• 以房融资,巧解经营资金短缺难题
  • zt.wineast.com 发布时间:2010-12-17 23:08:00
    作者:佚名 文章录入:网友(fc382)
  •   很多中小企业主在经营中常常会碰到暂时的资金短缺,导致坐失商机。金融专家提醒,这些企业主往往拥有价值不菲的房产,以房融资完全可以一解燃眉之急。

      张先生于2004年以人民币200万元购买了—套位于本市西区的商品房,今年6月取得产权证。由于当时资金充裕,张先生选择了一次性付款的方式。现其所在公司需100万元流动资金用于购买原材料,他找到了专业融资公司寻求帮助。

      融资公司先了解了具体情况。张先生为该公司股东,公司注册资金为人民币200万元,成立已有三年,属于生产加工型企业。张先生本人除上述购买的房屋外,另在本市还有一套80平方米的产权房,该房屋尚有按揭贷款未还清,月还款约为人民币4000元左右。据此,融资公司为其度身定制了两套融资方案。

      方案一:以个人名义申请助业类贷款

      助业类贷款即张先生以自己名下全产权房屋作为抵押物,向银行申请个人贷款,用于个人助业(如开设公司、公司购买原材料等用途),抵押人、借款人均为张先生个人。融资公司先对张先生那套位于本市西区的商品房进行评估,评估价值为人民币250万元,同时参考原购买价格,根据银行规定,该房屋符合贷款100万元所需抵押物的金额要求。

      接着,还对张先生的还款情况进行计算,以借款5年期计,5年期利率为6.445%,采用等额本金的还款方式,月还款额为27536元。张先生另一套房月还款4000元的按揭贷款,因此他需提供的收人证明要在月薪52560 元左右。

      张先生需要提供的基本资料如下:

      借款人、配偶人或共有人身份证、户口簿或有效居留证;

      借款人婚姻证明;借款人及配偶收入证明;

      借款人居住地近期水、电、煤、固定电话账单任一;

      借款人房产资料(需两套),抵押房产需原件、该抵押房产的原购房发票或契税发票,不抵押房产无需全产权房。

      建议:

      如果采取上述融资方式,张先生的月还款额较高,银行对张先生个人收入的审核也将比较严格,需要提供个人所得税税单。

      对于上述个人贷款银行不提供1年期的还款年限,既无法采取到期一次还本付息的还款方式,必须按月还款。对于贷款用于流动资金的用途而言,财务压力相对较大。

      助业类贷款作为个人贷款品种,借款人为张先生个人,即借款为张先生的个人负债。在该笔贷款未还清之前,如果张先生需购房并向银行申请按揭贷款的话,将会受到一定的影响。作为抵押物所有人,张先生在申请上述贷款时必须拥有第二套房产,否则银行将不予接受。

      助业类贷款额度一般为评估价的50%和当时购买价相比取低者,在金额方面受当时购买价格的限制较多。

      方案二:以所在企业名义申请中小企业流动资金贷款

      中小企业流动资金贷款(以房产为抵押),即张先生以自己名下的全产权之房产作为抵押物,由企业向银行申请公司流动资金贷款。抵押人为张先生个人,借款人为公司法人。

      同样,融资公司先要对该套房屋进行估价,评估价值为人民币250万元,根据银行有关标准,按最高贷款额度为评估价的65%来计算,该笔贷款最高额度为人民币162.5万元。其次,需要对张先生所属企业进行财务分析,如果企业财务状况较好,盈利足以偿还贷款一般均可获得银行批准。

      张先生需要提供的基本资料如下:

      企业基本情况介绍/企业主要经营者学历/职称证明/营业执照/技监局企业代码证/法人身份证明/开户证明验资报告/企业章程/税务登记证(国税、地税)/贷款卡/近三年及即期报表/近3月银行对账单/企业纳税证明董事会同意贷款、同意抵押的决议文件/购销合同/抵押人及其配偶户口簿/身份证/婚姻证明/抵押房地产权证。

      建议:

      如果采用上述中小企业融资的方式,可相应降低企业的财务成本(企业贷款的利息可以进入成本在税前抵扣,减小税基)。借款年限选择范围也较大,可以是1年期也可以选择5年期。

      还款方式也相对较灵活,如果是1年期也可选择到期一次还本付息,便于资金周转。

      中小企业流动资金贷款作为企业贷款,虽然抵押人为张先生个人,但抵押人个人与银行不存在借贷关系,该笔贷款也不属于抵押人张先生的个人负债。如果张先生再次购房并申请按揭贷款的,上述贷款将不会造成任何影响。

      中小企业流动资金贷款(以房产作为抵押),贷款额度最高为评估价的65%,不受当时购买价的限制