但现实生活往往千变万化。有的公民在按揭还款期间离婚、结婚，有的在此期间由于各种原因需要买卖、转让，如何比较合理地介定房屋所有权，最大限度地保护公民的合法权益不受侵犯，笔者通过多年的公证实践，发表以下管见，借以抛砖引玉。

　　如果是夫妻婚后所购房产，无论是以全款方式购买还是以“抵押贷款”方式购买，也无论房产权属是登记在夫妻双方或一方的名下，只要夫妻双方没有专门对该房产权属进行约定，均应视为夫妻共同财产。如果是个人婚前以全款方式购买房产，只要婚前房产权属就已登记在自己名下，即使在其婚后，只要夫妻双方没有专门对该房产权属进行约定，仍应视为该个人的个人财产。

　　但如果是个人婚前通过全款或“抵押贷款”方式所购买的房产，这又分两种情况：一是个人通过全款或“抵押贷款”方式购买房产；二是父母以子女名义通过全款或“抵押贷款”方式购买房产；如果直至取得该房产权属登记证书时，该个人未婚状况未改变的情况下，所购买房产应视为该人的个人财产。但通常情况下个人或子女都会结婚，即使是用全款方式购买房产，房产权属登记证书的颁发也还需要一个时间，而用“抵押贷款”方式购买房产还存在还款周期长的特点，多数情况下就会出现婚前购房而婚后才取得房产权属登记证书或夫妻共同还贷的情况，虽然最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条规定：当事人结婚前，父母为双方购买房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购买房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。但依上述规定只要夫妻双方婚前或婚后没有专门对该房产权属进行约定，则上述规定仍不能解决婚前购房而婚后才取得房产权属登记证书或婚后夫妻共同还贷的房产权属认定问题。此时该房产是属婚前一方的个人财产，还是应视为夫妻婚后共同共有或按份共有、部分共同共有或部分按份共有；不同的权属认定，将对此后该房产的买卖、赠与、继承等法律行为的认定和行使产生不同的法律后果，从而直接影响房产权属的变更登记以及公证结果和产生争议时的审判结果。

　　传统意义上的“按揭（Mortgage）贷款”与“抵押贷款”是有着不同的概念的。“抵押”是不转移权利也不转移占有的担保；“按揭”则是转移权利但不转移占有的担保。“抵押贷款”只要求在抵押物上为债权人设立一个在实现该抵押权之前，抵押物所有权为抵押人享有,债务人到期不能清偿贷款时，债权人可以以该抵押物优先受偿的他项权；而“按揭贷款”虽以转移权利为实质，但并不因权利转移而发生转移担保物的占有、使用；它不同于担保物的买卖等转让行为，毕竟它只是一种担保形式，并且在现实社会中作为“按揭”权人的银行也并不是以得到担保物为目的；“按揭贷款”体现的是按揭贷款人以其担保物的权利向银行作为“信托质”（指一方将担保标的物的所有权移转于债权人，在债务人清偿债务后，担保标的物的所有权重新移转于物主；而在债务人不清偿债务时，债权人得将该标的物卖出以抵债，遇有剩余款则归还物主。在设定信托质时，标的物的所有权虽移转于债权人，但事实上并不真正移转标的物的占有。），随着按揭贷款人逐步清偿贷款，担保物的权利便从银行逐步赎回，直到清偿完毕时，按揭贷款人便完整地取得了担保物的权利。