随着国际资本全球流动性的加剧，跨境房地产市场近年也愈发活跃，亚太地区也不例外。相关数据显示，2014年亚太地区全年房地产交易中，有近1/4约260亿美元的房地产交易额来自跨境资本。因此，货币管理也就成为所有跨境房地产投资策略中必须考虑的关键因素。

　　尤其是近期，美元走强，欧元疲软，多国货币政策变化导致各国之间利率差异明显，亚太地区房地产投资回报由此受到了明显影响。可喜的是，世邦魏理仕最新发布的《汇率波动：房地产投资的风险》报告(以下简称《报告》)强调，这个影响是积极的。

　　中国吸引力位居第三

　　《报告》指出，亚太区域内，潜在投资者正把握部分国家货币汇率较低的机会，以较理想的价格购得该市场的房地产项目。可以说在当前背景下，对持有美元资产的投资者来说，亚太区域称得上是一个不错的跨境房地产投资选择。

　　因为汇率波动正使得亚太地区多国选择或被动进行货币贬值，这直接导致当地按本国货币计算的投资回报被严重蚕食。不过，贬值的货币却带动了出口，刺激相关行业投资者业务扩张，并加大了物业需求。在货币需求双重利好下，亚太区域房地产市场也迎来境外更多资本的涌入，尤以日本及澳大利亚的资产最为明显。此外，位于墨尔本、新德里、吉隆坡等城市的资产也出现上述情况。

　　世邦魏理仕中国区研究部主管陈仲伟指出，货币贬值虽然给现有跨境投资者在当地的项目收益带来负面影响，但可以为潜在的国际投资者提供机会，使他们能够以较理想的价格投资汇率较弱的国家。

　　统计数据显示，2014年日本及澳大利亚等国的房地产投资显著增长，其中日本流入的资金年增幅更达245%。尽管按美元价格计算，过去3年日本和澳大利亚由汇率波动引起的物业资本值跌幅高达8.6%，但这并不妨碍在2014年亚太地区最具吸引力的五大跨境房产投资目的地排名中，日本排名由2013年的第三上升至首位。

　　相比之下，香港、新加坡及中国内地的货币相对强势，所以在亚太地区最具吸引力的五大跨境房产投资目的地排名中，中国内地位列第三，较2013年下滑一位。但来自这些市场的投资者在活跃地进行海外房地产投资，其投资额占2014年亚太地区跨境房地产投资总额的47%。

　　无碍中国房地产投资

　　不过，《报告》也预计，未来3年，亚太地区汇率波幅将会有所收窄，汇率波动对该地区房地产市场以及国际投资者投资意愿的影响将有所降低。

　　不过3年后亚太地区的整体低迷不会对中国房地产市场造成过多影响。《报告》强调，虽然中国整体经济放缓，但规模和增速在全球仍处于领先水平，未来两年人民币对美元预计仍会保持比较平稳的态势，不仅汇率变化对境外资本在中国的房地产投资活动不会造成太大的影响，而且中国资本积极拓展海外房地产市场的大势也不会扭转。只是在欧洲和澳大利亚等非美元区进行投资时，在选择房地产投资项目时应更为谨慎，要充分评估汇率变化对收益造成的影响。

　　世邦魏理仕中国投资物业部主管邵律表示，未来香港、新加坡及中国内地的货币风险会维持低水平，让投资者对于房地产的买入、持有及卖出有更清晰的方向。虽然国际投资者认为货币对冲的重要性下降，但是通过听取第三方提供的货币管理意见，也可以作出正确的跨境房地产投资决定。

　　至于日本，邵律预期其扩大量化与质化宽松政策(QQE)的规模，将会令日元在未来3年继续贬值，旅游业的强劲增长继续直接推动当地酒店业及高档零售品牌进一步扩张业务，同时会推动整体经济的进一步向好。

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