四成68万元后，假设现居住房子市场价是80万元，银行抵押贷款额可以达到7成，可贷56万元，期限为3年，并按照基准利率的1.1倍计算；按揭20年还清余款46万，按揭利息总额为505986.08元，月均还款额为4024.95元，抵押贷款利息共计56×7.47%×1.1×3＝13.8万元。

　　前提条件是陆先生能申请到银行抵押贷款，在目前各大银行房贷紧缩的情况下，该计划实现性可性不大。

　　四、新房交付后把原住房出租

　　目前陆先生的房子每月租金为2000元左右，可降低每月的还款压力。