作者：张达    
 
尽管监管部门、金融机构和地产商都在为房地产信托投资基金（REITs）试点积极备战，但是目前REITs的试点方案仍未明确，有人认为REITs推出分两步走的可能性更大，也有人认为央行方案和证监会方案将齐头并进。因此，各方都在等待有关政策法规出台后，再对产品进一步细化，而地产商则将有选择地参与其中。
　　日前，某投行人士透露，上海陆家嘴集团已与上海浦东新区进行了REITs产品的相关讨论，初步确定可能成为首批试点单位，而且有报道称建行将成为首批试点的承销商。但是，记者日前采访建行有关部门时并没有得到明确回应。

　　建行或成REITs首批试点承销商的传言，使央行方案更加明确。业内人士猜测，首批试点或由央行主导，采用银行间市场的债权形式。

　　北大经济研究所房地产金融研究中心主任冯科接受证券时报记者采访时则表示，银行间债权形式的产品最大的问题是不能交易，流动性差，因此，REITs的推出分两步走的可能性更大。首先由央行主导在银行间市场推出债权类产品，运行后再向证监会申请在交易所挂牌上市交易。或者在银行内部形成一个二级市场，像开放式基金一样可以申购赎回。

　　与冯科的观点不同，国内某券商有关人士接受证券时报记者采访时认为，银行间债权融资和交易所股权融资两种方案可能并行推进，就像一个公司可以一边上市一边发债一样，这样可以满足不同融资者的需求。

　　“我们在REITs产品方面做了很多基础工作，借鉴国外市场经验研究设计了不同的产品，但是最终还要看监管层的政策，才能确定产品的细节。”上述券商人士说。

　　北京某地产上市公司有关负责人对此表示赞同，认为未来REITs产品的推出应该是两种方案并行。因为，就像中期票据由央行主管，而公司债由证监会审批一样，企业在选择融资方式时，会出于其主管单位的审批程序、文件制定方面的考虑，上市公司的主管单位是证监会，可能会选择证监会主导的股权类产品。

　　万通地产商用物业事业部总经理许良飞告诉证券时报记者，万通地产正在做REITs产品的相关准备，包括跟金融机构的合作，但是最终还要看政策的要求。万通地产做商用物业的战略是中期持有，即公司持有商用物业5－8年，待其价值大幅提升至一定水平后选择灵活地退出以实现高回报率，而REITs正是商用物业的退出机制之一。他认为，银行推出的产品并不是真正的REITs，这种债权形式的产品相当于融资过程，而股权形式的类似变现的过程，国外的REITs都是股权形式的。

　　金融街控股股份有限公司董秘于蓉接受证券时报记者采访时表示，公司目前正在研究REITs的有关情况，也在密切关注政策的变化。为了增强自持物业的流动性，不管将来是银行间债权形式的产品还是交易所上市的股权形式的产品，公司都会积极关注。但是，出于对股东利益的考虑，最终选择哪种形式还取决于发行成本问题，公司会选择成本合适的产品。