黄光裕出狱进入倒计时

　　在黄光裕出狱倒计时之际，一向保持缄默的国美集团地产板块宣布重新整合再出发，并缔造“3年内净资产超千亿”的地产蓝图。“新商业地产”是否能成为后黄光裕时代的支柱，助力黄光裕“通过国美电器的布局再造一个国美地产”的宏大计划，成为业界关注的焦点。

　　曾经承载着黄光裕地产梦想的国美地产板块在沉寂多年之后，终于在8月19日再次对外发声。与此前坊间所流传的国美地产业务全面收缩不同的是，国美地产提出了3年内净资产超千亿，同时开发运营5个大型的文化商业综合体的造梦计划。

　　国美控股集团地产板块总裁于星旺在接受中国房地产报记者采访时表示，国美集团对地产板块的重视和投入是超越以往的。今年5月，国美集团内部对国美地产板块做出战略调整，将旗下的国美地产、鹏润地产、玖号置业、三亚旅业等分散型的房地产业务子公司统一整合为国美地产板块。未来该板块主要在经济发达的一二线城市布局，以新型的文化商业综合体的开发和持有为主要模式，并辅以超5A标准的高档办公的智能商务写字楼以及满足办公需求的酒店式公寓。

　　于星旺将此称为“具有商业地标的国美地产模式”。“2008年以前黄总就曾带领大家研究可持续的房地产开发模式，由于2008年的那场风波，业务就此停滞了。2012年我们又开始重新研究董事长关于发展全新商业地产的战略，现在正在逐步落实和推进。如果没有那场风波，我想国美地产板块的业务发展会更快，成果也会更多。”于星旺毫无避讳地表示。

　　这也意味着曾经一度占主导地位的住宅地产开发将从国美系地产业务中淡出。实际上，自从2008年黄光裕入狱后，国美地产便逐渐消失在业界的视野中，甚至还曾一度传出国美集团将退出房地产业务的消息。直到2014年下半年，国美系的各种动作才开始逐渐增多，其中也包括地产业务，“黄光裕或将提前出狱”、“黄光裕狱中指导操控‘国美系’”等消息也因此被各大媒体热炒。

　　在黄光裕出狱倒计时之际，一向保持缄默的国美集团地产板块宣布重新整合再出发，并缔造“3年内净资产超千亿”的地产蓝图。“新商业地产”是否能成为“后黄光裕时代”的支柱，助力黄光裕“通过国美电器的布局再造一个国美地产”的宏大计划？

　　千亿蛋糕主食材：

　　文化商业地产

　　早前，当业内猜测国美将会退出房地产业务时，于星旺就曾表示，国美并没有退出房地产市场，目前正在进行战略转型，但没有透露具体的转型内容和方向，只是说住宅项目不会成为国美地产的主要发展方向，并且很快会有一个商业地产项目面世。

　　半年后，国美果然推出了第一个商业地产项目，结合互联网粉丝经济概念，在湖南长沙湘江边上打造了一个名为湘江玖号的融合娱乐、购物、体验的商业综合体。

　　该项目由于星旺亲自操刀，总投资约20亿元，总建筑面积约11.2万平方米。“这个加入了大量文化和娱乐因素的商业地产项目将有别于目前国内的绝大多数商场。”于星旺说，国美希望抛弃“过去式”的商业综合体模式，在地产板块主推新型商业地产，加入文化、娱乐和旅游元素，打造更容易被普通老百姓接纳的商业地产模式。

　　有了“湘江玖号”投石问路，未来国美地产还计划在全国一二线经济发达城市建成5个类似的地标式文化商业综合体。除长沙项目已经封顶外，国美地产还在深圳、珠海、重庆、广州、南京等地布局，有的项目已经签约，有的项目还在洽谈中。

　　于星旺告诉记者，长沙湘江玖号是第一个项目，其他城市的项目复制有些用的是国美集团原有的土地储备，也有一些是通过收购方式获得的。

　　对于国美地产陷入资金链危机、以国美电器反哺地产的传闻，身兼国美电器控股有限公司董事的于星旺回应称，国美电器是一家独立的港股上市公司，尽管现金流巨大，但是并不允许转移给地产开发使用。“我们会严格遵守上市公司的监管规定，国美地产开发的资金来源大多以‘自筹+融资’为主，大部分项目自己持有，同时会销售一部分商业。”

　　其实，在于星旺在此次明确指出国美系地产整合方向前，曾经历过4年多的纠葛和诉讼，国美电器曾经的商业地产旗舰项目、近60亿元出售给海航置业的国美商都也重回囊中。

　　一位接近国美电器的人士称，其实上述这些动作，包括国美地产的重新整合都是按照黄光裕在狱中确定的“以物流仓储地产、商业地产开发为国美地产业务未来核心方向，辅以住宅地产开发”的思路在执行。

　　大中华购物中心联盟主席助理柏文喜在接受中国房地产报采访时表示，黄光裕对“国美系”的整合一直在进行，国美地产业务本有自己的战略，可与国美电器业务互补，国美地产原有的一些资产、地块都不错，如果好好做，其战略目标是有可能达成的。

　　翻身仗法宝：弃住宅保商业

　　国美电器本来就是一家从草根起家，逐渐成长为大鳄的企业，时至今日，国美电器已经在全国开设了1700多家门店，年营业额超过千亿元。

　　在鼎盛时期，国美集团下辖六七家房地产公司，分别开发不同的项目，却都是直接对董事长负责。如今分布在京城不同区域的鹏润家园、鹏润大厦、国美第一城、明天第一城等项目，都是国美集团以往开发的产品。然而，也正是由于这种粗放的管理体系，让国美集团的地产业务一路蹒跚，甚至止步于项目公司的发展模式，没有进一步占领更加广阔的房地产市场。

　　实际上，国美的地产板块曾经拥有一个非常华丽的过去，翻看国美地产系十年地产沉浮录，不少业内人士对其业务中断曾表示惋惜。“国美自身的执行力很强，如果战略和方法得当，国美地产方面应该会有较大的作为。”某了解国美地产的业内人士告诉记者。

　　不过，时至今日，房地产行业的市场情况已经风云突变。不但住宅市场步履维艰，国美地产再起航选择的商业地产领域，也已经是红海一片，其业务重启难度不小。

　　“中国房地产的黄金时代已经过去了，购房需求的主力也将逐渐从刚需向改善性需求转变。需求结构发生变化的同时，土地价格在不断上涨，而民众却期待房价下降，这也意味着住宅开发的利润空间在不断被压缩。国美地产的优势已然不在住宅地产开发上，更多的是来源于文化商业综合体。”于星旺说。

　　某地产行业专家指出，当初国美集团应该是将房地产业作为公司未来的利润增长点进行培育，且国美地产对于商业地产也有自己的发展规划。如果黄光裕不入狱，可能不会使得国美地产一度陷入窘境。当然，长期管理不善、管理层频繁变更也是造成国美地产如今状况的原因之一。

　　据中国房地产报记者了解，从黄光裕开始进军房地产市场至今，国美地产业务的“掌舵人”就频繁更换。禹晋永、吴坤岭、张志铭、童渊、周东权、王军都曾先后出任国美置业和鹏润地产领军人物，但终因各种原因或被国美地产抛弃，或弃国美地产而去。

　　那么在国美地产转型关键时期临危受命的于星旺，将会如何完成黄光裕下达的国美地产营业额要在3年内在现有净资产500亿元的基础上翻番的目标，又如何带领国美地产闯过转型期可能遇到的操作与运营上的难题？这场难打的翻身仗未来将充满看点。

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