决定现有人均居住面积跟住房面积和家庭人数有关，其中家庭人数弹性较大。据了解，之前家庭人数的确定由所在街道居委会开具证明即可，而目前则由市交易中心出具的《借款人及家庭人员情况表》具体内容为依据。其中需要注意的是，对于新增加的人数设定了时间限制，如父母同住者，迁入时间必须超过一年，否则不纳入家庭人数计算范围。举例说明，如刘先生家中原本有三口人，半年前母亲前来同住，如现在购房，在计算家庭现有人均居住面积时，因为母亲户口迁入时间不满一年，所以只能按照三口人计算。刘庆霞提醒购房者，为了提前了解自己是否满足申请优惠房贷条件，可提前可先到上海市交易中心填写《借款人及家庭人员情况表》，以便做到心中有数。

二、减税、退税有窍门
    如何退税、如何享受税费减免政策，这都有窍门。目前出售唯一一套普通住房并在一年内再次买房的可退税;购买90平方米以下普通住房可享受1%的优惠契税税率。但有业内人士提醒说，如何才能确保退税以及税费的减免，则要注意操作方式。

对于出售不满5年的唯一一套普通住房如何退税，这正是不少改善型购房者会碰到的具体问题。渠福琴表示，出售自己唯一一套住房之后，只要在一年之内再次购房，就可以办理退税手续。不过她提醒说，如要做到顺利退税，在纳税时必须要注意的是，应以纳税保证金形式缴纳。当然，还有需要注意的是，在购房之后还需及时前往税务部门办理退税手续，因为超过1年的规定期限之后，会被自动纳入国库。

而购房时要享受到税费的减免优惠，也应该注意方法。由于政策规定只对首次购买90平方米以下普通住房实行1%的优惠契税税率，因此即使是改善型购房，如果没有取得首次购房的证明，也会被要求按1.5%的税率进行纳税。对此，渠福琴提醒改善型购房者，可前往各区县所在的交易中心办理首次购房证明。

三、首付款项要备足
    由于目前各商业银行对房贷申请条件已收紧，在申请房贷过程中会存在一些变数，因此业内人士提醒说，必须备足首付款，以防意外情况发生。刘庆霞告诉笔者，目前上海部分商业银行在审批房贷资质时格外谨慎，只有少部分人如公务员、名企员工等能够达到优质客户标准，其余一律从紧，这使得购房者申请房贷难度较大。有业内人士告诉笔者，不少商业银行往往会要求提高首付比例，鉴于这种情况，业内人士建议首付款应该多准备一些，以防银行"突然袭击"。此外，鉴于申请7折优惠利率的难度加大，业内人士建议购房者应该重新调整自己的购房预算，做好不能享受最低利率的心理准备。据介绍，目前能够申请到的房贷利率水平主要集中在基准利率7～8.5折之间。

四、换房程序要理清
    此前，购买普通住房一般都能享受到税费减免以及7折房贷等方面的优惠，但现在已经不同，这要求购房者要理清换房程序。笔者了解到，即使再次购买普通住房，只要第一套住房的房贷尚未还清，都会被当成"二套房贷"对待，即利率上浮1.1倍。因此刘庆霞表示，如果购房者手中资金并不是很宽裕，那么还是先卖再买为好，以免增加购房成本。当然，在换房过程中，申请优惠房贷手续、办理优惠契税等为新增程序，购房者应该注意及时办理。