6月28日，国家审计署公布的土地审计报告显示，全国由地方政府负责偿还的债务中，需在今年偿还的金额高达1.86万亿元。为此全国多地对楼市下“猛药”，更有业内人士分析，为拉动房地产市场，加大地方还债能力，不排除地方政府继续出招救市的可能。

　　面对巨额的地方债务，地方政府的还债能力却在下滑，振兴楼市无疑成为重要出路。

　　据华夏时报上海报道，6月28日，国家审计署公布的土地审计报告显示，全国由地方政府负责偿还的债务中，需在今年偿还的金额高达1.86万亿元。

　　同样是在6月下旬，西安、兰州以及青海、河南等地纷纷出台楼市新政，继续刺激当地购房需求，救市冲动表露无疑。其中，西安将公积金首付比例降至二成、购买90平米以上大户型可落户，业内坦承“救市尺度超出预期”。

　　“今年地方救市不仅与土地财政有关，还与地方债的还款压力过大关系密切。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，地方债中有近一半债务与房地产和土地相关，因为目前地方融资平台基本都以土地为抵押，或以土地收入作为还款承诺，但今年不少地方政府却陷入“卖地难”的困境。

　　据中原地产统计，今年上半年全国百强城市的土地出让金总额为7021亿元，同比下降35.5%。

　　多地现“大尺度”救市

　　为刺激需求入市，西安甚至抛出了买大户型房产，全家即可获得西安户口的“杀手锏”。

　　6月25日，在西安出台的楼市“新九条”中明确提出，今年7月1日至明年年底前，在西安购买90平米以上商品房或二手房，取得房屋产权证且缴纳一年以上社会保险的，可在房屋所在地办理包括购房者本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续。

　　“仅仅是购房入户一条，就可能刺激不少需求在西安买房。”世邦魏理仕研究部董事谢晨表示。

　　同时，西安“新九条”再次放宽了当地公积金贷款政策，首套房贷款已结清、再次购买90平米以下住房的，公积金贷款首付款比例降至20%；贷款额度最高升至75万元；此外，直系亲属间允许互提公积金，并鼓励推行组合贷款用于购房。

　　不过，仲量联行研究部经理周志锋认为，虽然西安救市尺度已经超出预期，但与兰州相比仍显“温和”。

　　在兰州近日出台的楼市新政中，除了将公积金首付降到二成、购房可入户，还明确表示只要在当地连续缴存公积金6个月以上，就可在当地申请公积金贷款。同时，兰州新政取消了外地居民在兰州购房套数的限制，并将个人首次购房契税降至1%，对购买144平米以上房屋的，给予契税减免50%的优惠。

　　西安、兰州两地对楼市下“猛药”，这只是地方政府开启新一轮救市的缩影。而这一轮救市的主角，主要是位于西部、东北和中部的省市。

　　不久前，辽宁省政府曾发出“楼市再动员”的呼吁，并出台五项新政救市；甘肃则出台了“楼市25条”；青海、河南也于近日出台了多项楼市新政。

　　其中，青海公布的十条楼市新政中，为开发商“减负”的意图相当明显。对于在青海进行分期开发的房地产项目，开发商可分期交存项目资本金，并将普通商品住房项目的最低资本金比例由30%降到20%，以减轻开发商的资金压力。

　　意在增强还债能力

　　“今年上半年有1/3的地方政府综合财力出现负增长，个别地区债务偿还出现困难。”国家审计署审计长刘家义在6月28日的审计报告中披露。

　　业内分析人士指出，在地方债务结构中，用土地出让金还债或承诺还债占比较大，因此如果楼市成交低迷，开发商投资放缓，土地成交遇冷，那么地方政府就面临巨大的偿债压力。

　　“如果商业银行认为抵押物或地方政府的偿债能力不足，地方政府可能会以承诺附加税收减或其它优惠政策的方式增加还款信用，以加大银行贷款的可能。”上海社会科学院一位研究员表示。

　　分析人士认为，正因如此，楼市的低迷已让地方政府心焦不已，而成交量明显下降的中西部和东北地区，救楼市的动作尤其频繁。

　　“为拉动房地产市场，加大地方还债能力，不排除地方政府继续出招救市的可能。”周志锋告诉记者，以深圳为首的一线城市楼市的回暖只是个案，很多三四线城市房价并未稳定，甚至仍在下滑。

　　为缓解地方偿债压力，今年3月份财政部下达了1万亿元的地方债置换存量债务额度；5月末下达了第二批1万亿元的置换额度。

　　然而地方债务置换仍然“治标不治本”。谢晨称，对很多省市来说，如果总是借新还旧，每年的利息也是一笔巨额支出。“从根本上说，改变当地房地产市场的走向，才能逐步解决地方债的偿债问题。”

　　万亿地方债置换僵局未破

　　据南方周末报道，2015年5月8日，财政部、央行和银监会下发《关于2015年采用定向承销方式发行地方政府债券有关事宜的通知》和《2015年采取定向承销方式发行地方政府债券操作流程》(下称“《流程》”).

　　《流程》指出中国将允许地方债纳入中央国库和地方国库现金管理抵押品范围，并将允许地方债纳入央行PLF(常备借贷便利)，MLF(中期借贷便利)和PSL(抵押补充贷款)的抵押品范围。

　　如何看待地方债存量债务置换方案？事情的关键在于，这1万亿地方债，最终是否会曲折地成为央行定向政策工具的质押品？银监会是否支持存量债置换？如果不是，此事依然由财政部独自唱戏。

　　现在看，这种情况没有根本改变。现在公布的置换方案，财政部在部委协调和地方政府的协调上，尚有欠缺。财政部不能创造流动性，只能后置风险。

　　存量债中的构成，市场猜测大概可以分为三块，一是国开行为主的平台债，3000亿；二是商业银行的质押贷款，3000亿；剩下另外4000亿的债权人，不是政策性或商业银行。这使置换非常棘手。

　　就涉及开行等政策性机构的存量债置换看，开行等应该会和财政配合，置换难度最小，但除非这些存量债可以获得央行的PSL等定向工具的支持，否则开行的流动性没有改善。

　　就涉及银行的存量债置换看，本质上是将即将到期有兑付压力的地方债，更换成为期限更长，收益更低，流动性较弱的新债，仅是质押物从短旧债换新长债而已，是银行资产端信用风险的后置。除非央行愿意对银行的此类地方债提供定向流动性，或者除非银监会将此类地方债的信用风险权重定义为零，否则银行资产端的流动性没有任何改善。

　　就涉及非银行的存量债置换看，非常艰难。政策性金融机构和当地商业银行不敢和财政撕破脸，但这4000多亿的债权人，都是追求高收益、中高流动性的投资者，你财政拿存量债去和这些债权人进行强制交易，困难重重。

　　在万亿地方债的债权人当中，我甚至怀疑商业银行为名义债权人的那部分，很大部分的最终债权人也可能是私人投资者，银行只是做了产品和渠道的对接。如果这样，置换难度更大。

　　央行现在的态度没有根本转变，唯一的变化是允许使用国库现金去置换存量债。我们曾投入了2年的时间去做国库现金管理的中央、地方研究，应该说，地方政府几乎没有库款了，中央财政还有一些，但下降得非常快，目前从央行资产负债表上体现的国库现金不足3万亿。央行现在的松口是，如果存量债置换进程中遇到资金障碍，那么中央财政可以拿出这部分存放在央行的钱来，解决中央财政和地方政府之间就债务置换发生的流动性困难。

　　关于地方债是银行可接受的质押物，这是必须的，但央行说了不算，需要银监会来认定。如果这点都做不到，财政部试图通过省政府和商业银行做债务置换，就失去了可能性。但银监会会降低新长债的风险权重吗？

　　关于存量债务置换的1万亿的新长债发行，从央行现在的表态看，财政进入银行间市场，进入交易商协会去发债的可能性几乎为零。因此这些新长债最终可能还是财政部国库司以国债和地方债的发行平台去发行，这将很难改变过去强制交易的真摊派局面。

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