• 刚需一族房贷理财三部曲
  • zt.wineast.com 发布时间:2010-12-18 9:33:00
    作者:佚名 文章录入:网友(茱莉寇)
  •   目前银根紧缩,楼市前景扑朔迷离,对贷款购房有刚性需求的市民,应如何规划理财?银行房贷顾问建议:“刚需一族”面对琳琅满目的新品房贷,应从个人实际出发,选最适合自身的还款方式,让贷款做到“随己所需”。

      尽量用足公积金贷款

      央行数度加息后,住房公积金贷款低利率的优势,商业贷款已无法与之比拟。房贷顾问建议“刚需一族”,尽量用足公积金贷款。眼下5年期以上商
    业贷款利率高达7.83%,即便下浮15%,也要6.6555%,而公积金贷款5年期以上利率仅5.22%,30万元的贷款,每年可节省利息4300多元。

      公积金贷款还有很多好处。如果以家庭为单位有过房贷记录,无论是否结清,商业贷款均按第二套贷款处理,而公积金贷款则不受此影响,5年期以上的公积金利率,要比第二套商业贷款执行利率低3.393个百分点。

      因信用卡、车贷等还款记录不良,造成商业贷款申请被拒或强制上浮利率等情况,贷款人可采用公积金贷款,目前公积金审批暂时不审查个人信用记录。如已采用商业贷款,可在年底一次性提取公积金,用于提前部分偿还商业贷款,也能达到省息目的。

      个人应按需选择还款方式

      但公积金贷款受额度限制,并不能解决所有问题,还必须采用商业贷款,这时可从个人需求角度,去选择不同的还款方式。眼下各种房贷新品频频上市,为“刚需一族”创造了选择空间。

      如果对利息特别敏感、且有提前还款打算,深发展“气球贷”不错。它改变了按贷款期限计算月供的还款方式,将一笔长期贷款拆成连续几期中短期“气球贷”,从而适用中短期的贷款低利率,实现省息目的,并且为提前还贷提供便利。

      如果持有房产期限较短、且融资需求较强,可深发展“存抵贷”或工行“存贷通”,它们的优势在于:贷款人开通相关业务后,活期存款账户将与房屋贷款关联起来,客户只需将闲置资金放在约定的活期账户,余额超过5万元后,银行按一定比例将其视作“提前还贷”,节省的利息作为理财收益返还账户。而活期账户上资金并未真正动用,可随意调用。

      如果预期加息,“刚需一族”可选择光大“固定利率房贷”,不论贷款期内利率如何变化,都按约定的固定利率付息。如预计贷款购房后有大额消费需求,可选择招行“消费易”、“家装易”,只要在其房贷额度中有未用满的多余额度,就可申请开通房贷“消费易”,将未用满的额度变为免息透支消费额度,用于一卡通刷卡消费或网上支付。“消费易”的免息额度,目前最高为5万元,免息期最长达50天。

      提前还贷须算好细账

      对闲散资金是该提前还贷还是追加投资?专家指出,关键在于节省利息支出。尤其是贷款的前3年,一定要争取多还款,降低贷款本金基数。提前还款最好选等额本金还款法,相同贷款期内,它要比“等额本息还款法”节省利息。

      提前还贷还须考虑还贷成本和机会成本。提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金,一次性投入过大,可能打乱正常的投资节奏,降低生活质量;其次如有更好的投资途径,也不必急于提前还款,目前商业贷款最优利率为6.6555%,通过合理的投资,获得比该利率更高的回报也是有可能的。

      理财专家指出,经过10次升息,贷款利率已达到较高水平。选择低风险的理财产品收益很难超过贷款利率,选高收益类产品要面临风险。一时找不到合适的资金投向,提前还贷减少利息负担,也是明智之举。