作者：刘秀浩 

 
房地产投资信托基金（REITs）正式出台的脚步正越来越快。早报记者获悉，银监会与央行拟定的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》（下称《管理办法》）草案曝光后，这一《管理办法》的正式颁布也已经进入冲刺阶段。

    7月31日，在中国房地产业协会举行的“中国房地产金融创新暨房地产投资信托基金发展论坛”上，央行金融市场司房地产金融处处长邹澜透露，目前央行正在牵头，会同11个部门共同制定REITs的管理办法。

    邹澜还表示，关系到房地产信托具体操作层面的《房地产信托登记办法》将由银监会非银行业务司负责制定。

    此前有消息人士透露，央行已召集11个相关部委召开会议并成立工作小组，会上形成了制度设计的分工方案，各部委分头制定各自所管辖领域的相关办法。

    该会议还确定了制度先行、方案同步论证设计的思路，初步明确了REITs推进的时间表，拟于今年9月之前将有关制度上报国务院，于今年四季度推出试点。

    不过，银监会相关人士也对目前的工作进展表态称，银监会内部尚在就登记制度具体方案进行讨论，目前还没有时间表。

    据悉，住房和城乡建设部也将作为相关职能部门参与信托管理办法的制定。住建部房地产市场监管司司长沈建忠表示，由于目前房地产融资渠道主要是银行，造成了银行压力过大，因此政府一直期望进行金融手段的创新。目前多个地方政府都在积极推动REITs。

    沈建忠透露，REITs的法规主要由人民银行牵头制定，而相关职能部门将就具体问题提供方案，其中住房和城乡建设部负责的工作主要包括制定信托物业的登记制度和信托物业的估值方法。这部分内容中，信托物业的登记制度决定了谁是物业真正的代表人，估值方法的制度将具体规定估值的方法、机构和监管。

    从现在的研究方案来看，商业地产是公认的理想REITs标的物，而此前讨论的廉租房作为标的物则需政府提供补贴。

    沈建忠表示，目前来看，将物业打包上市（即证监会版本）的可能性不大，原因在于如何解决产品的流动性是一个问题；而目前还需要解决信托利润和产品分红双重征税等税收问题。

    记者了解到，此前早报披露的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》草案主要由国内五家大型信托公司草拟并上报给央行及银监会。

    根据《管理办法》草案，未来上市的REITs更类似于一个封闭式的房地产投资基金，主要在银行间市场发行，由机构认购，募资的主要投资方向将主要用于境内成熟物业。信托的收益分配，每年不少于一次，而机构持有期不得少于12个月。