用“大鳄”来形容潘石屹颇为恰当，生意场上的他平时默默恪守着自己的谨慎，一旦机会来临时，他总是会毫不犹豫地去争取。

9月3日，SOHO中国以40亿元竞得朝阳区望京B29项目用地，建筑面积接近50万平方米。这是SOHO中国时隔6年零3个月后的第一次拿地。以往在拿地问题上谨慎保守的SOHO中国董事局主席潘石屹终于出手了。

虽说谨慎是潘石屹的性格特质之一，但这丝毫不妨碍他展现“该出手时就出手”的强势风格。当潘石屹手握重金屡屡出现在今年的北京土地拍卖现场时，他的这种做事风格再一次得到了印证。

其实，与其说潘石屹谨慎倒不如说是他多年来养成了一种“吃一堑，长一智”的思维方式。SOHO中国之所以一直以来只在北京、上海等大型城市的最繁华地段拿地，就是因为潘石屹曾吃过这方面的亏。2001年9月，潘石屹宣布博鳌蓝色海岸破土动工，这是一块非城市中心区的土地。后来潘石屹自己承认：“每一个人都有不理智的时候，蓝色海岸不是太成功，第一期工程开发了，第二期却由于种种原因搁浅了。”这一次的失败让他从此都没有碰过非城市中心区的土地。在潘石屹看来，同样的错误绝不能再犯第二次。

谨慎与对市场的敏感是潘石屹引以为傲的商人敏锐嗅觉，一旦潘石屹认定了方向，就会坚定不移地走下去。SOHO中国创业之初，潘石屹想引进SOHO概念的时候，他请美国的盖勒普调查公司做了一项调查，调查的结果是100％的人都反对把SOHO这种类型的建筑当成未来中国的发展趋势。在这个时候，潘石屹一反以往的谨慎态度，在公司内部强势推动SOHO概念的推广。

潘石屹把自己关在屋子里关了一个星期，写了一篇文章《SOHO·居家办公·禅·酷·com》，写完之后还组织员工学习，还要求大家写心得体会。依靠这样的手段，潘石屹首先在公司内部强制推广了SOHO的概念。事实证明潘石屹成功了，SOHO现代城取得了最高日成交额3000万元的销售奇迹。“我们对中国房地产最大的贡献不是盖了多少楼，而是提出了SOHO的概念。”潘石屹坚定地表示。

如今，已近“知天命”之年的潘石屹正在逐渐地沉淀下来。他不再热衷于在媒体面前屡发惊人之语，他正把自己逐渐隐没在庞大的公司身影之后。如果在搜索引擎上输入“潘石屹”，搜索到的结果已经不再是当年那个拍电影、拍广告、浑身贴满娱乐标签的潘石屹，取而代之的多是他关于行业，关于SOHO中国，关于企业价值等方面的深刻阐述。SOHO中国的公关人员也在事先跟记者说，潘石屹不愿多谈与自己相关的问题。

潘石屹正在远离张扬，日趋内敛。在公司员工的心目中，潘石屹已经不仅仅是个老板，“他是个图腾。”一位SOHO中国的员工告诉记者。潘石屹在公司中的作用已经从原来的工作上的领导者变成了精神上的标志。

一个半小时的采访结束后，已经有两拨客人在等着潘石屹，但是潘石屹依然答应了摄影记者的拍摄要求，并耐心地配合摄影记者的要求摆出一个个造型。虽然眼前的潘石屹一如既往地注意着自己的形象，但看得出今天的潘石屹已经习惯了去做一个内敛的自己。或许这就是已近“知天命”之年的潘石屹正在做的事情。

“如果对于大势没有判断，那么小心谨慎就是坏事，就是保守不发展；相反如果对市场的发展判断很准确，那么小心谨慎就是件好事情。”

数字商业时代：在SOHO中国拿地方面，你似乎一直是个小心谨慎的人。

潘石屹：做商业，小心谨慎是必要的。如果对于大势没有判断，那么小心谨慎就是坏事，就是保守不发展；但要是对市场的发展判断很准确，那么小心谨慎就是件好事情。最重要的是千万不能人云亦云，不能随大流。

数字商业时代：一直以来都有对于SOHO中国缺地的质疑，你怎么看？

潘石屹：SOHO中国的商业模式被证明是非常成功的，SOHO中国不搞大规模的土地储备。

把有限的资金投放在圈地上，不仅是对公司资金的一种浪费，更是对社会的土地资源的浪费，与其圈了地让保安看着晒太阳，还不如让农民在土地上种粮食、蔬菜或水果呢！

数字商业时代：那你的意思是说SOHO中国目前不存在缺地现象？

潘石屹：SOHO中国的土地足够我们开发。我们算过一笔账，从我们现在拥有的土地（加上刚刚拿到的望京地块）、开发的项目来看，未来可以销售的物业有超过500亿元的销售额，可以保证未来4年SOHO中国销售收入高速稳定增长。我认为这在中国现在的政策背景下已经足够了，因为土地超过两年不开发就有被无偿收回的危险，当然这个规定执行得不是很严，但万一有一天实施了呢？

数字商业时代：你认为SOHO中国的商业模式成功，那衡量它成功的依据是什么？

潘石屹：它的成功就在于能达到物尽其用，物有所值。有一个媒体计算过，SOHO做过的12个项目中，有6个在SOHO接手以前是空置、烂尾项目，他们对SOHO模式的总结就是，“化烂尾为利润”。这体现了SOHO中国对城市和社会的贡献。同样，在过去十年时间里，SOHO中国的7000多位客户都分享到了这种成功的商业模式带来的物业升值和回报。他们获得的出租回报比同时期购买的物业高出许多，这也形成了老客户不断重复购买SOHO中国产品的案例。一种商业模式成功与否重要的是看它能不能经受住市场波动的考验——SOHO中国商业模式经受了全球金融危机的冲击与考验，在同地区写字楼出租率大幅度下滑的情形下，SOHO中国开发的写字楼出租率一直保持在95％以上。同时SOHO中国在过去十几年的成长过程中，销售额的持续高速增长也是这种商业模式成功最好的证明。

数字商业时代：现在你拿下了东海广场和望京地块，对于中服地块还是志在必得吗？

潘石屹：中服地块对于SOHO中国还是比较合适的。这块地从量上来说不是很大，但是我们在CBD有大量的开发经验，轻车熟路，对CBD的市场需求很清楚，即使遇到了金融危机，我们CBD项目的出租率一直在95％以上。另外，我们能不能拿到这块地？就看价格是否合适，要是合适我们就拿，要是不合适就让别人拿走。

数字商业时代：你日前表示，对于SOHO中国的土地储备来说，合法才是最关键的？

潘石屹：第一位是安全、合法；第二位才是资金的使用效率。圈地可能成本很低，但是大量的资金还是会随之而沉淀，没有创造财富和价值。而公司安身立命的根本是能不能为社会创造价值，圈地的大量空置给社会创造的价值是负的。

数字商业时代：是否也遭遇过土地紧张的时候？

潘石屹：我们发展的瓶颈绝不是土地，而是销售。在SOHO中国的成长过程中，开始三四年，资金还是个问题。等到后来资金和土地的问题都解决了，限制我们发展的就是销售。

数字商业时代：SOHO中国每年都蝉联销售冠军，为什么困扰你的问题还是销售？

潘石屹：我们的楼盘每年都是销售冠军，是因为我们每个楼盘都是大楼盘，比较集中。建外SOHO销售100多个亿，三里屯SOHO销售200多个亿。万科一年的销售额是我们的5倍，但是万科多少个楼盘才能比得上我们一个楼盘？只要一个楼盘卖出100个亿，我们的销售额就突破100亿元了，但是我们的楼盘销售都不是一年完成的，像建外SOHO的100多亿元销售额，我们当时希望一年能卖完，但卖了三年多的时间，毕竟市场的消化能力有限。三里屯SOHO卖得很火，一个星期卖了47个亿，但是现在也只是卖出了70％，剩下的部分还是得陆陆续续地卖。

数字商业时代：上海东海广场的项目能标志着SOHO中国战略重心的转移吗？

潘石屹：最近我一直在想这些事情，我觉得不是简单的转移。如果我们简单地把现有的经验搬到上海是不对的。CBD聚合的商业和办公模式是过去十年的经验，而我们要适应新的经济形态。未来的商业形态、办公形态都会发生巨大的改变，而这种变化肯定最先发生在中国。

数字商业时代：那这种变化会对你的开发模式产生什么样的影响？

潘石屹：我觉得会是颠覆性的影响。未来商场可能就变成试衣间了，未来的商业模式也会随之发生变化。未来办公、展示、广告、销售都是融为一体的。

数字商业时代：也就是说未来商业会是容纳年轻人的各种需要的一个场所？

潘石屹：年轻人是社会发展的主要动力。我这个年龄，衣服要是不破，我就不爱到商店去。前一段时间，我老婆和我去香港开会，她看见我的衣服袖口破了就让我去买衣服，我是宁愿逛照相机店也不愿意去买衣服。年轻人的行为代表时代的潮流。在网络时代，年龄的优势是非常大的。我现在有很多网络上的事情弄不明白，就问我的孩子。我们的建筑一定要适合这个时代，要不就会被淘汰。

数字商业时代：在你看来，SOHO中国商业模式能否持续、健康地发展下去？

潘石屹：首先，一家公司、一种商业模式能否持续、健康发展，最重要的是要看它能否承受未来市场的波动，甚至是大的波动；其次，SOHO中国在战略上要永远保持进退自如的状态。市场好时我们就加快销售的速度，如2009年SOHO中国的销售额将创下新的历史纪录。当市场低迷时，SOHO中国就大量进货，如2008年SOHO中国购进大量的项目，包括成交额高达55亿元的朝阳门SOHO。

至于SOHO中国的可持续增长的空间有多大？如果房地产市场持续看好，公司将把已有的现金用于现有项目的建设，从金额上会有超过500亿元的销售额，可以保证公司保持4年以上的增长。反之，如果房地产市场不好，公司将充分利用公司的自有资金和银行贷款，趁低吸