新鸿基地产发展模式评析

　　地产商契机在八十年代中期再现，当时，香港政府实行50公顷高地价政策，几乎所有小规模地产公司都无法投得土地，大地产商因而受惠，而新鸿基地产的纯利由1977年的1.02亿港元上升至1997年的141.6亿港元，升幅达到13,783%，复式年增长率为27.9%。2003年的地产低潮时，新鸿基仍录得65亿港元的利润。

　　新鸿基地产的经营手法，简单来说是将地产项目变成流水作业，成本便宜的发展项目，只要有毛利，市场能接受，就会出售；相反，成本贵的项目，蚀本亦会出售。这就是传统中国人所谓的货如轮转，西方的流水作业。归根究底，新鸿基地产不是靠囤积居奇来获取最高利润，当市势逆转时，靠囤积居奇的地产公司，往往逃不过破产的恶梦，而新鸿基地产就是用流水作业的经营方式，在市场中建立起经济专利。

　　此外，除了透过收购新界农地，又与地铁及九铁合作发展沿线车站物业，新鸿基地产的强项，是发展大规模屋苑，以薄利多销形式卖出住宅单位，保留庞大的商场及停车场作收租之用。这策略就是将出售住宅的利润，转作投资在商场及停车场，而商场及停车场的租金收入，则变成长远的经常性收入。2004年度，新鸿基地产的租金总收入接近50亿港元。屋苑的人流，令到商场的商户生意蓬勃，愿意接受租金调整。总观新鸿基的经济专利，是发展大型屋苑，销售住宅，营造人流，保留商场作长远收益。

　　在七十、八十年代，新鸿基能够维持一定的边际利润，如果售楼利润特别丰厚，管理层就将部分纯利用作拨备，减低高价地皮的成本，容许这些高价土地，在经过撇除减值后，仍然能够在完成时录得利润。这种手法对新鸿基在七十、八十年代的盈利，起了正面的作用。

　　不过，近年来本港的会计制度趋向与世界接轨，地产公司每年需要为土地及收租物业，作出专业价值重估；因此，价格的变动，在损益帐及资产负债表中反映出来，此举是提高透明度，以账面价值反映出公司的资产净值，方便投资者参考。在地产上升周期，新准则对新鸿基地产是绝对有利的，因为有庞大的收租物业，如果价格上升，股东资金增加，相对之下负债与股东资金的比例会下跌，财务状况更加健康。相反地，在地产下跌周期，这个新会计制度带来很大冲击及负面影响。2005年香港的会计制度，进一步向国际准则看齐，届时所有投资物业重估时的变动，将会全部在损益帐反映出来，等同收租物业价格的升降，直接影响公司纯利。

　　新鸿基的管理层当然明白，地产的黄金时代无法长期持续，所以它亦有分散投资，例如：九巴、数码通及新意网等，不过这些收益与其租金收入相比，只是小巫见大巫。在人口老化及出生率下降的情况下，香港地产能否恢复昔日黄金岁月呢？这是一个疑问。但是，话得说回来，相对于其他公司，新鸿基地产拥有最大的土地储备，过去几年，新鸿基成功地以补地价方式，将部分土地储备重新部署，作未来发展，换句话，它的土地成本又会比其他发展商便宜。

　　新鸿基地产的棋手－－郭炳湘

　　郭炳湘，45岁，祖籍广东中山石岐，为新鸿基地产创办人郭得胜的子嗣。新地创立于1972年，主要从事地产发展和投资。郭得胜去世后，新鸿基地产掌舵的成了郭家第二代，长子郭炳湘出任集团董事局主席兼行政总裁，老二郭炳江和老三郭炳联则出任副主席兼董事总经理。郭氏兄弟顺利接班，并使公司更上层楼，成为市场公认子承父业最成功的家族企业之一。1992年底，新鸿基地产市值超越李嘉诚的长实地产，成为香港市值最大的地产公司，堪称“地产巨无霸”。

　　新鸿基的2004年注定不平静。

　　2004年初，业界传出消息，新鸿基有意参与长虹的国有股减持方案。

　　郭氏兄弟的通关文牒是香港最大的房地产开发商：从1994年到2002年，新鸿基的营运收入达到2095.68亿，而累计股东溢利，达到832.5亿。

　　事实上，今年3月间，新鸿基代表团确实到长虹进行考察。不过事隔不久又传出消息，新鸿基态度有了转变，主要原因据说是受到了主管长虹的四川国资委的冷遇。

　　6月初，郭炳江接受记者采访时称，新鸿基地产入股四川长虹(600839)的计划已经终止，目前正在研究投资大连房产。

　　是因为台湾宏基也对长虹“垂涎三尺”，郭氏兄弟在争夺中败下阵来，还是新鸿基在考察长虹后觉得无心涉足制造业，外界不得而知。

　　不过，可以肯定的是，在房地产市场无往不胜的郭氏兄弟的2003到2004有些失意。投资上海陆家嘴美食城进展缓慢，入股长虹的计划又无疾而终，东北的房地产未必如预期中那样赚个衣钵满归。

　　不知道并不如意的2004，郭氏兄弟是不是希望早点结束呢？

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　　郭炳湘              

　　郭炳湘先生祖籍中山市石岐区，现年53岁，是已故中山市荣誉市民郭得胜先生的长子、香港新鸿基地产集团有限公司主席。

　　郭炳湘先生1972年毕业于英国伦敦大学帝国理工学院土木工程系，获硕士学位；1993年获授“广州市荣誉市民”称号；1999年获授“北京市荣誉市民”称号；2003年当选为全国政协十届常委。他是香港颇有声望的实业家，他率领家族其他成员努力经营，是公司事业蒸蒸日上，成为香港最具影响力的地产发展商之一，投资项目遍及北京、上海、广州、中山乃至北美等地。

　　郭氏兄弟秉承先父爱国爱乡的精神关心支持家乡的公益事业：1994年捐资700万港元，重新装修先父捐建的中山市孙中山纪念堂；2003年11月和2004年2月又分别捐资780万港元和1020万港元，作为中山纪念堂的专项维护基金。他们还积极参与家乡的经济建设，计划总投资15亿港元，已投资2亿港元，在我市城区开发建设奕翠园住宅区，为家乡的经济建设做出了显著贡献。

　　郭炳湘先生心系祖国、热心公益、造福桑梓的情怀，赢得了社会各界的好评，深得家乡人民的赞佩。

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    郭炳湘三兄弟 

    郭炳湘三兄弟子 承父业最成功的家族企业之一 

    在2004年世界富豪榜上，前50名的世界首富中，中国香港上榜者部分则与去年相同，仍只有李嘉诚及新鸿基地产郭氏三兄弟，且排名均都提前。李嘉诚排名为第19位，身家约124亿美元；郭氏兄弟，今年排名升至第22位，财富上升至114亿美元。

    子承父业虎父无犬子

    郭炳湘三兄弟，为新鸿基地产创办人郭得胜的子嗣。新鸿基地产创立于1972年，主要从事地产发展和投资。目前物业销售和租金收入的来源分别占去盈利来源的63、3%和26、6%，其他业务包括酒店经营、建筑、财务、保险、戏院、货仓、制衣、公共运输和电讯等。

    讲到郭氏三兄弟，先要讲到他们的父亲——郭得胜。郭得胜原籍广东中山，早年随父经营杂货批发，战后移居香港，1952年设立鸿昌进出口公司，专营洋货批发。后来郭氏取得日本YKK拉链的独家代理权，当时正值香港制衣业兴隆，生意源源不断，一举夺得“洋杂大王”的称号。1958年，郭得胜与好友李兆基（李兆基，祖籍广东顺德，1928年出生，早年曾在其父开设于广州的一家银号当学徒。1948年，年仅20岁的李兆基身带1000港元，从广州南来香港，在金铺做外汇黄金买卖，1958年起与郭得胜、冯景禧合伙从事地产发展）进军地产业。1963年，三人各投资100万港元创办了新鸿基公司。郭得胜为董事局主席，李兆基、冯景禧任副主席。

    1972年7月14日，新鸿基地产发展有限公司注册成立，并于8月23日上市，市值为港币4亿元。雇佣员工约30名，主要从事地产发展和投资。

    进入20世纪80年代，新鸿基地产已经发展成为香港地产界的五虎将之一。

    1987年10月，新鸿基地产与信和集团合作，以33、5亿港元的巨资投得湾仔一块地皮，兴建了当时亚洲最高的建筑物——中环广场。

    1990年10月，郭得胜因心脏病复发去世。参加葬礼的有李嘉诚、包玉刚、邵逸夫、霍英东、郑裕彤、李兆基等工商业巨子，当时报刊评论：“这几位扶灵者就已掌握了半个香港的经济命脉。”那时，新鸿基地产的市值已达254亿港元，与上市时相比，增长了63、5倍。

    郭得胜去世后，新鸿基地产掌舵的成了郭家第二代，其长子郭炳湘出任集团董事局主席兼行政总裁，老二郭炳江和老三郭炳联则出任副主席兼董事总经理。郭氏兄弟顺利接班，并使公司更上一层楼。1992年底，新鸿基地产市值超越李嘉诚的长江实业地产，成为香港市值最大的地产公司，堪称“地产巨无霸”。新鸿基地产在内地的投资项目包括：北京王府井的新东安市场、方庄的新城市广场、上海的中环广场等。除了主业房地产，新鸿基集团还积极投入酒店、交通、电讯、金融等多元化经营，是市场公认的子承父业最成功的家族企业。

    新鸿基地产集团主席郭炳湘

    新鸿基地产发展有限公司主席兼行政总裁郭炳湘出生于1959年，祖籍广东中山石岐,为新鸿基地产创办人郭得胜的子嗣，持有英国伦敦大学帝国理工学院土木工程系硕士学位，并为英国土木工程师学会会员。郭氏是新意网集团有限公司之执行董事，亦是多家机构的董事，包括九龙巴士控股有限公司、威信(香港)停车场管理有限公司及鸿昌进出口有限公司。

    郭炳湘同时出任香港地产建设商会董事、东尖沙咀地产发展商联会有限公司董事及香港酒店业联会名誉司库。在社区参与方面，他为香港公益金历届董事委员会主席、卫奕信勋爵文物信托委员、青年总裁协会(中国分会)会员及太平洋地区经济理事会-中国香港委员会会员。他亦是香港中文大学工商管理硕士课程顾问委员会委员。郭炳湘为北京市及广州市荣誉市民及中华人民共和国全国政协常务委员。

    郭炳湘、郭炳江、郭炳联兄弟与新鸿基地产

    新鸿基地产的业务主要集中于香港，土地储备量在香港地产商中保持数一数二的地位。截至1994年底，土地储备达369、75万平方米，其中包括117、06万平方米已建成收租物业及252、69万平方米是发展中的地盘，以分布于新界各主要市镇之大型住宅发展项目为主。目前物业销售和租金收入的来源分别占去盈利来源的63、3%和26、6%，其他业务包括酒店经营、建筑、财务、保险、戏院、货仓、制衣、公共运输和电讯等。

    以地产起家的郭氏家族，地产收益仍是主要收入来源，但新鸿基地产的边际利润比率与金融风暴之前比已经明显回落，1996年至1998年三个年度分别有51%、54%及52、5%，到1999年中期已下降至36、6%，反映地产商的黄金年代已经过去。然而，新鸿基地产于1999年下半年仍有多个新楼盘推出市场，包括红勘半岛豪庭、将军澳维景湾畔一期及清水湾半岛一期等项目。1999年建成楼盘面积超过40万平方米，有助增强集团的资金流量。除地产外，新鸿基亦致力开拓电讯业务，一方面为减轻对地产收益的依赖，二来亦为旗下物业增值，有利于销售。继1992年将旗下本地流动电话业务数码通分拆上市后，集团在1999年8月投资1000万美元，与北京控股合作，成立一个专门投资国际定位系统的风险基金，并计划2000年于美国NASDAQ市场上市。9月推出Cyberlncubator,以免租形式换取中小型科技公司股权；另外还注资Quamnet进军金融互联网。至10月，推出网上拍卖站(点点红)；又成立i-Hon(lntelligentHomeOpticalFibreNetwork)，为旗下楼盘铺设光纤基建网路，为住宅增值，首个试点为半岛豪庭。此外，新鸿基地产与一些国际知名电脑商如SunMicrosystem及微软(Microsoft)成立策略联盟。除与SunMicrosystem合作发展AsiajavaVentureCapitalFund外，亦合作推出SuperHome、net网站，介绍旗下住宅及商业楼盘。另与微软合作发展数码仪表板(DigitalDashboard),向旗下租户提供。新鸿基地产旗下物业做资讯增值，被视为未来物业发展的趋势，多间已参与电讯业务的发展商，势必加强物业的质素，对渗透通讯市场绝对有帮助。

    郭氏兄弟在美加拥有大量的房地产，总值约15亿美元。此外,他们家族在北美等地亦有不少物业和投资,价值约1、5亿美元。在香港拥有新鸿基地产外，他们透过新鸿基地产控有上市的九龙巴士31、6%股权和富联国际25、02%股权。

    香港楼市虽然疲弱，新鸿基地产的楼宇销情稳定，新鸿基地产行政总裁郭炳湘、副主席兼董事总经理郭炳江和副主席郭炳联，在最近公布业绩时指出，截至去年底，新鸿基地产除税后仍有31亿7700万港元盈利，较上一年度同期的53、01亿元减少21、24亿元，降幅四成，同期新鸿基地产售出楼宇总值75、63亿元。

    新鸿基地产副主席兼董事总经理郭炳联谈及新鸿基地产致胜之道时曾表示，新鸿基地产的三大优势为卓越管理、强大品牌和优秀人才，三项元素互相配合，在逆市中取胜。新鸿基地产去年又被财经杂志《Euromoney》评选为“香港最佳公司”和“亚洲最佳地产公司”。

    在房地产市场无往不胜的郭氏兄弟2003年到2004年有些失意。投资上海陆家嘴美食城进展缓慢，入股长虹的计划又无绩而终，东北的房地产未必如预期中那样赚个衣钵满归。

    1999年轰动香港的(大富豪)绑架本地富商案，事件涉及被绑人物虽未被证实，但城内盛传新鸿基地产郭氏三兄弟中其中一人被掳，郭家为此付出数以亿元计的庞大赎金。事件虽已终结，但市场担心，假如郭氏兄弟中任何一人遭遇事故，空缺将无人补上，香港多个显赫家族的新一代接班人，不少已经曝光，唯新鸿基地产迄今仍未见有实力的继任人露面。

    兄弟同心，其力断金。在继承了父辈巨额财富的基础上，郭氏三兄弟同心协力，不断开拓疆土，在危机四伏的地产业中，郭氏兄弟正是依靠团结一心，一次次杀出重围，让新鸿基大旗傲然屹立。然而，新鸿基的第三代掌门人会是谁？

    除了郭炳湘外甥黄缵嘉（Newton）被媒体曝光与香港前有线主持欧绮霞拍拖，二人情不自禁在铜锣湾街头激吻被拍照，不过黄缵嘉矢口否认，称二人不相熟。期间，黄缵嘉（Newton）发现记者正在拍照，即托友人送欧绮霞回家，自行驾着林宝坚尼返回帝景园寓所。黄缵嘉今年28岁，是新鸿基集团创办人郭得胜千金郭婉君的儿子，曾是港姐李明慧参选前在加拿大的初恋情人，及后亦与亚姐黄敏烨传过绯闻。他曾在家族公司新鸿基地产工作，后自立门户，与郑裕彤孙儿郑志囱合组医疗网站。郭氏家族其他新生代都很低调，未见有相关报道。新鸿基的新一代接班人会是谁？只有拭目以待。