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“你要是有保障房项目，我现在就能让银行给你发（行）了。”3月23日，一位注册地位于天津的私募股权投资基金合伙人向本报记者透露，面对年内1000万套、高达1.4万亿的保障房投资大盘，不仅仅是商业银行和保险公司，信托公司、PE也都跃跃欲试。 李表示，建银精瑞工租房建设投资基金预期投资回报率在5%-12%。这一数字，在前述天津私募股权投资基金合伙人看来略微偏高。他说，为实现投资回报，“银行、PE、信托比较看重保障房项目中收益相对较高的经济适用房、两限房（即限房价、限套型普通商品住房）及棚户区改造项目”。 “投资保障房项目的年收益率大多应该在10%，一般不会高于15%。由于保障房土地成本便宜，建设和安居成本又固定，消费群体庞大，收益是可以预见的。”一位国有大行公司业务部人士告诉记者，在信贷额度紧缩背景下，尽管多数商业银行并未高调表示出对保障房项目的热忱，但银行也在通过与信托、PE开展多种合作模式介入该领域。 赚快钱：真债权，假股权 建银精瑞发起的工租房建设投资基金，作为首只专门用于保障房投资的基金，发起人除了建银精瑞外，还包括复地集团、华远地产（600743）、四川新希望（000876）等房地产集团，首期100亿募集额中，上述发起人合计认购20%以上。 此前，公租房被商业银行普遍视为无利可图项目。而李晓东称，5%-12%或者更高的投资回报率，取决于项目取得成本和退出方式的选择。其拟定的退出方式包括变现退出和资本市场退出，前者包括政府回购和市场出售，后者则是以REITs（房地产信托基金）或直接上市。 不过，对于游走于监管边缘的中小型私募股权投资基金而言，并不指望其能通过资本市场退出的方式来套现。 上述PE合伙人告诉本报记者，现有中小PE介入地产开发的模式，与信托模式相似程度超过80%，“信托最早是做债权，现在也慢慢转向股权，但并不是pre-IPO意义上的股权投资，主要与大股东签订股权回购的方式来实现投资”。 他介绍，无论是基金还是信托公司，投资的地产项目周期都比较短，一般不会超过三年， “前两年，信托产品收益率超过7%就有很多人抢着买，但现在不到9%-10%就无法吸引客户；而对于房地产企业，两年以上的开发期需要背负很多的成本，企业也希望2年-3年就把本息偿还完毕。” 一言以蔽之，目前PE公司广泛介入的房地产开发项目，乃为“真债权、假股权”。上述人士透露，退出机制上一般采取大股东回购。即便回购难以实现，股权在市场转让也比信托公司此前流行的固定资产抵押方便很多。 同时，上述人士透露，PE的资金募集渠道仍有赖于银行私人银行部门的鼎力支持，“PE以保障房项目找银行，通过几率很高”。 银信还魂 早在2月26日，全国社保基金理事会为南京保障房建设提供30亿元信托贷款，信托公司介入保障房的模式也日渐清晰。 中诚信托一位高层表示，目前信托业三分之二的利润来自于房地产信托产品的贡献，房地产信托是保障房项目的一个重要融资渠道，信托公司不愿放弃这个良机。 在房地产融资渠道步步趋紧背景下，房地产信托产品利率一度高达15%-20%。以3月上旬新华信托发行的“万兴都商业地产项目贷款集合资金信托计划”为例，其预期收益率达到11.5%，期限为24个月。 目前，随着银信合作监管趋严，信托在银信合作中的主动性增强。上述PE人士说，“现在大部分信托公司都是自己找项目，甚至资金都不一定通过银行渠道募集，很多公司通过第三方理财机构发行，成本甚至更低。” 上述大行公司部人士说，尽管监管机构对银信合作有严格规定，但目前信贷额度紧张背景下，银行对于上述第二种途径的合作并不抵制。相较于住宅和商业地产，保障房项目相对容易获得银行的审批。 上述大行人士告诉记者，保障房银信合作模式、产品设计机构与住宅、商业地产的模式并无二致，但收益率略低，15%-16%很普遍，不过最终体现到客户手中的收益并不会有太大变化。 同时，为了保证吸引到更多资金，很多地产项目，将保障房与普通住宅、商业地产开发捆绑到一起销售，其中保障房项目比例在40%-60%间。“可能保障房收益低，但配套的周边商业地产开发，其收益足以保障一个相当不错的回报率。”上述中诚信托人士说。 |
