中国社会科学院于5月7日上午9:30在中国社会科学院学术报告厅第一会议室举行“2015年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”，以聚焦新型城镇化与房地产发展为主题进行研讨。中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、房地产蓝皮书顾问牛凤瑞在会上表示，10年的话，房价平均每年上涨10.2%，人均收入10年平均上涨13.3%。我们的GDP名义增长率是15.9%，这就是中国，人均收入快于房价上涨，就等于增强了居民购房的支付能力，或者承受力。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、房地产蓝皮书顾问牛凤瑞发表主题演讲

　　以下是文字实录：

　　魏后凯：

　　下面有请中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、房地产蓝皮书顾问牛凤瑞发言。

　　牛凤瑞：

　　各位女士、各位先生，非常高兴和大家来讨论房地产问题。我们这个蓝皮书也搞了10多年了，每年在这个场合都有很多争论，因为不同的学者有不同的知识结构，对同样一个问题，对同样一种数据会有不同的解读。比如说刚才讲了2014年中国的房地产投资增速“新低”，是10.5%，但是看看去年的增量是多少，是9000亿，超过2002年全年的投资总量，去年一年的增量就是2002年的总量，这就是我们现在所面临的现实。所以我们从不同的观点来看，比如说我们讲现在的库存，我们讨论问题是从企业经营层面还是从国家政府层面来讨论。讲库存的话，这里面我要多说几句，去年我们一直鼓吹要“去库存化”，现在有人说库存大约是6亿，有人说是10亿平方米，有可能是个事实。但是想一想，这个库存那么可怕吗？房地产是面包吗？两三天就过了保质期？恐怕不是。有人计算要销售多少个月，如果你这个月销售量上去了，马上这个销售数据就会大幅度变化。我个人觉得零库存对经营者来说是追求目标，有了相应的库存对消费者来说可能是好事。

　　再说一个观点，我们的库存是在什么情况下产生的，是在大量期房情况下的库存，大量期房是什么意思？交了钱，签了合同，三两年以后再给你房子，就是这个概念，这就是现在所谓的供给过剩。户均1.02套，说中国现在房子过剩了，我问他们这1.02套什么概念？包不包括平房？说包括了，25%的平房形成我们现在的1.02套的户均的统计，这就是中国的情况。因为每年的现实数据，公说公有理，婆说婆有理，大家都互相争论。我分析一下房地产“泡沫论”为什么在中国市场失去解释力，为什么失灵？“泡沫论”在中国风靡一时，受到很多学者和媒介的推崇，有人甚至计算北京市的房地产泡沫是49%多，过了几年了，房价照涨不误。什么原因？我做一个简单的分析：第一，我个人觉得房价较快上涨不等于房地产泡沫，房价的较快上涨虽然是泡沫的主要表现和形成的原因，但不等于就是泡沫，也不必然形成泡沫。房价过快上涨既可能是供给不能满足需求的这种市场信号，也可能是真实房价的合理回归。

　　我们最近这么多年发生的一些事，大家可以看一看，今天从逻辑上来讲，我做了一个表，10年的话，平均每年上涨10.2%，但是看看我们人均收入每年增长多少？十年平均上涨13.3%。我们的GDP名义增长率是15.9%，这就是中国，你人均收入快于房价上涨，就等于增强了居民购房的支付能力，或者承受力。这是第一个基本观点。

　　第二，房地产的调控政策推升了中国的房价。大家想一想，我们的宏观调控政策主流的观点或者主流的方向是什么？是对房地产关紧土地和资金的两个闸门，这就等于抑制房地产的有效供给。目标是让大多数人有房住，背后的含义是什么？中国大多数人没有房住吗？住在哪儿？很多口号是蛊惑人心的。房价合理回归，哪年的房价是合理的？回到哪年去？好像都没有一个准确的解释。说房价现在上涨过快，跟谁比？哪个机制？你那个机制是合理的吗？是市场形成的价格吗？不是的。所以，我们很多理论的前提就错了。这样就形成了在中国一方面把房地产调控作为宏观调控的应急工具，要限制它，要挤压它，另一方面我们在社会政策上要控制房价过快上涨，要限购、限贷，政策还没出北京或者还没有出中南海，已经效益相互抵消，这就是我们面临的问题。这么多年中国房地产调控，调控房价，效果不佳，什么原因？调控本身就推升了房价上涨。这一点应该说并没不是言过其实。

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