深圳前海幅员仅15平方公里，寸土寸金的土地如何供应及管理关系重大。

　　日前，深圳市前海管理局对外公布《深圳市前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点(2013-2015年)》(以下简称“《要点》”)，前海将在建立差别化土地供应模式、土地资源资产资本一体化运作模式、推进土地节约集约利用、土地市场调控和监管机制以及土地管理体制机制等5大方面实现创新和突破。

　　前海今年开始正式进入基础设施开发建设阶段。分析人士指出，在前海首批土地即将出让之际，《要点》的发布，标志着前海的开发建设、项目落地和土地出让工作将加快推进。

　　据悉，深圳市政府已要求前海管理局尽快出台土地供应办法等必要的配套政策文件，并进一步细化《要点》。根据阶段目标，具有前海特色的土地管理模式到2015年要取得突破，到2020年，发展定型并成熟运行。

　　作为深圳土地管理制度改革的重点实验区，《要点》中提出前海建立差别化土地供应新模式备受关注，而其中土地实行弹性年期制度是这次创新的重中之重。

　　有分析认为，实行弹性年期，有助于更好监控土地后续开发。

　　根据《要点》，前海土地改革将打破目前国内以法定最高年限一次性出让土地使用权的制度，实行弹性年期。前海将根据产业特点和拟引进项目情况，确定首段年期和分段年期安排，对土地进行分期出让，并分段计收地价。

　　其中，土地出让将分为自用和出售两种情况。自用部分，可以分期出让、分段计收地价，出售部分，则按法定最高年限出让。土地使用期限届满申请续期的，经评审符合前海产业政策的可以续期。

　　而对于存在囤地、炒地、闲置等行为的，前海管理局将通过协商、仲裁、审裁或司法裁决等途径收回土地。《要点》规定，企业自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让。经前海管理局批准可以转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴前海管理局。

　　《要点》明确要求，通过招拍挂方式公开出让的土地，原则上不得转让；确需转让的，前海管理局拥有优先回购权。前海管理局对拟转让物业也有优先回购权。

　　有专家分析，此规定的目的在于防止企业以炒地为目的入驻，因此企业必须带项目才能申请买地。而这种弹性年期制度的出让方式，政府能够有效掌握产业发展，如果企业发展已不符合政府的产业规划，那么到期政府就可以收回来。

　　事实上，《要点》里已经提出，要探索用地用房实行有条件的“带设计方案”出让、“带管理方案”出让，严格项目用地准入。

　　“可以发现，上述政策要点主要着墨于便于政府控制土地用途。毕竟前海地区寸土寸金，作为深港现代服务业合作区的功能地位，其区位优势不可复制。”一位专家向本报分析。

　　前海将在第二季度实施首批土地出让。前海管理局副局长何子军表示，目前正按计划推进。