河山资本 创新谋求发展之路

“在市场不确定的情况下，你不能一条道走到黑。”说这话时，曹少山正带领其团队调整投资重心，寻找新的盈利模式，真正发挥投资的价值最大化

在刚刚结束的2012年博鳌房地产论坛上，河山资本董事长曹少山发言称，“不是说中国房地产行业没有机会，机会还是有的，同样是站在基金管理人的立场来看，围绕着消费升级主题，在改善型住宅、旅游地产、社区商业、商贸物流地产等领域，还是有很多商业机会的。开发商同样要问自己一个问题，这些会不会玩?玩不玩得转?身边有没有一流的团队?身边有没有足够多的核心资源来进入这些领域?”

而现实中，曹少山也正以实际行动践行创新的举措。他告诉《融资中国》记者，现在正在和产业相结合的一些领域进行探索，如产业园、旅游景区、养老医疗、城区的物业改造利用等方面的股权投资。今年做了一个把物业长期租赁过来改造经营的项目，不是挣开发利润，而是挣租赁利润。

假如买物业1万元/平方米，年租金700元/平方米，每年收益7%就不错了。但是租赁的话，经营权二、三十年，从使用价值来说与买一个物业没有太大差别，但可能租赁成本只有300元/平方米，同样是700元的租金，投入产出比就完全不一样。

在地产基金方面，河山资本专注于两块业务，一是计划跟一家国企合作成立一个地产基金管理公司，做主流的地产投资项目;二是开拓社区商业、精品酒店的开发经营、写字楼租赁经营等特色地产投资，定位成地产行业的VC。

背靠国企谋发展

曹少山用“过河”来形容目前的房地产现状。“谈中国地产的现状，很多人愿意用‘过冬’比喻，‘过冬’是冬去春来，是一个季节变化。中国房地产现在面临的状况不是一个周期性变化，整个中国经济，包括世界经济，整体政治制度格局都不是一个周期性，如果要找一个比喻的话，我更愿意用‘过河’。原来在水里游，现在要上岸了，整个周期可能都会发生一些变化。”

对于房地产基金来说，募资困难仍然是这个行业尚未解决的难题，整个房地产行业处在一个剧烈变动阶段。绝大多数房地产基金的投资策略并不清晰，基本上都是机会主义投资。

从长远来看，房地产基金和PE基金属性相通，必须围绕一些明确的投资主题做文章。曹少山最近一直在反思和探讨这件事情，他或许会摒弃原来的投资模式，而是找一些有实力的机构合作。

“前段时间，我们和一家大PE差点合作开发一个住宅项目，但因该PE内部意见不统一而夭折。那是一个三四亿规模的投资，我们自己融不到那么多钱，本来打算他们出一大部分，我们出一小部分。”提起这段错失的“姻缘”，曹少山没有太多遗憾。在他看来只不过是缘分未到，反而他颇为看好这种大基金联手小基金的合作方式。

在这个项目上，河山资本后来变身为项目的财务顾问，为项目方找到另外一家大规模基金合资开发。

比较幸运的是，曹少山最近正与一家有开发背景的国企谈合作。独立的地产基金团队和国企开发商或者金融机构合作的可行性都很高。金融机构会更挑剔一些，更倾向于和门当户对的国企或大型开发商合作。

“目前正在谈的这家国企自身的开发业务规模不大，如果通过传统的扩张模式它已不可能再发展成为超大型的开发企业，能否另辟蹊径是该企业管理层在思考的问题，所以双方在发展理念和对地产基金的认识上有较强的共识。下半年可能先从做一两个项目开始。”曹少山说。