作者：阴雪

    最近一段时间，一直令商业地产业较为放心的政策层面也偶有震动。有专家指出，商用物业一旦开征物业税，在推高商用物业租金的同时，还会让转投商业地产的投资客再次止步

　　25.78亿元。SOHO中国有限公司董事长潘石屹2个月前收购的“SOHO嘉盛中心”项目截至1月27日晚开盘整一周时间取得的销售佳绩，已经超过了当初23.4亿元的收购价，无疑给他吃了颗定心丸。

　　“五年来的宏观调控从来就没有涉及过商业地产。”潘石屹笃定地对《第一财经日报》记者表示。

　　开发商转投商业地产

　　在潘石屹看来，商业地产历来都是楼市里的乖孩子，从来不给政府惹事。

　　“老百姓对房价有意见，不是对写字楼和商业地产的价格有意见。”潘石屹表示，尽管目前宏观调控政策的矛头纷纷指向了楼市的投资和投机行为，但对于商业地产来说，投资是正常的市场行为，“谁也不可能为了自己办公的需要去买下一层写字楼”。

　　由此，开发商业地产，无疑成为了目前地产行业中政策风险较小的一块市场。

　　与精明的潘石屹一样，不少住宅开发商逐步调整了自己的主战场，纷纷转投商业地产，诸如以开发长河湾住宅项目而尽人皆知的中坤集团，目前已将主要精力放在其正在开发的商业项目“大钟寺国际广场”。

　　对于从开发住宅转向商业地产的原因，中坤投资集团有限公司总裁焦青表示，住宅是短线项目，投入大、回收快，但却只能靠拼命拿地来实现公司的生存和延续。

　　“过去我们做长河湾住宅项目，环节比较少，相对简单，是‘小学生’做的事儿，后来我们做写字楼中坤大厦，是‘中学生’的水平，一直到现在的大钟寺国际广场项目才真正上升到了‘大学生’的水平。”焦青坦言，从“小学生到大学生”的转变是一个学习和提升的过程。

　　与潘石屹的散售不同，尽管大钟寺商业广场投资额超过40亿元，但中坤仍然选择了90%以上物业自持。

　　除了政策风险较小之外，焦青认为，中坤敢于长期持有经营商业地产的原因还在于，金融机构对商业模式已经成熟的经营性物业贷款非常支持，而具有地段好、基础设施配套好等优势的商业地产项目也能够吸引知名商家的进驻，带来稳定的租金收益。

　　物业税若开征将有风险

　　然而，尽管商业地产的政策调控风险不大，但却面临着需求市场的疲软。

　　根据世邦魏理仕的监测，2009年，在金融危机影响下，北京写字楼市场吸纳量为53.8万平方米，同比下降6.8%；零售商业市场租赁需求低迷，空置率同比上升2.8个百分点达到10.3%，租金也呈下滑趋势。

　　“随着全球经济回暖，中国经济步入稳步增长阶段，以及市场信心的恢复，北京2010年商业地产的市场需求将会进一步释放，但市场竞争也将非常激烈。”世邦魏理仕中国区研究部董事马雪明分析认为。

　　而最近一段时间，一直令商业地产业较为放心的政策层面也偶有震动。

　　在近日召开的北京两会上，北京市政协委员刘桓表示，开征物业税可以从商业地产先行，目前针对商业地产开征物业税的各种技术准备工作相对比较成熟，北京有望率先开征。“物业税从商业地产开征具有双重意义，首先可以规范商业地产征收物业税的办法，从中摸索经验。此外，开征之后给百姓的信号是，更大范围的物业税征收也快了，可以看看百姓的反应。”

　　有专家指出，商用物业一旦开征物业税，在推高商用物业租金的同时，还会让转投商业地产的投资客再次止步。