作者：张丽华    
 
房地产投资信托基金（下称REITs）相关制度拟于今年9月之前报国务院，并有望于四季度由上海、北京、天津三地分别推出一单试点。
　　《财经》记者从接近央行的人士处获悉，日前，央行召集11个相关部委召开会议并成立工作小组，会上形成了制度设计的分工方案，各部委分头制定各自所管辖领域的相关办法。

　　该会议还确定了制度先行、方案同步论证设计的思路，初步明确了REITs推进的时间表，拟于今年9月之前将有关制度报国务院，于四季度推出试点。

　　REITs试点拟由上海、北京、天津三地各做一单，之后总结试点经验。其中，在银行间市场的REITs产品，将做成固定收益产品。

　　央行2008年4月在“2007年中国金融市场发展报告”中称，要加快金融创新，择机推出REITs产品。同年11月，国务院对REITs的方案经过几大部委会签后，呈送国务院并获原则性批复。

　　在国外，REITs的发行使房地产由小众投资品变成了大众投资品，房地产开发商可以通过向REITs转售已开发物业而及时退出，有利于房地产行业资金周转和房屋供给。

　　上海拟推REITs已酝酿数年，亦探讨过多种方案的可行性，但截至目前，试点方案尚未最终明确。《财经》记者了解到，上海去年一度想在廉租房项目上启用房地产信托计划，以缓解廉租房建设的资金瓶颈。但由于廉租户交租可能缺乏稳定性而作罢。

    《财经》记者近日从知情人士处获悉，上海国际信托投资有限公司目前准备了两套方案，一套为债权方案，一套为股权方案，央行要求上海在提交的方案中二选一。

　　上海锦天城律师事务所律师李宪明向《财经》记者介绍，REITs项目一般有三种操作方式，一种是信托公司持有房产项目公司的股权；二是信托公司直接收购物业，三是抵押型租金债权。前两种属于股权类产品；后一种属于债权类产品。

　　业内人士解释说，股权类REITs目前推出存在法律障碍。股权类REITs要求明确基金持有人和REITs项目本身两种所有权。这与《信托法》有关条款产生掣肘。《信托法》第二十七条规定：“受托人不得将信托财产转为其固有财产。受托人将信托财产转为其固有财产的，必须恢复该信托财产的原状；造成信托财产损失的，应当承担赔偿责任。”

　　广东敬海律师事务所律师胡键解释说，《信托法》对法律上的所有权（legal title）和利益上的所有权（beneficial title）没有明确规定。虽然目前实际操作上两个所有权分离，但法律上的界定是模糊的。

　　另外，REITs如果采取公募形式，依据现行法规，发行规模可能受限。银监会2007年新修订《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》，其中规定，单个集合资金信托计划的自然人不得超过50人；合格的机构投资者数量则不受限制。

　　李宪明表示，房地产信托基金出台，还将涉及房地产管理法中的登记制度，以及税法中关于房地产税收制度的修改。胡键解释说，国外有专门的法规规定，股权式的REITs作为独立的纳税主体，作为法人的所得税可免，只需向REITs最终投资人收取资本利得。