这次2006年8月19日银行的调息是6.84％，银行有这样的政策，是为了有效的控制房价。这是加息的背景。那么加息之后对市场会有怎样的变化呢？第一方面是供求方面的变化，对于广大的投资客来讲，加息后他供房成本会大量的增加，那么有可能二手房的出售量会增加。第二，是贷款重视程度的变化，因为之前大家在购房之前对房屋贷款不是特别重视，一般人都是那么开发商给我提供什么样的银行，我就选择什么样的银行，并没有太多的重视如何去选择银行。第三个变化是正确的贷款理念和模式，可能现在我们大家在购房时候，一般都是我在购房之后再去选择如何贷款，或者我应该怎样办理贷款，我的首付是多少钱，我的月供是多少，其实我们大家可以在购房之前就通过专门的贷款公司或者金融机构来确定我贷款的额度是多少。为什么要这样呢？可能因为我们签了房子之后，比如我的房子是100万买的，那么我希望我的贷款是70万，但是可能因为你不了解如何贷款，可能银行只批准你贷50万，那么有可能就会造成你因支付不了月供，而造成违约的情况。这是加息之后市场的变化包括供求和心理的变化。下面向大家简单介绍一下贷款的品种，现在我们在购房的时候会听到很多名词，比如说转按揭等名词，那么我们应该怎样申请什么样的贷款呢？我首先向大家介绍一下二手房按揭贷款。什么叫二手房按揭贷款？就是购房者在支付你的首付款之后，用所购买的房子作为抵押，来进行贷款。我在买房的时候，我可能不能够提供全款，那么我可能先支付首期房款。另外一种贷款方式是业务品种的转按揭贷款，那么什么叫转按揭贷款？就是已经在银行办理了个人住房贷款的借款人，在他尚未完成上套房产的时候，那么购买房屋的人也需要通过贷款来购买这套房产，那么这样就属于转按揭的业务。所以大家在购买房屋之前，一定要了解清楚，因为转按揭的业务存在的风险是比较大的。因为首先我们要把上一套房产的主人的贷款钱还清，这其中都会存在一些问题的。那么另外一种就是公积金的贷款。这次加息公积金的利率不在加息的范围之内。公积金贷款有一些申请的条件，比如说我必须缴存12个月以上我才能申请贷款。另外公积金的贷款额度是有限制的，它的额度是分为3个额度，第一个额度是40万。第二种额度是如果你的资信可以达到3安级可以达到46万，第三是如果你的个人资信达到3A级，你就能够贷款52万。那么我们应该怎样来办理呢？我们可以办理组合贷款。那么就是说我申请了贷款之后，它的贷款额度不能够满足我的需要，剩余的部分可以用商业贷款来补偿。现在这种组合贷款我们已经正式开始操作了。如果大家有这样的需求的话，可以向我们来咨询。另外一种贷款品种是再次按揭和加按揭这就是属于融资类型的贷款，它适合于我现在手里有房子，但是我不想出售房子这样的人。

那么什么叫加按揭？就是我现在可能手里有一套房子，我已经还给银行一部分本金和利息了，现在房子还在升值的空间里，现在我希望通过这套已经贷款的房屋，来进行第二次贷款。那么这样是不是可以办得到呢？那么通过我们今天讲的你们知道是完全可以实现的。那么怎样办理呢？我们在B银行重新申请一个贷款，而且这个贷款额度有可能会远远高于我当时的贷款额度。那么用这个贷款额度把A银行的贷款还清之后，我们再进行B银行的还款。另外一种就是抵押消费贷款，这也是需求量比较大的一种贷款方式。那么它属于用房产已经是完全产权的贷款。比如说我当时已经购买了房屋，那么我现在发现我需要一套资金，就是将我的房屋抵押给银行，银行来给我提供60％－70％的资金需用。我们在购买房屋的过程中贷款叫购房当中的贷款。如果我们借了钱也好，或者现在有的业主要求，我在卖房的时候，我一定要求买房是一次性购买的。那么买房可能因为急于用钱，他可能就会借钱一次性付清，然后再进行贷款。所以大家在购房的时候，一定要认真选择好我应当办理什么样的贷款品种，尤其是我刚刚讲的两种方式，它们是不相同的。另外我向大家简单地介绍一下，市场上现在存在的另外四种贷款品种，可能跟我们购房的关系不是特别紧密，第一种是一次性还本付息，第二种是固定利率。第三种是宽限期贷款。第四种是直客式房贷。那么什么叫一次性还本付息，就是我的贷款时间只有一年，我必须在一年之内还清所有的贷款。第二个是固定利率，目前固定利率的贷款只有在光大银行和招商银行进行，它的利率要比我们同期的利率高一些，它的贷款年限最长是5－10年。第三种是宽限期，它是我在贷款的时候，我在第一年我只需要付利息，而不需要偿还本金，这种情况现在只有上海银行在做，北京还没有。第四种直客式房贷。这种是大家可以直接向银行进行贷款，而不需要通过任何的公司。它的缺点是手法多，比较复杂。刚刚介绍的是几种还款的品种。接下来向大家介绍一下还款方式，也就是说今天我们的主题加息之后，我们应当怎样来办理贷款，就是我们怎样来选择适合自己同时又节省利息的方式。那么有四种，一种是等额本息还款，等额本金还款，双周供、自由还款方式。

那么第一种是等额本息还款，它的优点是我们每个月还款是相同的，不需要我们计算，但是它的缺点是它的累计利息要比我们以下介绍的还款利息要增加很多。那么是不是所有的人都适合节省利息呢？它是适合教师、公务员这样的人群的。另外一种还款方式是下面我们要介绍的等额本金。现在已经有越来越多的人来选择这种方式，贷款人将本金分摊在每个月当中，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种优点是它的利息会节省很多。但是它的缺点是一开始的还款的压力要很大。因为等额本金也就相当逐月递减了。这种还款方式适合于一开始高收入的，比如我们现在35－40岁左右，我的收入正好是整个人生收入的高峰期，那么可能随着我的年龄增长，我每个月的收入会减少，这样的人比较适合这种方式。第三个还款方式是双周供。这种还款方式是介于等额本息和等额本金两种方式之间的一种，它的利息要比等额本息这种方式要少。它的缺点是对于收入不宽裕的贷款人来说，会增加一些压力。目前仅有神州发展银行可以办理。它的适用人群是每月收入分多次入账，还款能力充足或欲缩短还款期限的贷款人。接下来是自由还款法。这种只适用于公积金贷款。它是一个什么样的概念呢？如果说我们申请了公积金贷款，公积金管理中心根据我们的收入情况，包括我们的个人资信，我申请的房屋的年限，贷款金额的计算，给我们的最低的还款额度大概是1100－1200，但是它既然是自由还款，就是我可以每个月还1000多，我也可以每个月还1万多。它的有点是只要不低于最低还款额，每月的还宽金额可以自由设定。这种还款方式是比较自由的。下面是还款方式利息对比表。我已经跟大家介绍了等额本息和等额本金的还款方式，等额本息可能我们首月还款是2117.23元，等额本金2703.5元，20年差30万块钱。接下来是加息前后月供对比。如果我们选择等额本息是每个月多还10.81元，如果选择等额本金每个月多还18.50元。最后我给大家介绍一下，我们在购房的时候应该怎样选择银行，现在不是说银行以来选择我们，我们同时也要选择银行。据我们统计，在北京有11家银行，其中有部分银行都在提供个人贷款，那么每个银行的情况是不一样的。

首先我们需要了解银行的政策，它关系到我们银行贷款的情况，比如说银行能提供多少年的贷款，它给予借款人的利率是怎样的。因为可能有的银行对于你三套之内住房贷款都可以享受到优惠利率，但是有的银行可能对于你的第二套房屋就不享受这种优惠利率了。所以大家在选择银行之前，一定要了解和对比分析一下各个银行的政策是不是适合我们。从以上大家可以很明显的看出，很多银行对于产品的重视程度都是不一样的，那么我们可能会比较接受重视个人贷款业务的银行，因为它可能会不断地出现一些适合我们还款的政策。那么第三个应该注意就是银行的贷后的差异，这个可能是很少人关心的问题。那么这就告诉我们，在选择银行的时候我们一定要注意它的政策和对产品的重视程度以及贷后的差异，这些对我们都是很重要的。可能我们普通的消费者，对于我们北京的11家银行的政策都不是十分了解，如果让我们一一了解的话，时间成本是很大的，所以大家可以在选择银行的时候，可以通过一些大型的担保机构公司进行咨询，因为他们对这些情况可以算是了如指掌。