近日，总部位于西雅图的NAREIG北美房产投资集团发布了2014年全球地产投资分析报告，此报告分析了投资热点城市、影响因素以及年化收益率比较，并给出了2015年的投资建议。主要内容摘要如下：

　　全球地产投资者概况

　　自2008年金融危机后，全球地产投资者的信心已经完全复苏。53%的投资者表示，他们今年仍会继续在房地产项目上投入资金，其中有相当一部分投资者愿意进行跨国投资，而非局限于本地市场。

　　除去对于流动性的考量，投资者在进行地产投资时最棘手的问题来自于与其他众多买家进行竞价。

　　部分投资者仍对宏观经济层面有所担忧，然而近期数据显示美国经济复苏迹象明显，亚太地区仍旧保持增长势头，这无疑给该地区地产投资者打了一剂强心针。

　　由于北美、欧洲主要房地产市场供不应求导致回报率下跌；越来越多的投资者开始考虑短期增值型地产，即使这类地产的风险较高。另一方面，在亚太地区的地产投资者主要以机构投资者为主，他们更看中风险低的优质地产，并准备长期持有。

　　根据数据，NAREIG预测2015年更多的地产投资者会从那些价格过高的一线城市转战二线城市。从右边的排名表上我们可以看出西雅图、马德里、达拉斯等国际二线城市已经跃居前列，成为未来的热门投资目标城市。

　　阻碍地产投资者的9大因素

　　2014年，全球共有8350亿美元的资本涌入房地产市场，几乎是2009年的4倍。其中EMEA市场吸引最多的资本，其次是亚太和美洲房地产市场。

　　随着全球资本大量涌入房地产市场，地产投资者之间的竞争也日愈激烈。根据调查数据显示，目前投资者在获取地产的过程中最大的障碍分别为：地产价格、寻找合适项目、以及与其他投资者竞争。其余影响他们的因素还有风险、税费、贷款成本等。

　　尽管有诸多限制因素，但是投资者的热情仍旧高涨。2014年，全球地产投资资本增长19%，NAREIG预测，2015年该增长速率将为10%-15%。

　　各类商业地产年化收益比较

　　AMERICAS:美洲

　　APAC:亚太地区

　　EMEA:欧洲、中东及非洲

　　房地产的收益主要体现在两方面：年化租金收益每年升值收益，根据以下图例，我们可以看出地产升值速度AMERICAS最快，EMEA其次，APAC第三；而就租金增值速率来看，APAC地区拔得头筹。

　　就商业地产种类来看，AMERICAS和EMEA地区写字楼的升值速度最快，在APAC地区零售业以6.6%位居第一。同时，在租金增长方面，APAC地区的零售业也以5.8%在所有类别中排名第一，可见APAC地区的零售行业仍旧十分具有潜力，被电商冲击不大。

　　值得注意的是，AMERICAS零售业的租金年化增长率仅为0.8%，远低于APAC和EMEA地区。北美购房网商业地产部分析指出，受2014年第一季度美国地区经济疲软影响，全美平均可支配收入降低。然而，2014年下半年及2015年第一季度美国经济数据良好，受低油价及高就业率影响，人民可支配收入必将提升，从而带动零售业。同时，部分电商也准备在各地区开实体零售店，我们预测零售业的租金在2015年下半年仍旧会加速上涨。

　　工业和物流相关地产受零售业刺激，需求一直节节攀升，这也导致市场上相关产品供应不足。NAREIG预测，工业地产投资者在2015年下半年将会更难锁定理想地产，投资者之间的竞争将加剧。

(责任编辑：DF127)