全国卖地达1.7万亿 卖地还债成房价下降“拦路虎”

　　地王、地方债、土地市场，与“房”相关的话题，一直是舆论热议的重点。

　　据悉，国土部门统计显示，今年上半年全国房地产用地供应创历史新高。全国土地出让合同价款1.7万亿元，增幅达77.3%。对于各地方土地收入的增加，最主要的原因便是地方政府为还清高额地方债，而大力增加卖地收入。同时，地方对于土地收入的依赖，似乎也成为了房地产调控路上的“拦路虎”。

　　上半年全国卖地1.7万亿

　　据第一财经日报报道，国土资源部法律中心28日公布的土地管理形势分析显示，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%，达到近年来新高。

　　报道表示，2011年全国土地出让收入曾达到3.15万亿的历史高峰，去年则回落到2.7万亿左右，今年有望反弹。

　　按照历年的土地供应节奏，一般从第二季度土地供应开始逐渐放量，三、四季度达到供应高峰。如果土地市场不出现猛烈降温，今年土地出让收入有望继2011年后再度突破3万亿大关。

　　今年全国重点城市土地收入较去年已增加不少。中原地产市场研究部数据显示，截止到28日，北京7月份土地出让金合计达到205.17亿。累计前7个月，北京土地出让金合计为870亿，已经超过去年全年约200亿。对此，报道援引中原地产市场研究部总监张大伟预计表示，8月底北京年内土地出让金将突破1000亿。

　　第一财经日报还表示，下半年的土地市场走势将决定地方土地收入能否再创历史纪录。多数观点认为，下半年土地市场不会发生急剧变化。

　　地方政府依靠卖地还债

　　在地方土地收入火热增加的背后，也反映出各地方政府面对高企的地方债务，只能依赖于卖地收入还债的现状。

　　新京报援引光大证券等金融机构测算表示，下半年，大约1270亿的地方政府性债务到期，为2000年以来最高。明年到期的债务达2088亿元，比今年增加10%。数千亿的债务进入偿债高峰期，地方政府怎么还？

　　对此，报道援引审计署发布的审计公告表明，从1979年至今，土地出让收入一直是地方政府主要还债来源。

　　2011年对全国的地方政府性债务审计发现，12个省、307个市、1131个县承诺用土地出让收入，作为偿债来源，债务资金量占37.96%。

　　样本：江西新余

　　事实上，在地方政府大规模卖地的同时，也为房地产市场埋下了隐患。

　　以江西新余为例，据每日经济新闻报道，无论从人口数量还是区域面积看，在江西的11个地级市中，新余市均为最小。然而，新余本地媒体批露的一份最新数据显示，2013年上半年，新余楼市的库存面积达到了348.09万平方米，这个数字超过了江西省会南昌市，名列全省第一。

　　报道援引新余市一位资深地产业人士介绍表示，新余的楼盘项目不下两百个，看似热闹的销售现场背后，很多都是人为制造的假象。

　　报道表示，住在新余市北湖公园附近的赵大妈便做着这样的“工作”，开发商请她组织一批老年人到该楼盘的售楼中心“签约”，一天管吃管喝，还给他们每人发100元。

　　“按照新余现有的库存面积，即使不推新房源，这些库存两年都卖不完，所以日光盘在新余根本是不可能的事情。”一位有着多年销售经验的置业顾问表示，赵大妈的情况就是新余开发商请人制造热销假象的一个例子。

　　报道还表示繁荣表象后面，是大量的商品房积压和空置。据新余当地一家媒体报道，截至2013年6月30日，新余可售住宅31384套，库存面积348.09万平方米。

　　此外，新余市统计局数据还显示，新余市全市人口仅有115.1万人，一位资深的地产业内人士表示，新余市中心城区的居住人口只有50万左右，但是开发的楼盘项目却不下200个。

　　对于新余住宅的空置率，新余市房管局曾在今年上半年做过一个统计，对新余城区39个新建住宅小区进行了调查，结果显示总体入住率为51.28%，空置率接近五成。

　　而新余现在过量的房地产开发，或与政府当初大规模卖地是分不开的。

　　每日经济新闻援引江西省社科院一位研究江西区域经济的专家分析表示，“新余虽然是一座工业城市，但是此前的产业业态相对单一，只有钢和新能源。政府的财政收入在全省排名长期倒数，同时新余修建了一系列城市基础设施，这些都需要钱，新余只有大量卖地，补充地方财政收入。”

　　一位开发商介绍，新余的地不仅卖得多，还卖得便宜。新余市体育馆附近的暨阳地段刚开发时，最便宜的地价仅有20万一亩。“有一些地产商一次性拿地1000亩，这一块地就可以开发10年。”

　　过度依赖卖地还债成房地产调控“拦路虎”

　　地方政府对于卖地还债的过度依赖，也导致了房价下降难度的增加。

　　据中国经济周刊报道，上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，地方政府依赖土地财政，一是还债渠道过于狭窄，对于部分产业经济发展不顺畅、地方财政收入机制不健全的地方，土地资源成为最后的一根救命稻草；二是目前土地收入较易获得，由于地方政府是地方土地的唯一供给者，因此在获取土地出让金方面并非难事；三是目前对于地方债的运作仍未成熟，地方政府容易钻制度的漏洞，从而可以实现以土地收入作为偿还担保的目的。

　　中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海也表示，一大半的债务要靠土地财政来偿还，充分表明地方政府财政状况已经被土地财政绑架了，而这显然给中国经济带来了一系列不利影响。最典型的就是当前房价泡沫越吹越大，但地方政府并没有刺破泡沫的决心，结果房价越调越高。

　　近年来，中央屡次出手调控楼市，2008年甚至一度抑制住了房价上涨的势头，但2008年底，多个地方政府迅速出台了一系列救市政策，分析人士指出，就是因为土地财政作祟。

　　报道再次援引严跃进分析指出，过于依赖土地财政，无疑会带来一系列危害。第一，土地财政造成了地方政府的惰性和腐败。在无需大的成本时，过于依赖土地收入，而不会在其他收入方面寻求突破。第二，地方政府会将自己逼入进退两难的境地。依靠土地财政固然能提高地方政府的收入，但是在目前控制房价与打压地王的情况下，“面粉贵于面包”又会增加控制房价的难度。第三，土地财政滋生出的风险，最终会转嫁到普通老百姓身上。从地方政府到开发商，再到普通百姓，实际上有环环相扣的利益关系。这种模式下，最终会肥了政府、便宜了开发商，却苦了百姓。

　　同时，中国证券报也援引国土资源部法律中心主任孙英辉分析强调，从前5个月地方财政收支情况来看，扣除中央转移支付，部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资，积累财政金融风险，加大了房地产调控难度。

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