官息连降投资性活动高发，澳洲房市泡沫隐隐浮现，促使银行巨头采取谨慎立场。澳四大行近期陆续透露，准备停止面向纯投资性按揭贷款(investor only loan)的相关优惠。投资性购房活动受打压

　　ACB News《澳华财经在线》报道，澳洲官息一降再降，贷款成本低廉不可避免地刺激房市投机活动，并被指责胀大房价泡沫。据RP Data统计截至4月一年内悉尼房价上涨了15.5%，而2011年底澳储行启动降息以来涨幅已高达49%。澳审慎监管委员会去年12月时曾敦促各大银行将投资性贷款组合年增长率控制在10%。面对压力与风险，澳银行巨头们开始思忖和调整房贷政策。

　　房市火爆澳银行心头“发怵”

　　澳新银行5月21日在一份邮件声明中表示，正在进行相关调整以确保贷款业务组合“平衡地”增长，力争“立即且更加有效”地管理投资者贷款，今后对于纯投资购房贷款客户仅按既定利率提供服务，不会给予优惠。

　　澳联邦银行上周四已经修改贷款规定，确认于5月15日终结1,000澳元投资性房贷退款优惠，同时下调利率定价折扣。其分支Bankwest要求投资者须提供20%的首付才可获贷。另据媒体报道，澳国民银行上周在Choice Brokers内部记录中透露，自5月13日起仅向自住房贷款者及个人贷款者提供优惠。

　　西太平洋银行并未修改贷款价值比规划或者宣布调整利率定价办法，但本月曾表示将面向投资性房贷新申请者进行更严格测试，看他们能否应对利率上调的风险。

　　业内预期，各大行相继收紧房贷政策将会冲击地产投资需求。CLSA一分析师认为这会引致房价进入平台期，而这在以前的周期中也出现过：房价飙升，然后长时间内停滞不动。房产调研机构CoreLogic RP Data分析师曾指出，新州60%的新增贷款流向了投资者，如果投资性贷款减少将会冲击房价。

　　加息对房价的影响到底有多大？

　　尽管监管方不断告诫市场，今年以来头三个月澳洲投资性贷款年增长率仍达到了10.4%，为2008年初以来最快步伐。澳储行年内两度加息刺激悉尼墨尔本房市进入高烧状态。与此同时，关于降息周期结束，加息或将引致房市动荡的担忧骤然升温(详见《悉尼墨尔本房市持续“高烧” 加息或恐戳破泡沫》).

　　加息对于澳房价的影响到底有多大？据穆迪(Moodys Analytics)经济师分析，官息每降0.25%，全国房价将平均上涨0.5%，对利率更为敏感的新州和西澳会上涨0.6%。就新州而言，房产价值将平均增加4,000澳元。

　　本月澳储行将官息下调到了2%的历史新低。穆迪经济师Matthew Circosta告诫称悉尼墨尔本的形势令人担忧，如果官息回升至“正常”水平，房产价值有过估的风险，面对随之而来的修正购房者会受到冲击。他认为澳东海岸房市热度不断升温的情况下，监管方有必要运用宏观审慎工具加以应对。

　　穆迪的报告尝试运用模型确定澳各地房价过估水平。新州目前是2.9%，加息就会升到8.6%。“如果房价大涨，收入和租金没有同步上行，新州房价过估幅度会更大”。

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