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作者：刘秀浩 陆家嘴投资性物业达七成 借助上海建设国际金融中心和国际航运中心获批的东风，上海在REITs内地试点城市中已获得实质性进展。此前政府相关人士已表态，争取今年三季度在浦东推出首个试点，方案进入具体操作设计阶段的同时，各家银行也表示希望承发REITs。 早报记者获悉，陆家嘴集团将承担发行国内首个REITs的任务。此次的国内REITs处女秀已准备多时，其资产包净资产回报预计可以达到8%左右，这个数字对于房地产投资信托来说非常惊人。不过记者目前还没有其具体进入资产包的项目清单。 陆家嘴集团近几年一直在增加经营性物业，今年更是计划通过银行贷款、发行公司债及其它方式融资不超过50亿元，进一步加强重大项目的投资开发力度。今年3月底，陆家嘴集团从韩国浦项集团手中以17.6亿元整栋收购位于陆家嘴的浦项商务广场，这一举动同样也是其为资产包充实所作的前期准备之一。 至今，陆家嘴集团的投资性物业比重接近70%左右，其物业类型主要包括三类：第一类金融类写字楼有10幢左右，其中包括著名的上海中心项目；第二类是为陆家嘴金融城配套商业项目，有九六广场、1885文化中心和世纪大都会等；第三类是为生产型服务业、跨国公司中国研发中心等提供的都市研发楼，2010年将达到30万平方米左右；此外还有会展中心等。 记者了解到，其中租金回报相对稳定的物业将被精选入，作为国内首支REITs产品，其净资产回报率设计在8%左右，业内人士表示，以目前行情来看，这一数字相当惊人。 发行年限或可达15年 接近银监会人士告诉记者，目前REITs主要有两套方案可供选择：由人民银行牵头的REITs试点方案为债权类产品，主要在银行市场间流通；而证监会方案则是股权类产品，在证券交易所交易。由于证交所交易存在多项难题尚未克服，此次陆家嘴采取的形式应该是以机构认购为主的央行模式。知情人士告诉记者，即使是在这个框架内，银监会还是制定了多套操作模式，其中包括股东数量，流通架构，发行年限以及交易平台等等具体信息。 解决房地产投资公司的单一融资渠道问题是在全球金融风暴后国内急于解决的问题之一。2009年1月13日，银监会下文鼓励信托公司开展REITs的试点并推动资产支持信托项目，信托公司可对一些有资质有实力的开发商以及资本效益较好的楼宇项目给予相关的支持，信托公司和房地产商可以根据市场的自身的实际研发有特色的REITs产品，从而积极推动创新，支持国家的相关调控政策。 记者了解到，和目前已经被众多地产公司采用的项目融资性质信托产品最大的区别在于，REITs发行对于投资者提供了一个可以自由交易的平台和公开的定价市场，其流通性比此前的信托产品大大增加。另外，发行年限上也将有所突破，陆家嘴版本REITs期限或有可能长达15年至20年期限的长跨度。 央行方案模式下，目前现有用于国债买卖的银行间市场交易平台将用作REITs产品的流通平台。“现在是平台已经具备了，所以出台会方便一点。”业内人士这样表示。 |
