中央商场

　　3亿地产比100亿电商更赚钱

　　今年以来，电子商务、互联网已经成为了股市的超级热门话题。淘宝、京东频频出现在媒体报道和人们的谈论当中。就连过去专注于传统线下零售的苏宁、国美等巨头，也纷纷开始投入巨资进行网上商城的开设，寄希望于利用新兴的互联网行业来提振销售。作为南京乃至于江苏本地历史悠久的著名百货商店——中央商场(600280)，又将会以何种措施来应对互联网的挑战呢？

　　中央商场的前身是1936年成立的旧南京中央商场，解放后经历了一系列改制和重组，最终以南京中商的名称于2000年9月上市，后在2005年2月控股股东变为江苏地华房地产发展有限公司，实际控制人为祝义材。他同时也是另一家香港上市公司雨润食品(01068)的控制人。目前，中央商场总部的实际办公地点，就在雨润食品集团的总部大楼里。因此，当一众团友下车时看到建筑上挂的不是“中央商场”而是“雨润集团”的字样时，还颇为意外了一阵子。整幢大楼装修非常气派，一下车，就有工作人员招待我们参观了楼下的雨润集团展厅。展厅里面，摆放了许多雨润集团旗下的物流仓储，商业办公以及住宅商场等项目的模型，给考察团的团友们留下了非常深厚的印象。

　　看着这些展示，大家心里面都不禁产生一个疑问：中央商场的销售盈利模式，究竟和这些地产项目有何关联呢？这些问题，待我们见到中央商场党委书记兼董事徐德健先生以后，都得到了解答。

　　“互联网企业可能卖100个亿都不一定能赚钱，但是我们通过地产项目的综合开发，只要销售能达到3个亿就能够保证项目盈利了。”徐总这句斩钉截铁的话，不禁让团友们精神为之一振。据介绍，目前中央商场的转型升级模式主要有两条路径。一是通过“城市综合体mall”的开发，建立起住宅、商业一体化的项目，然后将其中的住宅部分的利润用来补贴商场的建设成本。这样下来，中央商场的商场运营成本和盈利门槛就可以得到大幅度的降低。二是通过新开设的“云中央(600280.com)”购物平台，将线下的商品搬到线上销售，利用互联网增加顾客的购物便利度。例如顾客可以在实体商场中看中物品后，可以直接提货，也可以选择在“云中央”购物平台下单，最后物品自动送到顾客家门口。

　　现场问答

　　调研团：公司目前的城市综合体项目进展如何？

　　中央商场：公司目前运营的连锁门店有11家，计划到2015年实现40家，这里面很大一部分是以城市综合体mall的形式来开发的。这些城市综合体主要是以江浙山东一带的发达二三线城市为目标，由于这些城市本身的容量有限，因此存在一个“抢占先机”的因素。只要我们进去了，基本上这个城市的消费容量就不允许第二家再进驻，等于是我们独占市场。总的来看，我们争取做到在自己的优势区域内，避开一线城市和万达这种巨无霸进行正面竞争，而是利用地域差异化的策略来实现盈利。

　　调研团：公司计划通过商业地产形式来增加连锁门店，但如何平衡扩张和资金投入的关系呢？

　　中央商场：总的来说，我们有比较健全和谨慎的项目测算。当我们选定了地点以后，首先是通过财务测算当地市场的增长潜力，然后倒推出拿地成本和建设成本，再去跟当地政府谈，如果价钱太高我们就不做。当然如果当地的消费市场达不到我们的要求，就算是拿地条件再优惠我们也不做。身为上市公司，我们有品牌和运营经验上的优势，这有利于公司与地方政府达成有利的优惠招商条件。我们的运营模式是滚动开发，因此实际上并不需要太大的资金投入成本。

　　调研团：公司如何平衡自有物业和大股东雨润集团的房地产项目之间的关系？

　　中央商场：因为历史的原因，目前上市公司和大股东都有在做地产项目。不过我们双方是各有侧重：大股东的地产项目以住宅和物流、仓储为主，上市公司的地产项目以商业地产为主。在实际操作中，如果大股东的地产项目中有商业部分的，一般都是以托管形式委托上市公司管理，并且一般给予“免租三年”的优惠。当然，最终我们还是希望大股东能够将其地产项目全部注入上市公司，彻底解决同业竞争的问题。

　　调研团：公司如何应对目前网络销售平台如淘宝的竞争呢？

　　中央商场：我们认为大家来商场主要有两个目的，一种是买类似手机、家电这些大众化、标准化的产品；另一种是像游乐场、溜冰、牙医、保健，美容等非标准的，以体验为主的消费。现在互联网上面的销售虽然很可观，甚至挤占了一部分实体商场的销售。但是如果仔细去看他们的报表，我们发现基本上赚钱的没几家。大部分成本花在了推广和宣传上，最后基本是在“赔本赚吆喝”。我们公司本身因为有地产业务补贴商场的运营成本，因此成本压力和盈利门槛都比网络公司要小得多。而且采取城市综合体的开发形式，本身项目就有一部分的当地住户，这部分住户很可能就成为我们商场的潜在客户。另外我们在二三线城市的项目，建成以后基本上都会成为城市的商业中心，这也会带来非常可观的人流效应。

(责任编辑：DF126)