商业贷款，最关键的不在于选择哪种还款方式，而是在于每月花多少钱用于贷款。合理的房贷不好超过月税后收入的32%，所有的贷款，除了房贷之外，还有车贷等等的总额不要超过38%。一旦超过这个量，就是大家所称的房奴，债奴了。

举个例子，假设家庭月税后收入是1万，则每月按揭不要超过3200元，如果按照5%的贷款利率来算，20年贷款，总共可以贷款49万，再加上你的首付，就可以确定能够承担的房屋总价了。如果有必要增加贷款量，但又不想增加按揭压力的话，只能是延长还款期限。

当然银行也不是白借给你那么长时间的，借款时间越长，利息就越高。根据上面的案例，贷款20年需要偿还利息278000元。贷款30年则需要偿还利息552000元，相差一倍。

知道贷款时间的长短了，下一步就是选择贷款方式了，不同的贷款方式适合不用的人群。银行最常见的是等额本金还款方式，和等额本息还款方式。

等额本金还款法：即借款人每月按相等的金额(贷款金额/贷款月数)偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

等额本金还款法的优势在于会随着还款次数的增多，月供递减。缺点在于前期支付的本金和利息较多。适用那些收入稳定，前期能承受较大月供，后期其余支出用于子女教育、父母养老、医疗等家庭大额支出的中青年人士。

等额本息还款法：即每月按相等的金额偿还贷款本金和利息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。每月的还款额相等，贷款前期还利息较多，后期还本金较多。等额本息还款法的优势在于每月归还的金额相同，缺点在于实际占用银行贷款的数量更多、占用时间更长，所以相对等额本金还款方式偿还的利息更多。

举个例子，两个人同样贷款120万，利率按照6%计算，都是贷款20年，甲使用等额本金贷款方式，乙选择等额本息贷款方式。乙最终需要偿还863320元的利息。甲近需要偿还723000元，比乙少还14万元。但是甲第一个月需要支付11000元。而选择等额本息的路人乙每个月仅需要偿还8597元。

如果你有提前还贷的打算，那么应该选择等额本金的还款方式，因为等额本息还款方式前期大部分偿还的是银行利息，本金偿还相对较小，但由于等额本金每个月偿还固定贷款本金，所以在前期偿还了更多的贷款本金。但是银行不会白白让你提前还贷的。根据合同，提前还贷相当于违约，所以银行会让你支付违约金的。所以要提前还贷首先衡量一下你的违约金和利息哪个更少。

除此之外，个别银行还有特色的还款方式来帮助不同的人群：
    1.固定利率住房贷款：
    固定利率贷款是指银行为购买住房的借款人提供的在一定期间内贷款利率保持固定不变的人民币贷款。优点是不会随着央行上调利率而增加借款人的还款压力，但若干年后利息下调对于借款人而言也是一个损失。适用人群：能支付一定比例的首付款，收入稳定，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力的贷款者。
    2.双周供：
    将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半左右。选择“双周供”后，客户还款率提高了，因此客户负担的利息减少了，还款期限也缩短了。适合人群：享有月度奖、季度奖的受薪人士。
    3.气球贷：
    “气球贷”是指贷款利息与部分本金在贷款期限内分期偿还，而在期末将剩余本金一次性偿还的一种还款方式。不同于其他还款方式期末剩余本金一般为零，“气球贷”会有一定的期末剩余本金，因此借款人在贷款期限内每期还款金额相比较少。适合人群：计划持有房产期限较短的客户、预期未来收入会有大幅增加的客户、收入不均衡的客户、计划在中短期将贷款转往它行的客户。

除了以上常见的贷款方式外，还有个别银行退出的新产品，如轻松安居贷，随借随还，以及活力贷等等。根据家庭特点选择合适的贷款方式即可以节省利息，又能拥有属于自己的小房子。