“按揭”中的预购商品房抵押，设立抵押时抵押物在法律上尚不存在，不能进行抵押物登记。在抵押物不存在的情况下，如何设立抵押？设立抵押的行为会产生什么法律效力？《城市房地产抵押管理办法》第34条第2项规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。”这说明预购商品房抵押登记的方式是由登记机关在抵押合同上作记载。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这说明在抵押合同上作记载的性质属于《物权法》规定的预告登记。预告登记不是登记不动产物权，而是登记保证将来不动产物权变动实现的债权请求权。经登记后的债权请求权，未经预告登记的权利人同意，对预购商品房的处分不产生物权效力。

　　另外，《物权法》第20条第2项规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”《城市房地产抵押管理办法》第34条第2项规定：“抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”上述法律和部门规章的规定，提醒金融机构：预售商品房办理了预告登记不等于金融机构就是抵押权人，只有在取得预售商品房所有权证书后，办理商品房抵押登记才能取得抵押物权。相应的，在签订抵押合同时应当约定借款人有义务在取得预购商品房的所有权证书后，协助金融机构办理不动产抵押登记。